ליקויים בבית משותף: מה קורה כאשר גם לקבלן יש דירה בבניין

הכותבים שותפים ביוסף ישורון ושות' עורכי דין המתמחים במקרקעין ובתים משותפים

פסק דין שניתן באחרונה על ידי המפקח על רישום מקרקעין פתח תקווה מאיר פורת עסק בשאלה עקרונית: האם למפקח על רישום מקרקעין סמכות לדון באכיפת חוזה מסוג הסכם מכר של צד ג' נגד הקבלן שבנה את הבית המשותף, כאשר אותו קבלן גם בעל דירה בבית המשותף.

עובדות המקרה: בעלי דירות הזכאים להירשם כבית משותף בהוד השרון, הגישו תביעה למפקח על רישום מקרקעין נגד הקבלן אשר בנה את הבית, ולטענתם מכוח הסכם המכר הוא זה שאחראי לשורת ליקויי בנייה בבית המשותף. הקונים ביקשו לאכוף על הקבלן לגלות אחריות לכל ליקויי הבנייה והתשתיות ובהם ליקויים באיטום, צנרת וכו'.

במקביל הגישו חלק מבעלי הדירות תביעה נגד קבלן בבית משפט השלום בכפר סבא.

בדיון שהתקיים בבית משפט השלום מונה בהסכמת הצדדים מומחה שייתן חוות דעת מוסכמת לשני ההליכים. חוות דעת של המומחה התקבלה, והוסכם כי בתוך 30 ימים יגישו הצדדים הודעה בדבר המשך ניהול ההליך העיקרי אצל המפקח מאיר פורת, וזאת מתוקף סמכותו.

הכרעה: המפקח על רישום מקרקעין פתח תקווה החליט שאין בסמכותו לדון בעניין כיוון ש"מהות הסכסוך" היא סעד של אכיפת הסכם מכר.

המפקח פורת פסק כי עילה זו אינה נמנית על הנושאים שבסמכות המפקח לדון בסעיף 72 לחוק המקרקעין. נכון, צד ג' הוא הקבלן הוא במקרה גם בעלי דירה בבית המשותף , אך כאמור אינו עונה לתנאי של מהות הסכסוך.

עם זאת, המפקח מכיר בחשיבות עקרונות יעילות דיונית ואיזון אינטרסים בערכאה אחת, ויש למפקח עדיין סמכויות רבות לדון בסכסוכים בבתים משותפים ומכוח תמ"א 38.

785/23