פעם אחת ולתמיד: איזו דירה כדאי לרכוש - חדשה או יד שנייה?

מי שנכנסו בשבועות האחרונים ללוחות מכירת הנדל"ן באינטרנט, לא התקשו לאתר מבצעי מימון שהציעו מרבית חברות הנדל"ן. הנה כמה דוגמאות. "החל השיווק של השלב השלישי בפרויקט שדרות היובל בירושלים", נכתב במודעה מטעם חברת קרסו שהציעה, תנאי תשלום "מיוחדים". לפי המודעה: תשלום של 10% בלבד בחתימה והיתרה בסמוך לכניסה. בנוסף מבטיחים בחברה פטור מלא מהצמדה למדד תשומות הבנייה. בפרויקט של חברת רוטשטיין בבת ים הוצע דיל דומה אם כי בתנאים של 15%־85%, ולרוכשים בפרויקט של חברת אזורים בנתניה הוצע דיל של 10%־90%, שלא כלל את ביטול ההצמדה.

הירידה החדה במכירת דירות חדשות ב־2023 הכניסה את הקבלנים למצוקה וחייבה אותם לחשב מסלול מחדש. הורדת מחירים נחשבת לנשק יום הדין כיוון שהקרקעות נרכשו במחיר גבוה, וכי הגופים המממנים לוחצים, וכך נולדו מבצעי המכירות המיוחדים שנועדו לפתות את הקונים בדרך אחרת, והיא להציע תנאים טובים יותר לעסקה.

המבצעים שמבטיחים תשלום נמוך עכשיו, והיתרה בעוד שלוש או ארבע שנים, מבטיחים שהרוכשים לא יצטרכו להתמודד כבר עכשיו עם המשכנתה ועם הריבית הגבוהה. ביטול ההצמדה למדד תשומות הבנייה מהווה סוכריה נוספת וגם מבטיחה שלא יהיו הפתעות לא נעימות לרוכשים בדרך.

המצב החדש מעניין במיוחד למשקיעים, ורבים מהם מתלבטים כיום בין דירת יד שנייה לבין דירה חדשה. בשביל הפרופורציות נציין כי בשנים האחרונות כ־35% מהרכישות של המשקיעים היו של דירות יד ראשונה ואילו היתר יד שנייה, ובתקופה האחרונה חל גידול בהיקף דירות היד ראשונה שמשקיעים רכשו.

"כסף בקיר", פודקאסט השקעות הנדל"ן של גלובס, הפגיש שני אנשי מכירות - אירית הופר, בעלי חברת השיווק אינהאוס, ועופר שר, משנה למנכ"ל אנגלו סכסון. יחדיו שוחחנו על היתרונות והחסרונות של כל אחת מהגישות, וזאת באמצעות ניתוח של השיקולים המרכזיים בבואנו לבחור נכס להשקעה.

 אירית הופר / צילום: מיכל בנדק

1. פשטות העסקה

אירית: "בעקבות פרשת חפציבה נכנס לתוקפו תיקון 5 של חוק המכר (הרחבת ההגנות על רוכשי דירות - ג.ל) כך שב־15 השנים האחרונות קניית דירה מקבלן היא בסך הכול פשוטה ובטוחה. יש ביטחונות מלאים לכל עסקה, ואני חושבת שרמת החשש נמוכה יחסית".

עופר: "בין אם אתה קונה מקבלן או יזם ובין שהקנייה היא של דירת יד שנייה, בדרך כלל הקונים מלווים בעו"ד, ולכן בפן הזה אני לא חושב שיש יתרון לסוג זה או אחר של דירה. עם זאת, היתרון ביד שנייה הוא שהנכס מוחשי. אתה רואה את הקירות, אתה יודע מי השכנים, אתה יודע מה קורה באזור, אתה רואה מה אתה מקבל".

לשאלתנו בנוגע למשקיעים שמבקשים למכור את הדירה שרכשו מהקבלן עוד לפני קבלת המפתח, אירית מסבירה כי יש לעגן זאת בחוזה, וכי לא כל היזמים מאפשרים מכירה שכזו, ודאי לא לפני שהם מכרו חלק מהדירות, ועל כן יש להביא זאת בחשבון.

 עופר שר / צילום: עוז מועלם

2. מימון

אירית: "בניגוד לשנים עברו, 2023 הייתה שנה מאתגרת יחסית מבחינת מכירות נדל"ן. לצורך עידוד הרכישה, היזמים באמת יצאו במבצעים לא טריוויאליים, שלא הכרנו בעבר. כך נוצרו המסלולים של 20%־80%, שזה אומר 20% במעמד הרכישה, ואת היתרה משלמים רק במסירה. ברוב המקרים היזם מאפשר פטור מהצמדה למדד תשומות הבנייה. זאת אומרת שמשקיע שנכנס היום לעסקה בדירת יד ראשונה, לא חשוף לשום דבר ברמת ריביות והצמדות. הוא נכנס היום במחיר יחסית נמוך, מקבל את הדירה בעוד שלוש־ארבע שנים, והמחיר הנומינלי לא השתנה".

עופר: "כשאת אומרת מחיר יחסית נמוך, זה כמובן תלוי במחיר של כל נכס, ונגזר ממנו ה־Down Payment (הון עצמי ראשוני - ג.ל). בדירות יד שנייה, חלק מהמשקיעים רוכשים דירות שמצריכות הון עצמי של 400 אלף שקל. אלה אותם 400 אלף שקל שהרבה פעמים אנחנו משלמים כיום בתחילת הדרך לדירות יד ראשונה אצל הקבלנים, ולכן אני לא רואה פה הבדל משמעותי בנושא של המימון, כי אני מזכיר שאמנם בדירות יד שנייה אתה לוקח משכנתה, אבל גם יש שוכר שמשלם אותה".

אירית: "השכירות לא תמיד שווה למשכנתה".

עופר: "אם אתה עושה השקעה באזור שבו התשואה היא 2%־2.5%, כנראה שלא תכסה את המשכנתה, יש אזורים שמצאנו 4%, 5% ואפילו 6% תשואה, כך שעדיין יש מקומות שזה לא רק מחזיר, אלא גם ניתן להישאר עם עוד כסף בכיס".

3. עליית ערך הנכס

עופר: "פה את לא יכולה להתווכח איתי, כי חדש זה חדש, והסיכוי שתצליח לקפוץ באופן קיצוני במחיר, נמוך כי זה כבר מחיר השוק. אני לא אומר שזה לא קיים, אבל הסיכוי כאן קטן יותר. אם אתה יודע לקרוא את המפה ולרכוש נכס שנמצא למשל באזור של התחדשות עירונית, או עם פוטנציאל גבוה בגלל סיבה אחרת - זה משהו שמגדיל את הסיכויים לעליית ערך משמעותית".

אירית: "אני לא אומרת שאין היום עסקאות טובות ביד שנייה, כי יש לחץ מסוים מצד גורמים פרטיים שנתקעו עם דירות, אבל זה אומר לכתת רגליים".

עופר: "ברור. אין כסף קל".

אירית: "ביד ראשונה, תיאורטית יש לך כסף קל. אתה קונה דירה בשכונה חדשה, פרויקט חדש - אם המחירים יעלו, נהנית מזה, ורף הכניסה הוא נמוך".

4. תשואה חודשית

אירית: "התשואה כשלעצמה לא מעניינת".

עופר: "עד כדי לא קיימת. בעסקאות רבות אנחנו מדברים על תשואות של 1.5%־2%, מספרים נמוכים. היא לא מכסה את המשכנתה".

אירית: "התשואה שאנחנו מסתכלים עליה בשקלול היא עליית ערך הנכס. מהניסיון שלי אני כן יכולה לומר ששכונות חדשות משביחות את עצמן בצורה הרבה יותר משמעותית, והרבה יותר מהר".

עופר: "זה מתחבר גם לתחום ההתחדשות עירונית, כמובן. שכונות מתחדשות לא רק חדשות".

אירית: "זה נכון. אם כי מבחינת המחירים גם אני יכולה לומר שבשכונות שנמצאות בהתחדשות לוקח קצת יותר זמן, עד שהקהל מפנים, בדרך כלל גם הקהל המקומי לא מבין בכלל מה קורה שם".

אז מה השורה התחתונה שלכם?
אירית: "ליד שנייה יש יתרונות משלה, אבל בנקודת הזמן הנוכחית יותר מפתה באמת ללכת לעסקאות יד ראשונה. הן הרבה יותר פשוטות, קלות, ופחות חשופות לשינויים. אם זה בריביות, אם זה משכנתאות, אם זה מדדים. אפשר באמת היום להשיג תנאים מאוד מאוד מאוד טובים".

עופר: "אני אעדיף את התשובה האחראית ואומר שזה באמת כל מקרה לגופו. תנסה להבין מהבן אדם מה הוא צריך ומה התנאים שלו ואז תתאים את הבקבוק לפקק".