החניון שהקפיץ את המספרים של קניון האופנה המדשדש

ההכרזה על פתיחת הרכבת הקלה בקיץ האחרון הייתה רגע משמח עבור רבים, ביניהם קניון TLV הממוקם במרכז תל אביב. אחרי שנים של ביצועים מדשדשים ועבודות תשתית שנערכו במשולש הרחובות קרליבך, החשמונאים ומנחם בגין - נרשמו ציפיות גדולות לגבי סיכויי הצלחתו של הקניון למשוך את הקהל. אחרי הכול, מדובר בפריים לוקיישן עם פוטנציאל - מה שגם עמד לעיני קבוצת אלון רבוע כחול של מוטי בן משה, כאשר רכשה את השליטה בו ב-2019 מידי משפחת גינדי, שהחזיקה במחצית מהזכויות, תמורת 225 מיליון שקל במזומן.

● שטח הסופרים הגדולים בעיר הזאת גדול פי 2 מהממוצע. למה זה קורה?
● האם זה יהיה המרוויח הגדול מפתיחת הרכבת הקלה?

אלא שזמן קצר לאחר מכן פרצה המלחמה, שהאטה מאוד את פעילות המסחר בכל גוש דן. לאחר תקופה מסוימת נרשמה חזרה לשגרת מלחמה, ומדוחות רבוע כחול לשנת 2023 עולה כי הציפיות אולי מתממשות, אולם חלקית בלבד.

הרווח מהחניון

שווי הקניון עומד היום בספרים על 1.86 מיליארד שקל, עלייה של 5% לעומת שוויו בסוף 2022. בשנת 2019, שנתיים לאחר הפתיחה הצולעת ונוכח עשרות חנויות ריקות, הוערך הקניון לפי שווי של 1.62 מיליארד שקל, אחרי מחיקה של עשרות מיליונים בשווי.

מאז, כאמור, נדמה שהקניון מתייצב. דמי השכירות, התפוסה והפדיונות יכולים להעיד על המגמה. ב־2023 עמד שיעור התפוסה על 88%, לעומת 83% ב־2022. דמי השכירות הממוצעים למ"ר גדלו מ־221 שקל ל־228 שקל, אולם בחוזים החדשים שנחתמו הם כבר מכפילים את עצמם ל־441 שקל למ"ר.

עם זאת, יש לציין כי מדובר בירידה לעומת אמצע השנה, כשבסוף מאי האחרון פרסמה החברה מצגת שבה שכר הדירה החדש עמד על כ־460 שקל למ"ר. בחברה מסבירים כי ככל שהשטח שמושכר גדול יותר, כך דמי השכירות נמוכים יותר, וגם בחוזים לשכירויות ארוכות־טווח בקניונים מעדיפים להתגמש בתנאים.

לפי דוחות החברה, ההכנסות משכירות עמדו בשנה החולפת על כ־93 מיליון שקל, לעומת כ־79 מיליון בשנת 2022. העלייה נובעת בעיקר מהעלייה בשיעורי התפוסה ומעליית תעריפים בחניון גבעון ובחניון קניון TLV. 

כאן טמון כנראה חלק מהסיפור מאחורי המספרים: חניון TLV ממוקם במיקום אסטרטגי ועתיר במשרדים וחנויות, מלבד אלה שבקניון עצמו. לדוחות מצורף דוח הערכה של השמאי יוסף זרניצקי, שממנו ניתן ללמוד כי החניון כולל כ־2,500 מקומות חניה ונותן שירותים הן לאורחים והן למנויים, כשמחיר מנוי עומד על 850-1,200 שקל בחודש.

הרווח מהחניון קפץ מ־8.2 מיליון ב־2022, ל־14.6 מיליון ב־2023. לפי גורם בשוק, "הקפיצה הגדולה היא בסוף בחניון, לא מהפעילות. יותר מזה, המון חנויות עומדות ריקות. הציפיות היו מאוד גדולות, אבל השוכרים מרגישים שלא מצליחים להביא מותגים משמעותיים ותנועה משמעותית. כמות המבקרים לא גדלה, הפדיון למ"ר ירד, הדבר היחידי שמסייע זה הרווח מהחניון".

עוקף את המתחרים

נתוני הפדיון הממוצע למ"ר מעידים על עלייה קלה בהיקפי הפעילות של הקניון: ב־2023 מדובר בכ־1,700 שקל למ"ר, לעומת 1,670 שקל ב־2022. עם זאת, בהשוואה ל־2021 מדובר בירידה, משום שאז עמד הפדיון על 1,911 שקל למ"ר. בשנה האחרונה נחתמו הסכמים חדשים ותוספות להסכמים קיימים ביחס לכ-30 חנויות בשטח כ-2,200 מ"ר. ב-2024 מסתיימת תקופת השכירות של שבע חנויות, עם חלקן מתנהל משא־ומתן להארכת ההסכמים.

לפי הדוחות, השכירות למ"ר בקניון עוקפת לא מעט מהמתחרים. TLV ממוקם בסביבה עסקית תחרותית, ולא הרחק ממנו נמצאים קניון עזריאלי השלום, מתחם שרונה, דיזנגוף סנטר וקניון רמת אביב.

ההשוואה לקניון רמת אביב מתבקשת, שכן שניהם כיוונו מראש לפלח גבוה יחסית של חנויות אופנה, מה שלא בהכרח התברר כצעד נכון כלכלית ל־TLV היושב במרכז העיר. בקניון רמת אביב, המתאפיין בתמהיל שכולל בעיקר חנויות יוקרה, מבקרים מדי יום כ־20 אלף איש, והפדיון השנתי בו הוא מהגבוהים בישראל - 1.1 מיליארד שקל. הפדיון החודשי הממוצע למ"ר עומד על כ־4,400 שקל. לאחר ירידה של 30% באוקטובר, עם פרוץ המלחמה, נרשמו בדצמבר פדיונות שיא, ולדברי החברה, המגמה החיובית נמשכת גם בתחילת 2024. השכירות הממוצעת בו עומדת על 495 שקל למ"ר. 

לחנך את הציבור

מנכ"ל קניון TLV, אורי סמיט, ששב לאחרונה מחמישה חודשי מילואים בעזה, מודה כי הציפיות עדיין לא התממשו במלואן, אולם מדגיש כי קיימת אופטימיות בקשר לעתיד. "אנחנו לא רואים עדיין נהירה מטורפת שניתן לצבוע באופן פרטני וספציפי לרכבת הקלה, אבל כן יש השפעה, ורואים עלייה בטראפיק ובפדיונות. אנחנו רואים את דריסות הרגליים בפנים, אבל עוד לא במקום שבו אנחנו רוצים להיות. אנחנו מצפים לראות תנועה ערה ומאסיבית בעתיד הקרוב".

סמיט מעריך כי קיימים שני וקטורים שמשפיעים על הדשדוש היחסי. הראשון הוא חינוך הצרכן לעשות שימוש ברכבת הקלה שפתחה תחנה ממול. "הצרכן לא כל־כך סומך על חוויית התחבורה הציבורית. יש חוסר אמון בין המערכת לבין האזרח הקטן. זה תהליך ארוך שיביא תוצאות נפלאות, אבל זה עדיין תהליך. הווקטור השני הוא המלחמה. אחרי ההלם של אוקטובר, הצרכן הישראלי מתאושש וחוזר להרגלי הצריכה". 

סמיט מציין כי החניון הוא חלק אינטגרלי מהקניון, והושקעו בו כספים רבים כדי להביא אותו לרמת שירות ותחזוקה גבוהה - מה שמצדיק את עצמו בדוחות.