המבצעים למכירת דירות: מי באמת הנהנה העיקרי?

הכותב ממייסדי משרד מאיר מזרחי ושות'

שוק הנדל"ן מתקשה להתעורר ואחת הסיבות העיקריות לכך היא הריביות הגבוהות במשק. אם בעבר זוג צעיר הזכאי למשכנתה בשיעור של עד 75% משווי הדירה שרכש, עמד בהחזרים בסביבת הריבית הנמוכה, היום כאשר ריבית הפריים מגיעה ל־6% הם חושבים פעמיים ומעכבים את רכישת הדירה בתקווה להגיע לתקופה שבה הריבית תהיה נמוכה יותר.

● פרשנות, אריק מירובסקי | מחירי הנדל"ן בדרך לשיא חדש, ואלה המיקומים שהרוכשים מעדיפים
● הושגה פשרה: זה הנוסח המעודכן למס על משקיעי הנדל"ן

היזמים מצדם מגבירים את מאמצי השיווק באופן מתוחכם שמחד יוכלו להפחית את מחיר הדירה ולהפוך את העסקה לאטרקטיבית יותר, ומאידך שהדבר לא ייתפס בציבור כתחילתו של עידן ירידת מחירי הנדל״ן אז ייצא שכרם בהפסדם.

בעבר נחשפנו למבצעים שבהם הוצעה לרוכש דירה לקבל גם מכונית במחיר הדירה. היום אנו עדים למבצעים הכוללים תשלום מס רכישה (החל על פי דין על הרוכש) על חשבון היזם ובמקרים מתוחכמים יותר, מוצעת הנחה מימונית המגולמת במחיר הדירה וזאת בדרך של מתן משכנתה ללא ריבית לתקופה קצובה, או במבצעים של 20/80, כך שהרוכש יצטרך לשאת ראשון בשיעור נמוך של 20% ולעתים אף פחות מערך הדירה וכל היתרה - 80% - תשולם ללא ריבית והצמדה בעת מסירת הדירה.

בחישוב קל ניתן לראות כי ההנחה הגלומה במחיר הדירה עשויה להגיע לכמה מאות אלפי שקלים. כך לדוגמה חברה יזמית דואגת לרוכש לקבל משכנתה מהבנק בסך של 1.5 מיליון שקל לארבע שנים ללא ריבית. בריבית שוק של כ־7% לשנה - הרי שמדובר בהטבה ששווה מעל ל־400 אלף שקל.

מה מחיר הדירה?

לכן ברכישת דירה בסכום של 3 מיליון שקל הרי שמחיר הדירה ללא ההטבה הוא בפועל רק 2.6 מיליון שקל והרוכש משלם עוד 400 אלף שקל ליזם לטובת כיסוי ההטבה המימונית. אף במקרים בהם היזם מציע לרוכש לשאת עבורו בתשלום מס הרכישה, הרי שגם כאן במחיר דירה של 3 מיליון שקל עשוי מס הרכישה להגיע ל־240 אלף שקל, כך שבחישוב פשוט מחיר הדירה הוא רק 2.760 מיליון שקל, כאשר הרוכש שילם עוד 240 אלף שקל ליזם עבור מס הרכישה ששולם עבורו.

על אף האמור לעיל, בהסכם הרכישה אין הפרדה בין הסכומים ובסעיף התמורה מופיע המחיר המלא שלכאורה משולם כולו עבור רכישת הדירה. כפועל יוצא הדיווח לרשויות המס בגין הרכישה מוגש על מלוא שווי התמורה ומס הרכישה, הנגזר ממלוא השווי כאמור, משולם בעצם גם על ההטבה הכספית.

יוצא אם כן שקוני הדירות כלל לא נהנים מההטבה הניתנת להם, שכן הם משיבים סכום זה ליזם במחיר הדירה הכולל את ההטבה. ואם לא די בכך, הרי שכאשר הם משלמים מס רכישה, הוא מחושב גם על ההטבה הכספית. כך לדוגמה בהטבת מס הרכישה על חשבון היזם משלם הרוכש מס רכישה על מס הרכישה. לפיכך נראה כי רשויות המס הן הנהנות היחידות מההטבה, שכן הן גובות מס רכישה על תמורה כספית שאינה שייכת לרכישת הזכות במקרקעין וכלל לא היה מקום למסות אותה במס רכישה.