"עד עכשיו יזמי נדל"ן לא יצאו עם פרויקטים שכבר מוכנים, מכאן נראה מבול"

"ישנם כיום בשוק לא מעט יזמים שצברו הרבה פרויקטים בשנים האחרונות, בעיקר בתחום ההתחדשות העירונית, ולא הוציאו את כולם לביצוע בשנה וחצי האחרונות, מסיבות מובנות: כשליזם אין חוב כבד על הקרקע, וזה מאפיין מאוד את התחום הזה, הוא יכול להרשות לעצמו להתנהל באחריות ולא לצאת עם פרויקט כשהשוק עוד לא יודע לעכל אותו. עכשיו הדברים משתנים, ולדעתי בגלל זה נראה בשנה-שנתיים הקרובות הרבה מאוד יזמים בתחום ההתחדשות העירונית שיוציאו הרבה מאוד פרויקטים לשוק".

את התחזית הזאת מספק עומר אלפרן, מנהל השקעות ושותף בחברת המימון החוץ־בנקאי רובי קפיטל. החברה משיקה בימים אלו את קרן ההשקעות השנייה שלה, ספיר 2 - קרן אקוויטי המעמידה הון עצמי ליזמים - ויוצאת לסבב גיוס של חצי מיליארד שקל לפחות. הקרן הראשונה, שהושקה ב־2020, השקיעה ב־20 פרויקטים, בהיקף של כ־400 מיליון שקל. 

● פינוי־בינוי ברחובות: 65 מ"ר תוספת לכל דירה ומענק כספי של 100 אלף שקל
● מחירי הנדל"ן בדרך לשיא חדש, ואלה הדירות והמיקומים שהרוכשים מעדיפים

"לפעמים אנחנו מקלקלים ליזמים את השמחה"

"השנים האחרונות היו שנים שבהן עברנו מקיצון אחד לשני - ממצב טוב וחיובי לכאורה, לקיפאון. בשנת 2022 כמעט עצרנו לחלוטין עסקאות בקרן הראשונה שלנו. היום כולם מבינים שיציבות היא המפתח. זה בא לידי ביטוי בכך שגם חברות ציבוריות מכניסות שותפים, כולל שותפויות עם גופים מוסדיים שנחשבים לגורמים יציבים".

ההשקעה בשתי הקרנות היא במסגרת שותפות, בפרויקטים בתחום המגורים, ובעיקר ב־Middle market, כלומר ביזמים בהיקף פרויקטים בינוני. "אנחנו שחקני Middle market לא רק בעולמות האקוויטי, אלא גם בעולמות החוב", מסביר אלפרן, "ומלווים בהם יותר מ־200 פרויקטים.

"מדובר בשוק גדול, וככל שהזמן עובר המגמה הולכת לשם יותר ויותר. זה שוק שיש בו הרבה צורך בהון עצמי, מצד יזמים שאספו במשך שנים פרויקטים של התחדשות עירונית ומחיר למשתכן. בסביבה של ריבית אפסית הם בנו על חוב 'נחות' שנחשב מסוכן יותר למלווה (כדוגמת הלוואות מזנין, חוב שבאופן מסורתי גורר ריבית גבוהה באופן יחסי - י.נ) מכל מיני מקורות, והיום הם מבינים שזו לא התנהלות בריאה. לכן הרעיון של שותפות פיננסית הולך ומתחזק, והביקוש הולך ועולה - אנחנו מרגישים שהוא הכי גבוה שהיה עד היום".

מודל הפעולה של הקרן עובד כך: היא מעמידה ליזם חלק משמעותי מההון, והיזם אחראי על קידום הפרויקט ועל מימושו בזמן הגיוני. לעתים, לאחר הבחינה מצד אנשי הקרן, גם היזם עצמו מבין שההצעה שלו פשוט לא מספיק כדאית.

"היתרון שלנו הוא שאנחנו מגיעים מהתחום, כגורם מממן של יזמים עם פרויקטים בסדר גודל בינוני, ולכן הרבה פעמים קורה שאנחנו 'מקלקלים את השמחה' ליזמים", מספר אלפרן. "מדובר באנשים אופטימיים מטבעם, שתמיד רואים בעסקה שלהם את הדבר הנכון לעשות, אבל קרה יותר מפעם אחת שאחרי הבדיקות שעשינו, היזם הבין שהוא צריך לעשות התאמות או אפילו לרדת מהעסקה לגמרי.

"ישנם שני מקרים כאלו שאני זוכר, שניהם מ־2022 ושניהם בתל אביב: עסקה אחת שהוצעה לנו בגוש הגדול, במגרש שפונה לכיוון שדה דב, ואחת באזור רחוב אלנבי, על הקו הסגול המתוכנן של הרכבת הקלה. שני יזמים עם תוכנית עסקית מסודרת, אחד רצה לרכוש קרקע, השני נכס קיים. לכאורה, שתי העסקאות נמצאות במקומות פנטסטיים - אבל אנחנו מאוד חוששים מעסקאות כאלו: איפה שמחיר הקרקע מקסימלי ומחיר הדירה הסופי מקסימלי, בעסקאות האלה כנראה יהיו הבעיות. בשתי הדוגמאות הללו, כשהבענו את דעתנו, שני היזמים החליטו לרדת מזה. עד היום אנחנו מקבלים הודעות מהם: 'העסקה הכי טובה היא העסקה שלא עשינו'. זה חלק מהמודל של קרן כזו: יש ידע, ולכן אפשר לתת ערך מוסף לפרויקט וליזם. אנחנו לא רק נותנים כסף, אלא עושים גם הרבה מעבר לזה".

"בכל ניצוץ אופטימיות - הרוכשים חוזרים"

ולאן שוק המגורים הולך מכאן?
"בשנה האחרונה הייתה ירידה במחירים, חד־משמעית", קובע אלפרן. "לכאורה בנתוני הלמ"ס כמעט לא הייתה ירידה, אבל המבצעים שהנהיגו היזמים משקפים ירידה אפקטיבית, אפילו של 15% במקומות מסוימים. לכן, כשהמבצעים ייפסקו המחירים בעצם יחזרו לרמה שהיו לפני שנה וחצי ושנתיים. הם לא יעלו יותר.

"האם המחירים למ"ר עוד יכולים לעלות? אני אומר, ובמידה מסוימת של חשש, שכן: אולי לא בשלב ראשון, אבל זה עשוי להגיע, בייחוד אם המדינה לא תמצא פתרון לנושא המחסור החמור בפועלי בניין, ואם הבירוקרטיה תמשיך להתנהל כפי שהיא מתנהלת.

"במצב כזה ההיצע תמיד יהיה חלש יותר מהביקוש והתוצאה תהיה בלתי נמנעת. ראינו את זה גם בשנה האחרונה: בכל פעם שהיה ניצוץ של אופטימיות, גם אם רק דיברו על זה שהריבית תרד, הרוכשים חזרו לאתרי המכירות. אלו לא תחושות: הנתונים מראים שיש ביקוש כבוש. במדינה שלנו אי אפשר לדעת מה יקרה, אבל בנדל"ן למגורים אנחנו בפתחה של תקופה עם הרבה מאוד הזדמנויות".