מחירי הנדל"ן בדרך לשיא חדש, ואלה הדירות והמיקומים שהרוכשים מעדיפים

זוכרים שבשנה שעברה דיווחנו על ירידות מחירים? אתם יכולים להתחיל לשכוח. הירידות נמחקו לחלוטין, ומדד ינואר-פברואר של 2024 קבע שיא חדש במחירי הדירות. אומנם כזה שגבוה רק ב-0.3% מהשיא הקודם, שנרשם בדיוק לפני שנה, אבל כזה שנקבע במהלך מלחמה - אירוע חריג ביותר אפילו במדינה למודת מלחמות כמו ישראל. 

● האינפלציה מרימה ראש? מדד מרץ חם מהצפוי - קצב של 2.7%; מחירי הדירות ממשיכים לעלות
● ראיון | למשקיעים עם אורך נשימה: האם כאן מסתתרת ההזדמנות הנדל"נית הבאה? 
● נתוני הלמ"ס: שוק הדיור מתעורר, במיוחד בערים האלה 

מאז פרוץ המלחמה, באוקטובר אשתקד, אנחנו רואים התנהגות מאוד ברורה של שוק הנדל"ן: בעוד שבמהלך החודשיים הראשונים מחירי הדירות ירדו, באופן טבעי, עקב ההפתעה, ההלם, מטחי הרקטות והטילים והאסון הגדול שפקד את המדינה, מיד לאחר מכן המחירים החלו לעלות, ואף בקצב של כמעט 3% בשלושה חודשים - רחוק מאוד מלהיות זניח. וכך נמחקה הירידה בעשרת החודשים הראשונים של שנה שעברה, שהגיעה ל-2.5%.

מדוע זה קורה? אין לייחס להורדת הריבית של 0.25% שאירעה לפני שלושה חודשים שום משמעות. כפי שבעבר כתבנו, כשאין בעיה אמיתית של היצע דירות, בעיות פוליטיות וממשלות חלשות מקרינות גם לשוק הנדל"ן. כך אירע במהלך המרתון בן חמש מערכות בחירות שהתקיימו בין 2019 ל-2022, שהביאו לעליית מחירי הדירות, וכך גם בעת המלחמה, שהבליטה בעיות חמורות ביותר בתפקוד הממשלה הנוכחית. הציבור חש בדברים, והדבר מתורגם גם לעליות מחירים בשוק הנדל"ן.

במחוז המרכז נרשם גידול של 175% ברכישת דירות חדשות

עיון בנתונים מוצא כי בשלושת החודשים שבין דצמבר לפברואר השנה הוביל מחוז המרכז את עליות המחירים, עם 3.6% עלייה. אחריו הגיע מחוז חיפה עם 3.1%, ומחוז הצפון עלה באותו זמן ב-3%, על אף המצב הקשה שם. מחוז הדרום עלה ב-2.5% במחירי הדירות בו, מחוז תל אביב עלה ב-1.2%, ומחוז ירושלים - ב-1% בלבד.

עיון בנתונים משלימים מעלה התאמה כמעט מוחלטת בין הקפיצות בביקושים שנרשמו באזורים השונים לבין עליות המחירים - המחוזות שהובילו את העלייה בשלושת החודשים הללו, הובילו גם את הזינוקים בביקושים שנרשמו במהלכם. כך למשל, במחוז המרכז נרשם גידול של 175% ברכישת דירות חדשות ושל 80% ברכישת דירות יד שנייה (בין החודשים דצמבר 2023 לפברואר 2024, לעומת ספטמבר-נובמבר 2023); במחוז חיפה הגידול היה 105% ו-61%, בדרום גידול של 139% ו-69% בהתאמה, ובצפון - של 113% בדירות חדשות ושל 29% בדירות יד שנייה. במחוז תל אביב העלייה התבטאה ב-78% בדירות חדשות ו-69% ביד שניה, ואילו בירושלים ב-36% וב-61%.

חלק מהעליות המרשימות הללו נובע מנתוני המכירות העלובים של ספטמבר-נובמבר 2023, שבהם נפלו גם חגי תשרי וגם פרצה המלחמה. ההתנפלות של הציבור על הדירות, במיוחד אלה החדשות, דרבנה עליות מחירים, גם במקומות שבהם יש עודפי היצע ניכרים, ובראשם העיר תל אביב, שבה על-פי הלמ"ס היצע של 8,000 דירות חדשות לא מכורות. קצב מכירת דירות חדשות בעיר מגיע ל-157 בחודש, כך שהמלאי הזה מספיק ליותר מ-4 שנים.

הבעיה היום היא לא ההיצע

בכתבות שלנו מהחודשים האחרונים הרבנו לדוש בהשפעת מבצעי ה-20-80 (כלומר תשלום 20% ממחיר הדירה בעת החתימה על העסקה ו-80% בעת האכלוס) על המחירים. המבצע הזה הסתיר הנחות משמעותיות של 10-15% ממחירי הדירות, שכן התשלומים לא הוצמדו למדדים, ובמקרים מסוימים אף איפשר ליזמים להעלות מעט את מחירי הדירות שלהם.

במדדים האחרונים נראה כי עניין זה הגיע לסיומו. מדד מחירי הדירות הנוכחי לא הראה שינוי, ואילו בניכוי השפעת הדירות המסובסדות שנמכרות במחיר למשתכן ומחיר מטרה המדד אף ירד. בסך-הכול מדד מחירי הדירות החדשות בניכוי הדירות המסובסדות עלה ב-0.7% בין דצמבר לפברואר, בעוד שהמדד הכולל עלה ב-2.8%, ראיה לכך שעיקר העליות מגיעות מהדירות יד שנייה.

מדוע זה קורה? אין בידינו מספיק נתונים לנתח את הדברים, אבל ניתן לשער כי אחד מהגורמים שמטרידים את רוכשי הדירות הוא שכיום יזם שמוכר דירה בתהליכים מוקדמים של בנייה - לא יכול לדעת מתי הבנייה תושלם, וזאת עקב מצוקת כוח-האדם בענף, ורוכשים רבים אינם יכולים להתנחם במבצעי ה-20-80, כשאין להם מושג ירוק מתי הדירות יהיו מוכנות לאכלוס.

לכן, בניגוד לקלישאת ה"היצע-היצע-היצע" שבממשלה עדיין מרבים לדבר עליה, הבעיה היום אינה היצע הדירות, שנמצא ברמות גבוהות במיוחד (כ-67 אלף), אלא מימוש ההיצע הזה, בצורה של אכלוס הדירות.