עזבה את הדירה לפני תום מועד השכירות. האם המשכיר יכול לפדות את צ'ק הביטחון?

הכותב עוסק במקרקעין ומשפט מסחרי

אחד מהכלים המשמעותיים שיש למשכיר דירה הוא המחאה שניתנת לטובתו, אשר לא רשומים בה סכום או תאריך, ומטרתה להבטיח פירעון של חובות או התחייבות שוכר בהתאם לחוזה השכירות בין הצדדים.

 ● עבודת פרך: כך בונים את גשר המסילה הארוך בישראל
● המטבע התרסק ומחירי הדיור ירדו: בגרמניה מעודדים לקנות בתי קיץ בשבדיה 

לאחרונה דחה בית משפט השלום בירושלים תביעה לביצוע שטר שניתן לביטחון במסגרת הסכם שכירות דירה. בית משפט פסק כי צ'ק ביטחון שניתן במסגרת הסכם שכירות אינו נותן בידי המשכיר חופש מוחלט במילוי סכומו, ועליו לפעול לא רק בהתאם להוראות החוזה, ככל שקיימות, אלא גם בתום־לב.

עובדות המקרה: ביוני 2018 חתמו הצדדים על הסכם שלפיו תשכור אישה את הווילה של התובע בבית שמש לתקופה של שנתיים תמורת 9,500 שקל בחודש. במסגרת זו הוסכם ביניהם כי הווילה תשופץ כדי שתונגש לטובת אמה הנכה של השוכרת. במסגרת החוזה מסרה השוכרת למשכיר צ'ק ביטחון פתוח, ללא סכום או תאריך.

בהמשך החליטה השוכרת לעזוב את הנכס לפני תום ההסכם בשל ליקויים בווילה, ולאור זאת שהבעלים סירב לתקן ליקויים אלה. השוכרת החזיקה בחוות־דעת מומחה.

בעלי הנכס החליט להיפרע מן השוכר בדרך של פירעון הצ'ק על מלוא יתרת דמי השכירות עד תום התקופה. המשכיר מילא על דעת עצמו סכום בגובה של 146 אלף שקל, אלא שהצ'ק חזר בהיעדר כיסוי. גם ניסיונו לממש אותו בהוצאה לפועל נכשל.

לאחר שניתנה לשוכרת רשות להתגונן, הועבר הדיון לבית המשפט השלום בירושלים.

טענות הצדדים: לטענת המשכיר, השוכרת נטשה את הווילה מבלי למצוא דייר חלופי כמתחייב בהסכם השכירות. לטענתו, הוא כלל בסכום את עלות השיפוץ וכן פיצוי על עוגמת־נפש, ולכן הוא זכאי לפרוע את הצ'ק.

מנגד טענה השוכרת כי זמן קצר לאחר כניסתה לווילה התגלו בה ליקויים רבים, כך שלפי חוק השכירות והשאילה, היא זכאית לעזוב את הווילה אף ללא התראה מוקדמת.

ההחלטה: השופטת קיבלה את גרסת השוכרת, לפיה הנכס אותו שכרה היה רווי בליקויים, וכי לפי חוק השכירות והשאילה היא זכאית לעזוב אף ללא התראה מוקדמת.

השופטת קבעה כי התובע הפר את חובותיו כמשכיר כשהתעלם מפניות השוכרת בנוגע לליקויים, ובכך שעם עזיבתה מיהר למלא ולהפקיד את צ'ק הביטחון בסכום שאינו עולה בקנה אחד עם ההרשאה שקיבל.

השופטת גם לא קיבלה את גרסת המשכיר כי השוכרת "נטשה בפתאומיות", שכן הוא לא סתר כלל את ההתכתבויות מזמן אמת בהן התלוננה בפניו על הליקויים, בעוד שהוא בחר להתעלם ממנה פעם אחר פעם.

מאידך קיבלה השופטת את גרסת השוכרת, שאף גובתה בחוות־דעת מקצועית, כי יצאה מהווילה בשל ליקויים רבים כמו רטיבות והיעדר בידוד בגג, אשר הפכו אותה ללא ראויה למגורים.

תמרור אזהרה

השופטת לא שוכנעה מהסבריו של המשכיר ביחס לסכום שנקב בצ'ק ומגרסתו בנוגע למועד ההפקדה של הצ'ק, אשר בפועל הניסיון להפקידו בוצע עוד בטרם עזבה את הנכס, והדגישה כי דווקא שהתובע, הבעלים, הוא זה שהפר את חובותיו כמשכיר כשהתעלם מפניות השוכרת בנוגע לליקויים, ובכך שעם עזיבתה מיהר למלא ולהפקיד את צ'ק הביטחון בסכום שאינו עולה בקנה אחד עם ההרשאה שקיבל.

"הוא לא היה רשאי למלא את הצ'ק בסכום ככל העולה על רוחו ולכלול בו גם פיצוי עצמי בגין עוגמת־נפש או החזר של שיפוץ שמעולם לא הוסכם שיוחזר לו", כתבה השופטת. לדבריה, "צ'ק ביטחון שניתן במסגרת הסכם שכירות אינו נותן בידי המשכיר חופש מוחלט במילוי סכומו, ועליו לפעול לא רק בהתאם להוראות החוזה, ככל שקיימות, אלא גם בתום־לב".

המשמעות: פסק דין זה מהווה תמרור הנחיה לבעלים של נכסים ולשוכרים באשר למשמעות של צ'ק הביטחון ומטרותיו. בעלים אשר מחזיקים בשטר ביטחון של שוכרים אינם יכולים לעשות בו שימוש כלאחר יד, אלא עליהם לעשות זאת בתום־לב ולתמוך את דרישתם לפירעון כספים המגיעים מכוח נזקים שנגרמו להם, וכל זאת בכפוף לעיקרון הקטנת הנזק.

35226־02־20