הנוף לים בנתניה, המיקום המנצח בתל אביב: השכונות שעברו מהפכה

הצורך בבניית כמה שיותר דירות חדשות בעשורים הקרובים עלה לא פעם בעשורים האחרונים, וקיבל דגש בתוכנית האסטרטגית 2040 שקבעה ב־2017 כי יש לבנות עוד 1.5 מיליון דירות חדשות בתוך כ־20 שנים.

לא בטוח שנגיע למספר הזה עד 2040, אולם השינוי כבר נראה בשטח, בדמות השכונות חדשות שקמו בשנים האחרונות ושינו את כל סביבתן. עד כמה גדול השינוי? בתצלומי אוויר שהוכנו על ידי המרכז למיפוי ישראל (מפ"י) אפשר לראות היטב את ההבדלים בין המצב ב־2003 למצב ב־2023 בכמה מהמקומות המרכזיים בישראל.

למעט מתחם השוק הסיטונאי בתל אביב, כל השכונות שבחרנו להציג לכם כאן נבנו על שטחים פנויים, והרחיבו את גבולות העיר שבה הן נמצאות.

עצוב לראות שרבות מהן בנויות כ"שכונות בלון", כלומר שכונות שיש להן רק יציאה אחת מה שמבטיח פקקים בבוקר ואחה"צ. בנוסף הן אינן בנויות כרשת של רחובות כך שהתחבורה הציבורית בהן אינה יעילה, והן נבנו רחוק מתחנת רכבת קיימת וללא גישה טובה אליה. כך, התושבים נאלצים להשתמש ברכב פרטי והפקקים בכל אזורים רק מחריפים.

ד"ר יודן רופא, מהמחלקה למדעי הסביבה, גיאואינפורמטיקה ותכנון ערים באוניברסיטת בן גוריון שבנגב, מציין בעניין זה: "הערים המודרנית מתפשטות החוצה. ההתרחבות היא תוצאה של חדירת הטכנולוגיה, ושל שיפור יכולות התנועה שלנו. אנשים שמחפשים יותר רווחה יכולים למצוא אותה גם כשהם מתרחקים ממרכז העיר, אל השכונות החדשות.

"לבעלי הקרקעות שעליהן מוקמות השכונות החדשות זה כדאי כלכלית, כי הם מרוויחים הכי הרבה מהפיכת קרקע לא עירונית לקרקע עירונית. זה מנגנון שפועל משחר העירוניות, אפשר לומר. בסופו של דבר אלו כוחות חזקים יותר מכל כוח קיים בעולם התכנון".

תכנון: "אנחנו משלמים על טעויות העבר"

כשמביטים בתצלומים אפשר להתרשם מהמהפך שעבר כל אזור לאורך השנים, וצריך גם לשאול אם נראה עוד שכונות כאלו בעתיד, וכתוצאה מכך עוד ועוד שטחים פתוחים שייעלמו.

"רוב השכנות המוצגות בכתבה תוכננו לפני שנים, ובגלל שלוקח כל כך הרבה זמן לתכנן אותן, ברגע שכבר יש תוכנית מאושרת - קשה מאוד ללכת אחורה, אף שלפעמים זה מה שצריך לעשות. כך יוצא שאנחנו משלמים היום על טעויות העבר", אומר רופא.

"ייתכן שהשינוי שקרה כאן היה מהיר מדי: הגידול באוכלוסיית ישראל, השינוי הטכנולוגי, השינוי הגיאו־פוליטי; אולי הם היו מהירים מדי בשביל שאנשים יפנימו אותם ואת המשמעויות שלהם. ברוב המקרים אנשים הופכים להיות מקבלי החלטות בגיל מבוגר יחסית, בשלב שבו קשה להם מאוד לשנות את תפיסת עולמם. לכן בדברים מסוימים ישראל 'תקועה' בחשיבה שלא השתנתה מאז שנות ה־50".

ומה בכל זאת היית מציע לעשות?
"אם הייתי יכול לקבוע, הייתי מכוון לחלוקה של שליש־שליש־שליש: שליש מהפיתוח בהתחדשות עירונית, שליש באמצעות התרחבות של שטחים עירוניים שיש בהם תת־ניצול, כולל בצדי דרכים; ושליש בבנייה חדשה - אבל רק במקומות שאפשר לשרת כראוי בתחבורה ציבורית. למשל, סביב תחנות רכבת קיימות בפאתי ערים או במרחבים כפריים.

"ישנם בהחלט מקומות שאפשר לנצל בלי 'לאכול' עוד קרקע חקלאית, ויש כאן עוד דבר חשוב שכדאי לשים אליו לב: אמנם אנחנו אחת המדינות הצפופות בעולם מבחינת מספר הנפשות לקמ"ר, אבל הערים שלנו לא צפופות יחסית. מרכז ברצלונה, מרכז פריז, שלא לדבר על ערים כמו נאפולי - כולן צפופות בהרבה. אז בלתי אפשרי לצופף באופן גורף את כל הערים בישראל פי שניים, אבל חייבים לשנות בפועל את הדרך שבה מתבצע הפיתוח בישראל".

"מאות שכבות של מידע ומפות רקע"

חגי רונן, מנכ"ל המרכז למיפוי ישראל, מציין: "המרכז מצלם את ישראל מהאוויר כבר עשרות שנים. מצילומי האוויר מכינים מוצרים רבים המשמשים לתכנון, פיקוח, מעקב אחר שינויים, ניהול משאבי טבע, עדכון מפות ועוד. באתר המפות הממשלתי ה־GOVMAP ניתן לצפות בתצלומי אוויר בכיסוי ארצי מ־2005 ועד היום ובמאות שכבות מידע ושלל מפות רקע".

עיר ימים, נתניה

שכונת אי מנותקת מהעיר, אבל הנוף לים הקפיץ את המחירים

שטח: 1,140 דונם
אוכלוסייה: 18 אלף איש
יחידות דיור: כ־4,500
מה בנו: מגדלי מגורים, קניון שמעליו משרדים, מבני ציבור, חדרי מלון

השכונה נבנתה ב־2006 והבנייה בה מאופיינת במגדלים בני 18 קומות ומעלה. יש שבילי הליכה במתחם הפנימי של השכונה וגישה רגלית לחוף הים.

 עיר ימים, נתניה / צילום: המרכז למיפוי ישראל

השכונה נחשבת לאחת היוקרתיות בנתניה והמחירים בה גבוהים מהממוצע בעיר עצמה. לפי נתוני מדלן המחיר הממוצע בשכונה עומד על 4.42 מיליון שקל, לעומת 2.6 מיליון שקל בממוצע בעיר כולה.

חלק מהפער במחיר אפשר להסביר בכך שהדירות בעיר ימים, לעומת שכונות אחרות בנתניה, כולן חדשות, גדולות, וכוללות ממ"ד, מעלית וחניה. עם זאת, המחירים בעיר ימים גבוהים בהרבה גם מהמחיר הממוצע בשכונת אגמים החדשה, שאף היא קרובה לים, שעומד על 3.6 מיליון שקל.

עיר ימים נחשבת בעיני מתכננים לשכונת "אי" שמנותקת מהעיר ומחייבת כל משפחה להחזיק שתי מכוניות. מבחינה תחבורתית, יש קווי אוטובוס מעטים, יש אוטובוס לתחנת רכבת ישראל הקרובה, אך רוב התנועה מתאימה לכלי רכב פרטיים.

אחד הדברים המעניינים שאירעו בה בשנה האחרונה, הוא שדווקא היא הפכה למוקד ההפגנות נגד ההפיכה המשפטית באזור השרון, ואכלסה בכל מוצאי שבת אלפי אנשים בצומת שליד הקניון.

במאמר שפרסמה האדריכלית נועה פרנקפורט על השכונה כבר ב־2014 באתר "אורבנולוגיה", היא מציינת שאף שהשכונה בנויה במגדלים של 15־33 קומות, הצפיפות בה נמוכה מאוד בגלל השטחים הריקים הגדולים בין הבניינים, ומציעה תוכנית עתידית להתחדשות עירונית בשכונה שתגדיל את הצפיפות בה ותעבה את הרקמה הקיימת.

היא מציעה "למקם מבנה מגורים בן חמש קומות הכולל גם שימושים ציבוריים בסמיכות לכל מגדל. היצע הדיור החדש יאפשר מגוון גדול יותר של יחידות דיור ויסייע בכניסה של אוכלוסיות חדשות לשכונה".

השוק הסיטונאי, תל אביב

מיקום מנצח ליד תחנת קרליבך של הרכבת הקלה

שטח: כ־50 דונם
אוכלוסייה: כ־5,500 איש בסוף התהליך
יחידות דיור: כ־1,800 בסופו של התהליך
מה בנו: 11 בניינים בני 14 קומות כל אחד, ארבעה מגדלים בני 48 קומות כל אחד, קניון, מבני ציבור, חניון תת־קרקעי, פארק ועוד

על חורבות השוק הסיטונאי במרכז תל אביב, שפעל 54 שנים ברציפות עד לשנת 2006, הוקמה שכונה חדשה בתל אביב, בין הרחובות קרליבך, החשמונאים ודרך בגין. שטח המתחם הוא 50 דונם, והוא כולל כ־1,800 יחידות דיור, בבניינים בני 14 קומות וארבעה מגדלים בני 48 קומות, שהאחרון מביניהם נמצא בשלבי בנייה אחרונים.

 השוק הסיטונאי, תל אביב / צילום: המרכז למיפוי ישראל

הקרקע נרכשה ב־1.5 מיליארד שקל מחברת תנובה, שבבעלותה היה חלק גדול מהמתחם, ומגורמים פרטיים, והחברות משה ויגאל גינדי, גינדי השקעות ורבוע כחול נדל"ן הקימו את המתחם בפועל.

על תכנון המתחם כולו היו אחראים האדריכלים יעקב יער וטלי יער־קוסט; את מבני המגורים תכנן משרד ישר אדריכלים, ואילו משרד יסקי מור סיון אדריכלים תכנן את המגדלים ואת קניון TLV; את מבני הציבור תכנן משרד אליקים אדריכלים.

על פי אתר מדלן, המחיר הממוצע למ"ר במגדלי גינדי TLV הוא כיום 55 אלף שקל. זו שכונה שתיהנה מנגישות גבוהה ביותר לתחבורה ציבורית, בעיקר הודות לתחנת קרליבך הסמוכה, שמהווה תחנת מפגש בין הקו האדום והקו הירוק העתידי של הרכבת הקלה בגוש דן.

נאות פרס, חיפה

השכונה עם האצטדיון: מרוחקת מהרכבת ומחייבת רכב פרטי

שטח: כ־980 דונם
אוכלוסייה: כ־18.5 אלף איש בסוף התהליך
יחידות דיור: כ־5,800 בסופו של התהליך
מה בנו: כ־1,300 יחידות דיור בבנייה רוויה בשלב א', מתוך כ־1,400. בשלב ב' ייבנו עוד כ־4,400 יח"ד. בבנייה ובתכנון יש גם שטחי מסחר, פארקים, מבני ציבור ועוד

שכונת נאות פרס תוכננה כבר בשנת 2005, על ידי ראש העיר דאז וגם היום, יונה יהב. היא נמצאת במבואותיה הדרומיים של חיפה, בצמוד לכניסה לעיר מכביש 4.

 נאות פרס, חיפה / צילום: המרכז למיפוי ישראל

נכון להיום היא מתוכננת לכלול כ־5,800 יחידות דיור - 1,400 בשלב א', שנמצא כבר לקראת השלמתו, ועוד 4,400 בשלב ב', שהתעכב שנים רבות בשל מחלוקות סביב הקמת התשתיות באזור, אך כעת מתחיל להתממש. השכונה כולה תהיה בבנייה רוויה, בבניינים בני 7 עד 20 קומות.

השכונה היא הראשונה שנקראה על שמו של נשיא המדינה, שמעון פרס ז"ל, שאף זכה להשתתף בחנוכתה בשנת 2014. השכונה נמצאת בקרבת כמה אתרים חשובים בעיר, בהם פארק מת"ם, מרכז הקונגרסים, אצטדיון הכדורגל סמי עופר ותחנת הרכבת חוף הכרמל, אך למרות זאת לא נהנית מנגישות תחבורתית גבוהה ומצריכה שימוש בכלי רכב פרטיים. על פי אתר מדלן, המחיר הממוצע של דירה בשכונה הוא 2.475 מיליון שקל, והמחיר הממוצע לשכירות הוא 6,950 שקל בחודש.

שכונת גליל ים, הרצליה

שכונת בלון עם יציאה אחת בלבד לפקקים

שטח: כ־834 דונם
אוכלוסייה: כ־10,000 איש
יחידות דיור: 4,018 (עשויה לגדול עד 5,000 יח"ד)
מה בנו: מגורים, מרכז מסחרי, פארק עירוני

אף על פי שכבר ב־1991 נחתם הסכם להקמת שכונת גליל ים, התוכנית, שאותה יזם קיבוץ גליל ים הסמוך, אושרה לבסוף רק בשנת 2009, והשכונה החלה לקום רק בשנת 2014. כיום, מרבית שטחי המגורים בשכונה כבר בנויים או נמצאים בשלבי בנייה. בעתיד היא צפויה להתרחב עוד מזרחה.

 שכונת גליל ים, הרצליה / צילום: המרכז למיפוי ישראל

השכונה כוללת גם קריית חינוך, פארק עירוני בשטח 213 דונם, מרכז מסחרי בשטח 2,100 מ"ר וגם מרכז תעסוקה, בחלקה המערבי - אך לא כולם הושלמו עדיין.

רוב המבנים בשכונה הם בני 8-10 קומות, ובחלקה המערבי היא תציע גם בנייני משרדים עם 30-35 קומות. השכונה תכלול בשוליה גם מכון טיהור שפכים ובית עלמין שבו עד 1,000 מקומות קבורה.

רבים מתושבי גליל ים הם "פליטי" תל אביב, שמצאו בשכונה פתרון נוח גיאוגרפית וכלכלית. גליל ים היא היחידה עד כה בהרצליה שהשתתפה בתוכנית "מחיר למשתכן", והוגרלו בה 1,468 דירות.

כך נוצר מצב שבאותו בניין ובאותה קומה ניתן למצוא שתי דירות בעלות מפרט דומה, ובפער מחירים של כמיליון שקל ויותר. יש לציין כי אף שגליל ים נחשבת לאחת השכונות המבוקשות בפרויקט הדירות המוזלות, רבים מהזוכים נאלצו לוותר עליהן משום שהמחירים היו גבוהים.

כיום, המחיר הממוצע לקניית דירה בשכונה, לפי אתר מדלן, הוא כ־4.7 מיליון שקל, ומחיר השכירות הממוצע - 9,000 שקל בחודש.

מבחינה תכנונית, גליל ים היא "שכונת בלון", עם יציאה אחת בלבד ממנה - ישירות לפקקים. התחבורה הציבורית בשכונה אינה מיטבית. אמנם תחנת הרכבת של הרצליה אינה רחוקה, אך היא נמצאת מעבר לשדרות שבעת הכוכבים הסואנות ולמחלף שבעת הכוכבים, כך שבפועל ניתן להגיע אליה מהשכונה רק ברכב. שביל האופניים שמקיף את גליל ים אינו מגיע אליה, והאוטובוסים אינם יעילים.

כרמי גת, קריית גת

מבצעי "חבר" הביאו כמות גדולה של רוכשים בתחילת הדרך

שטח: כ־3,000 דונם
אוכלוסייה: כ־30 אלף איש בסוף התהליך
יחידות דיור: כ־7,500 בסופו של דבר
מה בנו: בנייני מגורים מ־8־9 קומות ועד 20 קומות, שנראים למרחוק

כרמי גת הייתה השכונה הראשונה שנבנתה כפרי של הסכם גג בין המדינה לרשויות המקומיות. ההסכם נחתם בין העירייה לבין רמ"י בשנת 2013 לבניית 7,500 דירות - כמחצית מכלל הדירות הבנויות בעיר הוותיקה - והבטיח מימון לתשתיות לשכונה. למרות המחלוקות על יישום ההסכם, שאף הגיעו לבג"ץ, ב־2018 נחתם הסכם גג נוסף להרחבת השכונה צפונה ובנייה של 7,000 יחידות דיור נוספות.

 כרמי גת, קריית גת / צילום: המרכז למיפוי ישראל

בתצלומי האוויר ניתן לראות בבירור את השטחים החקלאיים שנעלמו לטובת הבנייה, ואת ההתקרבות שלה לקיבוץ גת הסמוך.

זרז רציני למכירות בשכונה היו המבצעים לעמיתי חבר, שהביאו לשכונה בתחילת שלב השיווק מאות רוכשים. הם בנו על עליית ערך עתידית, והוכיחו שצדקו. כמה מאות דירות נמכרו במסגרת מחיר למשתכן, ועוד מאות הוצעו גם לאחרונה במכרזים חדשים. בצד המערבי של כביש 40 מתוכננת שכונת "כרמי גת מערב" שתיוחד לציבור החרדי.

לפי נתוני מדלן המחיר הממוצע בשכונה עומד על יותר מ־2 מיליון שקל, לעומת כ־1.5 מיליון שקל בממוצע העירוני.

בכל הקשור לתחבורה, השכונה מרוחקת מתחנת הרכבת של העיר, שנמצאת בצד השני. היא קרובה ליציאה לכביש 40 ולכביש 35 המוביל לכביש 6, אך מחייבת תלות ברכב פרטי.

חברי קיבוץ ניר עוז, שפונו ב־7 באוקטובר לאחר שכרבע מחברי הקיבוץ נרצחו או נחטפו, עברו לאחרונה לפרויקט שהקימה חברת דונה בכרמי גת. הם בחרו באפשרות זו משום שיכלו לקבל במקום אחד ריכוז גדול של דירות פנויות, ובגלל הקרבה היחסית לקיבוץ שפונה, שמאפשרת לחלקם לחזור לעבוד בו. מינהלת תקומה שכרה עבור חברי הקיבוץ 140 דירות במתחם בחוזה לחמש שנים, ובהמשך אמור להיבנות עבורם גם חדר אוכל משותף.

שכונת שער העיר, נתיבות

מגרשים לצמודי קרקע לצד דירות מחיר למשתכן

שטח: 1,280 דונם
אוכלוסייה: כ־9,500
יחידות דיור: כ־3,000
מה בנו: 2,570 יח"ד בבניינים ועוד 528 צמודי קרקע

נתיבות הוכרזה כעיר רק שלוש שנים לפני שצולמה התמונה האווירית הראשונה. שכונת נווה שרון (שער העיר), שנמצאת בצפון־מערב העיר, סמוך לכביש 25, מיוחדת בכך שהיא מציעה לצד דירות בבנייה רוויה בבניינים בני 8-12 קומות, גם 528 קוטג'ים צמודי קרקע - דבר שבמרכז הארץ כבר קשה למצוא. מגרש לבנייה עצמית בשכונה, בשטח 325 מ"ר, מוצע למכירה ב־1.1 מיליון שקל.

שכונת שער העיר, נתיבות - אחרי / צילום: המרכז למיפוי ישראל

שכונת שער העיר, נתיבות - לפני / צילום: המרכז למיפוי ישראל

שכונת שער העיר, נתיבות - לפני / צילום: המרכז למיפוי ישראל

בכל הקשור לתחבורה, השכונה החדשה נמצאת דווקא בכיוון ההפוך מתחנת הרכבת של העיר, שנמצאת בקצה הדרומי שלה, אבל הנסיעה אינה ארוכה. השכונה קרובה לכבישים 25 ו־34, המובילים לבאר שבע ולמרכז.

מדובר בשכונה מעורבת דתית־חילונית ומשום כך נבנו בה שני בתי ספר יסודיים, אחד חילוני ואחד דתי.

בשכונה הרבה דירות מחיר למשתכן ולכן המחיר הממוצע מסתיר שונות בין הדירות המוזלות לבין אלה הנמכרות בשוק החופשי. לפי נתוני מדלן, המחיר הממוצע בעיר נתיבות עומד על קרוב ל־1.4 מיליון שקל לדירה, ולפי נתוני הדירות שנמכרו בשכונה העסקאות נחתמו סביב המחיר הזה.

נאות אפק, קרית ביאליק

ליד שמורת טבע, אבל לא באמת ירוקה

שטח: כ־1,100 דונמים
אוכלוסייה: כ־15 אלף איש בסוף התהליך
יחידות דיור: כ־4,750 בסופו של תהליך
מה בנו: בשכונה נבנים ומתוכננים בנייני מגורים, שטחי מסחר, גני ילדים ובית ספר, מבני ציבור, פארק שכונתי, אצטדיון כדורגל, מגרשי ספורט ומרכז נופש

שכונת נאות אפק, שנקראת לעתים גם שכונת אפקה, מוקמת בימים אלו במזרחה של העיר קריית ביאליק, משני צדיו של כביש 22, כביש עוקף קריות.

 נאות אפק, קרית ביאליק / צילום: המרכז למיפוי ישראל

השכונה קודמה במסגרת הסכם הגג שעליו חתמה עיריית קריית ביאליק, והיא מהווה את רוב מאסת הדירות במסגרת ההסכם - 4,753 מתוך 7,253 בסך הכול. האכלוס שלה החל בשנת 2019, והיא כוללת בניינים בגבהים שונים, עד 27 קומות. לפי אתר מדלן, המחיר הממוצע לדירה בשכונה הוא היום 3.04 מיליון שקל.

נאות אפק נמצאת בסמוך לשמורת הטבע עין אפק, ולאפיק נחל נעמן, והיא מציעה גם פארק גדול בתחומיה. הבנייה בה עדיין בעיצומה, אך חלק גדול ממנה כבר נבנה ואוכלס. השכונה מתבססת בעיקר על רכב פרטי, בשל הקרבה לכביש 22 ולכבישים מרכזיים אחרים באזור. "מרכזית הקריות", מסוף אוטובוסים גדול המשמש בין היתר כמה מקווי מערכת המטרונית, נמצאת מעט מחוץ לשכונה ותחנות הרכבת הכבדה של קריית מוצקין וקריית חיים נמצאות במרחק נסיעה ממנה.