"בעוד שנה נהיה בקטסטרופה": התחזית הקשה של יגאל דמרי

מדינת ישראל בונה על פינוי בינוי? מוטב שקברניטי השיכון יקראו את מה שיש ליגאל דמרי לומר בעניין. "המדינה לא יכולה לבנות על פינוי בינוי יותר מאשר 20%־30% מהיקף הבנייה", הוא אומר, בגלל מספר הדירות שיורדות בטווח הקצר ממלאי הדירות. עוד הוא אומר, כי השוק הקפוא היום בתל אביב הביא אותו להחלטה להאט את קידום הפרויקטים בעיר, עד שיגיע למסקנה, שהוא התעורר שוב.

● 1.3 מיליון שקל לדירת 4 חדרים לפני תמ"א בקריית ים 
● מבית שמש ועד צומת מורשה: הכירו את האקזיטים הנדל"ניים המפתיעים 

ככלל, השיחה עם דמרי נושאת אופי אופטימי יחסית לתקופה. "מדינת ישראל בטוחה יותר, ואני בטוח שהיא תתפתח ותשגשג עוד", הוא אומר. הראיון עם דמרי נערך 10 שעות אחרי שהאיראנים שיגרו לישראל מאות טילים בליסטיים, כטב"מים וטילי שיוט שכידוע יורטו ברובם הגדול, בין היתר על ידי מערכת החץ. דמרי, שמאמץ את היחידה זה שנים, היה מאושר שהחיילים "שלו" הצליחו כל כך.

המלחמה: "הציבור מאמין בשוק"

דמרי, בעל השליטה בחברת הנדל"ן י.ח.דמרי, נחשב לאחד מאנשי הנדל"ן הבכירים בישראל. הראיון התקיים במשרדי החברה בנתיבות, אחרי תקופה קשה שעברה על האזור מאז פרוץ המלחמה. החברה אגב אירחה במשך ארבעה חודשים את גדוד 13 של גולני, במרלו"ג שלה בפארק נועם בנתיבות.

כעת הוא סבור שחיסול החמאס נמצא בשלבים מתקדמים, וקל לו לבחון את זה, לפי חוכמת ההמונים שמפגינים רוכשי הדירות שלו.

 חיילי גדוד 13 של גולני מתארחים במרלו''ג של דמרי בנתיבות / צילום: יח''צ

"כשהמלחמה פרצה באוקטובר - זה זעזע את כולם והשוק היה רגוע מאוד", הוא אומר. "מאמצע נובמבר התחלנו לראות שהשוק מתחיל להיפתח ובנובמבר־דצמבר מכרנו יפה מאוד. ברבעון הראשון של השנה מכרנו כבר כמעט 300 דירות. אנחנו רואים שהציבור מתחיל להאמין לשוק וחוזר לקנות, והפריחה נמצאת יותר בפריפריה, דווקא. אני יודע שזה לא מסתדר עם ההיגיון, אבל זה מה שקורה. יותר מכירות באופקים, יותר בנתיבות ויותר בבאר שבע, גם באשקלון וגם בשדרות".

מה הסיבה לזה?
"הציבור רואה שמחסלים את החמאס, וזה מכניס יותר שקט וביטחון, וזה קורה עכשיו. ככל שהזמן עובר אתה לא רואה כאן טילים, רק פה ושם בומים. העסק נרגע, והנגב מתחיל לפרוח.

"נוסף לכך גם את כך שכוח הקנייה של הרוכשים הצטמצם עקב עליות המחירים, ויותר אנשים קונים דירות במעגלים השני והשלישי מתל אביב. כך אתה רואה יותר רכישות באשקלון, באופקים, בבאר שבע ובנתיבות ואנשים מתחילים להגיע. אתה רואה גם שהרבה מהרוכשים הם לא מקומיים, אלא מגיעים ממרכז הארץ".

משקיעים?
"גם. אבל למה משקיע מגיע למקום מסוים? כי הוא רואה את הפוטנציאל. בכל המקומות שאתה רואה משקיעים, דע שהסיכוי לפריחה ולעליות מחירים גדול יותר".

 דמרי סנטרל פארק בבאר שבע. ''להתאים את עצמך לשוק'' / צילום: יח''צ

משבר הפועלים: "נפגעו בעיקר קבלני משנה"

איך אתה רואה את משבר העובדים?
"יש הרבה אתרים שמשותקים וחלקם עובדים ב־30%־40% מהתפוקה וחלקם קצת יותר. אצלנו בחברה לקחנו את הדברים בחשבון כבר במבצעים הקודמים - אנו מבוססים על מינימום עובדים פלסטינים, ולכן הפעילות שלנו כמעט לא נפגעה. מה שכן נפגע אצלנו קרה בעיקר בגלל קבלני משנה - חשמל, אינסטלציה ואלומיניום - שבנויים על עובדים פלסטינים, ואין להם גם מכסות לעובדים זרים.

"באופן כללי אני אומר שאם המדינה יכולה להתבסס על מינימום עובדים פלסטינים, שתעשה את זה, אבל אנשים צריכים להתפרנס וכל עוד הם נמצאים תחת השלטון שלנו, אתה חייב לדאוג להם לפרנסה, ואני מניח שיפתחו להם את השערים ויאפשרו להם לעבוד בארץ".

מה לגבי הגבלות היבוא על מוצרים מטורקיה?
"זה יגרום לנזקים, אבל קשה עדיין לאמוד בכמה. רבע מחומרי הבנייה המיובאים לישראל מקורם בטורקיה, כך שברור שתהיה פגיעה ושזה יביא להתייקרות חומרי הגלם. נצטרך לדעת כיצד להתמודד עם זה. החברות יצטרכו לספוג חלק מעליות המחירים, וחלק מהעלייה תבוא אולי על חשבון מחיר הדירה. אני מאמין שהקבלנים יספגו את זה, כי אין להם ברירה. הם רוצים להמשיך למכור דירות. אני מקווה שמעז ייצא מתוק, ושימצאו מקומות אחרים לייבא מהם, והמדינה תגדיל את המקורות ונתאזן לאט לאט".

בפרויקטים שלך יש איחורים במסירות?
"בינתיים, ואני מדגיש בינתיים כי לא ברור מה יהיה עם הנושא של הטורקים, אנחנו כמעט בלי איחורים. אם יהיו - זה יהיה נקודתי. בכל הפרויקטים שעומדים להימסר בטווח של השנה הקרובה, אנחנו עומדים בלוחות זמנים. לגבי פרויקטים חדשים אני לא יודע".

לפני ימים מספר זכיתם במכרז להקמת פרויקט בקריית גת. האם הערכתם כמה זמן ייקח להקים את הפרויקט, לאור הקשיים?
"במכרז מהסוג הזה, קודם כל אני מסתכל מתי המדינה מתחייבת לתת לי את המגרש, ולפי לוחות הזמנים שלה אני יכול להתחייב לרוכשים לגבי מועד המסירה של הדירות. בקריית גת, מועדי המסירות של המגרשים הם בעוד שנתיים־שלוש ובהתאם לכך נפעל".

אתה עושה מבצעים של 20%־80%?
"אנחנו עושים מבצעים כאלה, אבל במימון יחסית נמוך, כלומר בפרויקטים שהאכלוס שלהם בעוד שנה־שנתיים ולא יותר. אין לך ברירה, אתה חייב להתאים את עצמך לשוק. אבל עדיין רוב הפרויקטים שלנו לא כלולים במבצעים כאלה".

מה דעתך באופן כללי לגבי השיטה הזו?
"זו שיטה שלא הייתה נהוגה קודם לכן, והיום יש הרבה קבלנים ויזמים שמפעילים אותה בשלב ה'פרי סייל' כדי להראות לבנק המלווה מכירות. ואז אתה רואה 20%־80%, לפעמים 15%־85% ויש גם 10%־90%. לפעמים, נוסף ל־20%־80% הם נותנים לדייר הלוואה מסובסדת. בעתיד זה יפגע בהם, כי יש ירידה ברווחיות ועלייה בעלויות המימון".

פינוי בינוי: "לא חוכמה לאסוף פרויקטים"

התחלות הבנייה בהתחדשות העירונית ירדו בהיקף גדול משמעותית מהיקף הירידה בהתחלות הבנייה בכלל - 14.5% לעומת 9% - מה שמעיד על כך שהענף הזה מצוי בבעיות גדולות יותר מאשר כלל הבנייה למגורים.

לי.ח. דמרי היקף גדול מאוד של יחידות דיור בהתחדשות עירונית: בפתח תקווה החברה בשלב ביצוע של 700 יחידות דיור; באשדוד 740, בגבעתיים כ־144 אחרי שהשלב הראשון של הפרויקט נמסר, באור יהודה יותר 800 יחידות, בשלבי היתר בנתניה לכ־600 יחידות דיור.

מה החסמים העיקריים בהתחדשות עירונית?
"אתה צריך לבחון פרויקט פינוי בינוי כך שתוכל לבנות אותו, כי יש לך מחויבות כלפי הדיירים. זו לא חוכמה לאסוף פרויקטים שאחר כך לא תוכל לבנות אותם. אנחנו בחברה מנסים להעמיס כמות פרויקטים שהחברה תהיה מסוגלת לבנות אותם ולעמוד בהתחייבויות מול הדיירים. פונות אלינו הרבה חברות בבקשות לשיתופי פעולה בתחום הזה, כי יש להן בעיות מימון. אנחנו בוחנים כל דבר לגופו, אבל אתה רואה היום יותר ויותר חברות נכנסות לשותפות עם גופים מוסדיים.

"אבל אתה יודע מה הבעיה היותר גדולה? היום התחדשות עירונית מגיעה ל־20%־30% מהיקף הבנייה, והמשמעות היא שאתה מפנה דיירים, וצריך לשכן אותם. נניח שמתחילים להקים 10,000 יחידות דיור בשנה. המשמעות היא, שהורסים 3,500 דירות - כי אלה המכפילים הנהוגים - וצריך לדאוג לכמות כזו של דירות להשכרה. מאיפה תביא? אתה אמור להרוס את ה־3,500, כלומר מוריד אותן מהמצבת, ולדאוג לשכירות ל־3,500, כלומר אתה מוריד 7,000 דירות מהמלאי של מדינת ישראל. וכאן מתחילה להיות מצוקה.

"בשורה התחתונה, המדינה לא יכולה לבנות על פינוי בינוי יותר מאשר 20%־30% בסך הכול מהיקף הבנייה, גם זה הרבה. זה חסם שאתה לא תוכל להתגבר עליו.

"זה גם לא תהליך שמסתיים כל שנה, כי הבנייה אורכת שלוש שנים. ואז עוד שנה אתה מתחיל עוד 10,000 דירות, ושוב צריך עוד 3,500 דירות להשכרה. החגורה הולכת ומתהדקת. בשנה השלישית עוד 7,000 דירות והגענו כבר ליותר מ־21 אלף דירות.

"אף אחד לא חשב על זה שפרויקטים של פינוי בינוי מביאים אותך לגירעון במלאי הדירות, גם אם הוא רק לכמה שנים. לא חשבו על זה כי הפינוי בינוי התחיל לרוץ רק בשנתיים־שלוש האחרונות. קודם בנו בהיקפים הרבה יותר קטנים, והסתדרו".

קרה לך שירדת מפרויקט כי הגעת למסקנה שאין אפשרות לשכור דירות לאנשים?
"אין דבר כזה 'אין אפשרות'. יש אפשרות, אבל זה יעלה לך יותר. תשכור עבורם את הבית במקום ב־4,000 שקל ב־5,000 שקל, לדוגמה. לפעמים אנחנו מוצאים אפשרויות להקל על עצמנו. באשדוד, למשל, שיכנו בשלב הראשון של הפרויקט דיירים שפונו בשלב השני, וזה עוזר לאיזון הפרויקט.

"אני הולך בדרך אחרת, ומציע לדיירים בפינוי בינוי דירה בפרויקט שאני בונה בכל מקום בארץ. זו אופציה, ואין כמעט אנשים שבוחרים בה".

יש בעיה נוספת, שכשאתם נכנסים לשכונה כלשהי, ומתחילים לחפש כמות גדולה של דירות להשכרה - אתם מעלים את מחירי השכירות.
"אנחנו משתדלים לדאוג לדירות להשכרה מבלי שידעו מי השוכר, כי זה לא רק דמרי. כל חברה שתגיע לשכור דירות, וידעו שזה היא - יעלו לה את המחיר. לכן משתדלים לשמור על שקט. הרבה פעמים אנחנו שולחים את בעלי הדירות לשכור דירות".

הגשת הצעה על הקרקע של חנן מור בשדה דב. היכן הדברים עומדים עכשיו?
"ההצעה כרגע לא בתוקף. הגשנו הצעה עם תוקף לתקופה קצרה. יש לנו הסכמה עם שני גופים שמעוניינים, אבל היינו צריכים להשיג הסכמה של 75% שכרגע אין אותה. אנחנו בוחנים את האפשרויות".

גם לפי ההצעה שלכם וגם לפי אחרות רואים, שחנן מור לא טעה הרבה בתימחור המגרשים שקנה, אלא יותר מהיבט המימון.
"אני לא מסכים. כל מי שקנו את הקרקעות בשדה דב ניצלו תקופה של ריביות אפס אבל עברו כמעט שנתיים והריביות עלו לרמה של 6%־7%. חנן מור קנתה במחיר גבוה יותר מאשר אחרים, כששילמה 3.1 מיליון שקל לקרקע יחידת דיור, בעוד שהאחרים שקנו שילמו 2.8־2.85 מיליון שקל. נכון שיש להם קצת מלונאות ומסחר, אבל המחיר עדיין גבוה. ההצעה שלנו הייתה 1.1 מיליארד שקל, שזה 2.4 מיליון שקל ליחידת דיור".

אתה רואה סיכוי שמחירי הדירות ירדו, כמו למשל בשנה שעברה?
"אני לא רואה שום סיכוי לזה. יש מבצעים ויש הנחות, אבל מבחינת ביקוש והיצע, לא יעזור שום דבר - בונים פחות, וההיצע ירד. בעוד שנה נהיה לדעתי בקטסטרופה עוד יותר גדולה, כי עלויות הבנייה יאמירו ויש בעיית עובדים.

"כיזם אתה יכול לספוג ולספוג, אבל בסופו של דבר זה יגיע גם למחיר הדירה. גם כשמספרים שמביאים עכשיו עובדים הודים, צריך לוודא שהם יודעים לעבוד ולקחת בחשבון שגם ההכשרה שלהם תיקח זמן. עד שתביא כמות עובדים מספיקה ועד שתכשיר אותם ועד ש ועד ש, זה יגרום לצוואר בקבוק של לפחות שנה".

תל אביב: "הייתה ירידת מחירים"

מקום אחד שבו השוק נראה כיום קפוא, או כמעט קפוא, הוא תל אביב. לדמרי כמה פרויקטים בהתחדשות עירונית במסגרת זרוע ההתחדשות העירונית שלו "דמרי בעיר", וקרקע למגדל של 44 קומות בשכונת בבלי. הוא עוקב מקרוב אחר הנעשה בעיר, ומצהיר שאינו מתכוון למהר לממש תוכניות שם.

לדבריו, "הייתה שם ירידת מחירים, במקומות שבהם המחירים הגיעו ל־70־72 אלף שקל למ"ר, אתה יכול למצוא היום גם ב־65־68 אלף שקל למ"ר. אנחנו מסתכלים על מה שקורה שם ושוקלים את צעדינו, מתי כדאי יהיה להיכנס. אנחנו חברה די חזקה ללא בעיות נזילות ואני יכול שלא למהר עם פרויקטים".

איפה למשל?
"בבבלי יש לנו פרויקט של כ־300 יחידות דיור שבו אנחנו לפני היתרי בנייה. אחרים יצאו כבר לשיווק, קבוצת חג'ג' התחילה למכור ואני מאחל להם שיצליחו, כי הצלחה שלהם היא הצלחה שלנו. אנחנו לא ממהרים, וייתכן שעוד חודש־חודשיים נשקול לשנות את דעתנו".

65־68 אלף שקל למ"ר זה המון כסף. לפני שלוש שנים היה שם הייטק בפריחה. היום כבר לא.
"אתה תתפלא, ואני גם מתפלא. לאנשים יש כסף ובתל אביב, למרות כל מה שירד וכל מה שהואט - מוכרים דירות. אני רואה את קנדה ישראל מוכרת ברמה של 70 וגם של 80 אלף וגם חברות אחרות מוכרות בשדה דב ברמות של 65־70 אלף. ברובע 4 מוכרים ברמות של 65־70 אלף שקל למ"ר, ובפנטהאוזים ודירות מיוחדים אפילו יותר. אתה שואל אותי מאיפה יש להם כסף? אני לא יודע לומר לך. יש כסף".

החקירות: "הקנס - תרומה למדינה"

בשנים האחרונות נקשר שמו של דמרי בשני חשדות. רשות התחרות הגישה נגדו כתב אישום לבית המשפט המחוזי מרכז לפיו תיאם מחירים עם מתחרים במכרז שנערך במסגרת "מחיר למשתכן" שנערך בנתיבות.

כששאלנו היכן עומדים הדברים היום הוא ענה, "מבחינתי? שום דבר, כי אף פעם לא היה שום דבר. זה נמצא עכשיו בדיונים בבית המשפט, והאמת תצא לאור". מכיוון שהדברים נמצאים בהליכים הוא סירב לפרט יותר.

החשד השני נוגע לדיווח: לפני שלוש שנים חזר דמרי מחופשה בארצות הברית עם בני משפחתו, וכשהגיע למסלול הירוק של המכס בנתב"ג, עוכב לבדיקה על ידי אנשי המכס, שמצאו ברשותו 21,100 דולר (כ־68,350 שקל), שעליהם לא דיווח, בניגוד לחוק.

דמרי טען כי מדובר בכסף שלקח עמו לצורך החופשה וכן כספי זכייה בקזינו, אך היה בטוח שצריך לדווח על הכנסת מזומן בסך 100 אלף שקל ומעלה בלבד ובסופו של דבר קיבל קנס מינהלי של 1,500 שקל.

"זו הייתה בדיחה", הוא אומר כעת. "חזרנו מחו"ל והיה לנו כסף מזומן. מותר לכל אחד להכניס 50 אלף שקל, אבל אשתי ביקשה ממני להכניס את הכול לתיק צד, וכך נכנסתי עם כמעט 70 אלף שקל. כשאמרתי שאני לוקח גם את הכסף שלה הם אמרו לי שחלק מהכסף היה צריך להיות אצל אשתי. קיבלתי קנס מינהלי 1,500 שקל. יכולתי להביא את הדברים לבית המשפט אבל החלטתי לא להתעסק איתם. שייקחו תרומה למדינה".