ענקיות הטק מצמצמות שטחים, וזו מכה נוספת לנדל"ן המניב

חברות הטכנולוגיה הגדולות מצמצות שטחי משרד בערים גדולות במזרח ובמערב ארה"ב, וחושפות יותר בעלי נכסים לשטחים פנויים ולהפסדים.

● הנוף לים בנתניה, המיקום המנצח בתל אביב: השכונות שעברו מהפכה 
● ראיון | הממשלה, החרם הטורקי ומחירי הדירות: הקבלן שבונה אלפי יחידות דווקא אופטימי 

הצמצום מסמן שינוי חריף לאחר שנים שבהן חברות כמו אמזון, מטא ואלפאבית הגדילו את השטחים שלהן והוסיפו מיליוני רגל רבועה של משרדים.

ההתרחבות שלהן המשיכה לאחר שהמגפה התפרצה ועובדים רבים עברו לעבוד מהבית. חברות הטכנולוגיה היו שוכרות דומיננטיות בערי החוף המערבי בהן סיאטל וסן פרנסיסקו, וב־2021 כבר התמודדו מול חברות מתעשיית הפיננסים במנהטן על תואר השוכרות עם הכי הרבה שטחים.

כעת, חברות הטכנולוגיה הגדולות נותנות לחוזים לפקוע ומחפשות להיפטר משטחים נוספים.

אמזון זונחת חוזים למשרדים או אינה מחדשת אותם, ובשנה שעבר עצרה את הבנייה של המטה השני שלה בצפון וירג'יניה. גוגל הציעה לשכירות משנה משרדים בעמק הסיליקון, כך לפי חברת שירותי המידע CoStar. מטא ויתרה גם היא על שירותי משרד ושוכרת כעת פחות שטחים מאשר היו לה בתחילת המגפה.

Salesforce, חברת התוכנה לענן, הודיעה לאחרונה במסמכים שהגישה כי היו לה - בשכירות או בבעלות - 900 אלף רגל רבועה של שטחי משרד בסן פרנסיסקו בינואר. זה בקושי חצי מ־1.6 מיליון רגל רבועה שטחי משרד שעליהם דיווחה שנה קודם לכן.

לענקיות הטק שמבקשות להוריד חלק מהמשרדים שלהן יש תחרות רצינית. שטחי המשרד שהוצעו להשכרת משנה בשלושים ערים שיש בהן הרבה חברות טכנולוגיה עלו לשיעור הגבוה ביותר זה עשור, לפי חברת CBRE. 168.4 מיליון רגל רבועה הוצעו להשכרת משנה ברבעון הראשון, היוו ירידה קטנה מהשיא שנרשם ברבעון הראשון של 2023, אבל כמעט פי שלושה מתחילת 2019.

יציאת אמזון מפילה את מחיר הבניין

אפילו חברות טכנולוגיה שמחדשות או מוסיפות שטחים לוקחות פחות ממה שלקחו בעבר. היקף השטחים החדשים שחברות טכנולוגיה לקחו נפל בכמעט חצי ברבעון הרביעי של השנה שעברה בהשוואה ל־2019, אומרים ב־CBRE.

התיאבון של חברות הטק למשרדים ולשטחי מסחר הוביל לשגשוג בערים. חללי המשרדים החדשים הביאו בדרך כלל לשטף של עובדים עם משכורות גבוהות, הביא לעלייה בהכנסות של הערים ממס על הנכסים, והיתרגם ליותר הכנסות לעסקים המקומיים ולבעלי החנויות.

כעת, התיאבון הירוד הוא מכה לערים בתקופה שבה קשה למצוא שוכרים חדשים. עבור בעלי הנכסים שכבר נאבקים עם שיעורי הריבית הגבוהים וירידה בביקוש מצד חברות בתעשיית הפיננסים, משרדי עורכי דין ושוכרים אחרים, הירידה בביקוש מצד חברות הטק כואבת במיוחד.

במקרים מסוימים, הביקוש היורד במגזר הטק יכול להוביל לירידה בהערכת השווי של הנדל"ן. קחו לדוגמה את 1800, השדרה התשיעית, מגדל משרדים בן 15 קומות בסיאטל. תשלומי השכירות של אמזון סייעו כמעט לשלש את שווי הבניין בעשור שאחרי המשבר הכלכלי של 2008-2009.

ב־2013, אמזון עברה לשני שלישים מהבניין. בסוף אותה שנה, הבניין נמכר תמורת 150 מיליון דולר - כמעט כפול ממחיר של 77 מיליון דולר שבו נמכר שנתיים קודם לכן. המחיר שלו המשיך לטפס נוכח הביקוש נחזק מצד חברות טק ונוכח שיעור הריבית הנמוך שמשכו חברות השקעה לשוק הנדל"ן המניב בסיאטל. ב־2019, J.P. Morgan Asset Management קנתה את הבניין תמורת 206 מיליון דולר. החוזה של אמזון נגמר השנה, והחברה עוברת משם. כעת הבניין צפוי להימכר במחיר שלו מ־2019, לפי אנשים המכירים את הנכס.

"אנחנו מעריכים כל הזמן את הפורטפוליו שלנו בהתבסס על הצרכים הדינמיים והמגוונים של אמזון, ומסתכלים על טרנדים ועל איך העובדים שלנו משתמשים במשרדים", מסר דובר אמזון בהודעה.

כשהמגפה הכתה בשוק המשרדים בארה"ב, חברות הטק הגדולות היו בגדר נקודת אור. הם המשיכו את החוזים, והימרו על כך שבסופו של דבר הם יצטרכו לגייס עוד עובדים שיחזרו למשרדים בהדרגה.

"חברות הטק הגדולות היו די חסינות", אומר ברוקס האוף, מנהל בכיר בחברת אביסון יאנג. זה השתנה ב־2022. העבודה מרחוק המשיכה להיות פופולרית, וחלק מחברות הטק פיטרו עובדים ולכן הצטרכו פחות שטחים, אומר קולין ישוקוצ'י, מנהל בחברת CBRE. שיעור השכירות של חברות טק נפל בערך בחצי בין הרבעון השלישי של 2021 לרבעון השלישי של 2022, לפי CBRE.

מאז, החברות שקשורות לתחום הבינה המלאכותית שכרו יותר שטחים בסן פרנסיסקו ובערים אחרות, אבל זה לא היה מספיק כדי לתת תנופה לשוק המשרדים. שיעור המשרדים הפנויים בסן פרנסיסקו הגיע לשיא של 36.7% ברבעון הראשון, לפי CBRE, עלייה מ־3.6% בתחילת 2019.