המשקיע הזה ראה עשר דירות יד שנייה, ובסוף מבצע אחד שינה את התמונה

אם הכול יפעל לפי התוכנית, בעוד כשנתיים רואי סויסה יקבל מפתח לדירת 4 חדרים שרכש בפרויקט חדש שנבנה כיום בבת ים. ספק גדול אם השוכר שסויסה מתכנן להכניס לדירה בד בבד עם קבלת המפתח, יידע כמה מחשבה, זמן וזיעה השקיע בעל הבית החדש שלו בתוכנית לרכישת נכס להשקעה.

● 1.3 מיליון שקל לדירת 4 חדרים לפני תמ"א בקריית ים
● מבית שמש ועד צומת מורשה: הכירו את האקזיטים הנדל"ניים המפתיעים

הרעיון להשקיע בנדל"ן התרוצץ אצלו בראש זה זמן מה. לדבריו, "בתחילת 2020 החלפתי מקום עבודה, והתחלתי להרוויח בצורה שאפשרה לי ולאשתי לשים הרבה יותר כסף בצד. חודשיים לאחר מכן פרצה הקורונה והתחלנו לראות את המתווכים בתל אביב יושבים חסרי מעש".

איפה ראית אותם? היו סגרים.
"הם פשוט ישבו ברחוב ועישנו. במקביל התחלתי לקרוא בעיתון שאין עסקאות ושהשוק מתייבש. אז הרחנו הזדמנות, ופתאום גם היה לנו פנאי להתעסק עם זה".

את הזמן הפנוי ניצלו רואי ואשתו לחידוד צרכים ולחקר שוק.

"קריטריון ראשון שהיה חשוב לנו הוא להבין כמה כסף יש לנו להשקעה. הקריטריון השני שלנו היה שאנחנו יכולים להגיע ולבקר בנכס, קרי שהוא יהיה קרוב אלינו. הקריטריון השלישי שלנו היה שיש פוטנציאל לעליית ערך".

עשר דירות יד שנייה

סויסה מספר שהפור נפל על בת ים, ושהם ראו 10 דירות יד שנייה, אלא שדווקא פרסום של חברה יזמית שהציעה תנאי מימון של 20%־80% תפס את תשומת לבם.

"נחשפנו למושג 'פרה־סייל' שלא הכרנו. כיום יש גם 10%־90% ואפילו נמוך מכך", הוא מציין. "ראינו גם שאם קוראים את החוזה יש חברות שמאפשרות להעביר את הנכס הלאה, כלומר למכור אותו. זאת אומרת שאנחנו יכולים לקנות את הנכס, ושאם נרצה מסיבה כלשהי, נוכל להכניס מישהו לנעלינו בהמשך הדרך, עוד לפני קבלת מפתח. אז מצד אחד אנחנו שמים רק 20% מהכסף כעת, אבל עליית הערך תשפיע על הערך של כל הדירה כולה", הוא אומר. הצדדים הפחות חיוביים הם שהמחיר צמוד למדד תשומות הבנייה, שבחלק מהשנים האחרונות עלה בשיעורים חדים יחסית.

"קנינו דירת שלושה חדרים סביב 1.8 מיליון שקל. החלטנו להסתכל על העסקה הזו כהשקעה שתעזור לנו להגדיל את ההון שלנו, כמו השקעה מניבה. תכננו עסקה של חמש שנים, קרי עד שהבנייה תסתיים. הצלחנו לקנות אותה בכמעט 200 אלף שקל מתחת למחיר השוק. ראינו שהממוצעים באותה נקודת זמן נעו סביב 21־22 אלף שקל למ"ר, ואנחנו קנינו את זה באזור ה־18 וחצי. זה הגדיל לנו עוד יותר את מרווח הביטחון באותה עסקה".

העסקה הבאה: לא צמודה

מסתבר שגם אחרי רכישת נכס, יש מקום לשיפורים, אם רק מוכנים להמשיך ולבדוק אפשרויות חדשות, ובמקרה של רואי - למצוא נכס אחר בתנאים משופרים. "כשאתה מחפש דירה אתה נחשף להרבה אנשים בתחום, ואלה המשיכו לעניין אותנו בעסקאות, גם אחרי שרכשנו. חלקן העברנו הלאה, ואחת מהן נראתה לי מעניינת, בעיקר בנושא המימון.

"אם מקודם עשיתי 20%־80% וה־80% היה צמוד, פתאום ראיתי עסקה שבה יזם הציע שה־80% לא יהיה צמודים. אמרתי וואו. אני יכול לצאת מהעסקה הראשונה ולהיכנס לעסקה אחרת שאני יודע בדיוק את המחיר שאני יוצא ממנה", הוא אומר. "בעסקה הראשונה היו לנו 1.5 מיליון שקל צמודים. מספיק שזה עולה בשנה אחת ב־5% וזה תוספת של עשרות אלפי שקלים".

עליית הערך של הדירה גם סייעה להם לרכוש נכס יקר יותר, בכ־2.7 מיליון שקל. מדובר בדירת 4 חדרים בקומה ה־36 במגדל בן 42 קומות בבת ים.

אז איך עושים את זה כשלמעשה ההון, והלוואות שלקחתם מושקעים בעסקה אחרת, ואיך היזם התייחס למכירת הנכס?
"עשינו שני מהלכים. הראשון להתחיל לבדוק בבנק מה אפשר עוד לקבל. מהלך שני, להבין איך אנחנו יכולים להתחיל לגלגל את המכירה של הנכס הראשון כדי לממן את הקניה השנייה. הבנתי שהמפתח לאפשר לי לעשות את כל המשחק הזה בצורה טובה, זה כמה שיותר לדחות את התשלומים של הדירה השנייה, בעיקר כי לא ידעתי אם יתאפשר לנו למכור את הדירה הראשונה במחיר טוב, ולקחתי בחשבון שאולי אצטרך להחזיק את שתיהן לתקופה מסוימת".

לדברי סויסה, העניינים דווקא הלכו קל מהמצופה. "הבנק אפשר לי לקחת הלוואה לכל מטרה בסכום מאוד גדול בתנאים טובים, ובמקביל התחלנו לדגום את הקבלן".

מה זה אומר?
"לראות מתי הוא מסיים למכור את כל הקומה שלנו, ואת כל דירות ה־3 חדרים, כי ידעתי שאני לא יכול להתחרות בו. תמיד מי שיגיע לקנות, יעדיף לקנות מהקבלן ולא ממני".

איך השגת את המידע?
"צריך לכתת רגליים, לשלוח חברים ואחים".

לקוח סמוי.
"להשתמש בכל דרך שיש לך לאסוף מידע. כך ידענו שהקבלן מוכר דירות ב־2.3 מיליון שקל, ושעשינו עסקה טובה.

"בחברה הסכימו שנמכור את הדירה, אבל זה לא היה קל. זה דרש להגיע אליהם למשרדים, לפגוש אותם לפחות ארבע פעמים ולראות שחתמו על כל המסמכים כמו שצריך. במקביל, הייתי צריך שיהיה לי עורך דין שיכול לנווט אותי בתוך כל המהלך הזה כי בעצם - האם אני מוכר דירה? האם אני מוכר פה זכות? מה אני בעצם מוכר? יש לי טופס 4? ממש לא. היה צריך שהעו"ד יחשוב בצורה יצירתית".