אפילו הטילים כבר לא מרתיעים את משקיעי הנדל"ן בעיר הזו

בשלושת החודשים הראשונים של 2024 נרשמו למעלה מ־140 עסקאות לרכישת דירות באילת, כך עולה מנתוני רשות המסים. הנתונים מרמזים גם על עליית מחירים קלה בעיר ועל חזרה למחירי 2022. בשיחות עם המתווכים עולה כי תנאי התשלום הנוחים, ללא הצמדה וריבית, הגיעו גם לנקודה הכי דרומית בישראל, ובמקביל בפרויקטים מסוימים החלו באכלוס - וכך גם משפרי הדיור מוכרים את נכסיהם בעיר.

● טור סופ"ש | הסיפור הלא ייאמן על 40 דירות יוקרה במגדל בתל אביב שעומדות ריקות 
● בשווי מעל 100 מיליון שקל: עיריית תל אביב מוכרת מגרש ענק בשדה דב 

לפי נתוני רשות המסים, בעסקאות שבוצעו מה־31 בדצמבר ועד ה־31 במרץ המחיר הממוצע לדירה עמד על 1.78 מיליון שקל ובחודש מרץ בלבד על כ־2 מיליון שקל בממוצע. המחיר הממוצע למ"ר בשלושת החודשים לפי העסקאות ברשות המסים הנו 21.8 אלף שקל.

הנתונים של אתר מדלן שונים מעט, אך אינם משנים את התמונה הכוללת: לפי האתר, המחיר הממוצע בעיר במרץ 2024 עמד על 1.75 מיליון שקל ובשנה האחרונה נמכרו 497 דירות במחיר ממוצע של 19.2 אלף שקל למ"ר.

גם לפי מדלן נרשמה עליית מחירים במרץ 2024 - חזרה למחירים הגבוהים של 2022 ואף גבוה יותר: במרץ 2022 המחיר הממוצע עמד על 1.67 מיליון שקל, במרץ 2023 הוא ירד ל־1.61 מיליון שקל ובמרץ 2024 המחיר כבר תוקן חזרה ואף עלה ל־1.75 מיליון שקל בממוצע.

עיון בנתונים נוספים מלמד שבאילת גם בונים לא מעט: לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) ב־2022 החלו בבניית 525 יחידות דיור בעיר וסיימו לבנות 116 יחידות דיור - מרביתן דירות 4־5 חדרים (108 דירות).

גיל דנינו מתיווך רימקס אילת מספר על הביקוש בעיר ועל חזרת המשקיעים: "אני משווק פרויקטים חדשים וגם מתווך בדירות יד שנייה. אני יכול להעיד ששוק הנדל"ן באילת תוסס וגועש ויש ביקוש גדול מאוד. ההתעוררות התחילה בארבע־חמישה החודשים האחרונים לא מרגישים אצלנו את המלחמה. הייתה תקופה קצרה שהייתה רגיעה ועצירה, בעיקר אחרי עליית הריבית - רוכשים ישבו על הגדר. אבל מרגע שהפסיקו להעלות את הריבית ואפילו הייתה ירידה של רבע אחוז, התמונה השתנתה והם חזרו לשוק.

"אני לא אתפלא אם יהיו יותר עסקאות השנה, כי יש מאות דירות שמוצעות למכירה ויש ביקוש. למשל בפרויקט שאני משווק בטרמינל, איפה שהיה שדה התעופה, יש ביקוש ומתבצעות עסקאות. אני חושב שזו תהיה שנה טובה בכמות העסקאות בעיר".

מי קונה ומה המחיר?

"אנחנו מרגישים את ההתעוררות באילת בחודשיים האחרונים ואם המספרים האלה ימשיכו בחודש הבא, ונמשיך לראות 40־50 עסקאות בחודש - זה כבר דומה לשגרה וחזרה למספרים נורמליים שהיו בעבר", אומר טל נעים מתיווך דרך ארץ מבית קלר ווילאמס אילת.

לדברי נעים, "המשקיעים חזרו לעיר והם סוגרים עסקאות עם קבלנים. יש המון בנייה באילת: בשטח של שדה התעופה הישן ובפרויקטים ברובע שחמון 2. הקבלנים יצאו במבצעים טובים, וצריך סה"כ 10%־15% מהמחיר הדירה בחתימה ואין הצמדה למדד. המשקיעים קונים והולכים לישון שנתיים־שלוש - עד שהריביות ירדו והשוק יתעורר ואז הם יקבלו את הנכסים ברגע הנכון.

"יש גם המון משפרי דיור שקנו דירות חדשות, והפרויקטים שלהם מתאכלסים. היזמים הורידו מעט את מחירים והם עושים עסקאות.

"החות'ים לא מעניינים והמצב בכלל לא השפיע. לא היו ממש נפילות באילת וזה רק איומים. היה כטב"מ שנפל אבל לא מרגישים פחד והחיים די בשגרה בעיר. גם התיירות בפריחה עם תחילת העונה - כבר חודש וחצי שחם בעיר ועם מזג האוויר הקיצי בא האקשן".

דנינו מספר כי המחירים בשטח של שדה התעופה הישן כבר מגיעים ל־2 מיליון שקל: "אני משווק בטרמינל, איפה שהיה השדה הישן של אילת, ואני רואה התעניינות בעיקר מצדם של משקיעים. זה מתחם ענק של מגורים, מלונות ופארק אטרקציות.

"ממוצע המחירים שם הוא 24־25 אלף שקל למ"ר. דירות 3 חדרים בשטח של כ־75 מ"ר עולות כ־2־2.1 מיליון שקל, ודירות 4 חדרים כבר במחיר של 2.4 מיליון שקל וצפונה. מדובר במיקום אטרקטיבי כי הן קרובות למלונות ולים".

נעים גם מתייחס למחירים ואומר כי "המחיר למ"ר תלוי כמובן במיקום. בשטחי השדה הישן הוא מגיע ל־20־24 אלף שקל למ"ר - מאוד תלוי בדירה וביזם.

"יש גם פרויקטים במרכז העיר. גם הנושא של ניהול הנכסים השתכלל ויש היום הרבה חברות שמנהלות את הנכסים באילת גם לתקופות קצרות טווח וגם לתקופות שכירות ארוכות".

דירות ב־2 מיליון שקל דורשות השקעה כספית גדולה באופן יחסי, ועדיין כנראה שהתשואה מושכת את המשקיעים להשקיע בעיקר בדירות בשכירות קצרת טווח.

למרות האטרקטיביות בתשואה הגבוהה בדירות להשכרה לטווח קצר, יש לזכור שמדובר בנכס מרוחק, שיש קושי לנהל אותו או לטפל במקרה הצורך. רבים מהמשקיעים עושים שימוש בחברות ניהול ויש כאן עלויות ששוחקות את ההכנסות, וגם התקשרות עם צד נוסף בניהול הנכס.

"תשואה של 7%"

לדברי נעים, "אילת 'קפצה' בשנים האחרונות והמחירים עלו בהתאם. יש ביקוש גבוה מאוד לנכסים בעיר. תחום ההשכרה לטווח קצר פורח בעיר והרבה משקיעים קנו נכסים בעיר למטרה הזאת בזמן הקורונה ופתחו עסקים בעיר. המשקיעים מקבלים כאן תשואה גבוהה בשכירות לטווח קצר והעיר גדלה. אילת לגמרי על מפת המשקיעים".

דנינו מוסיף בעניין התשואה: "מה שמעניין משקיע זה תשואה, ואם הוא יכול לקנות בפחות כסף - פחות הון עצמי ומינוף ולקבל תשואה גבוהה יותר - ולא משנה לו איפה הדירה.

"התשואה הממוצעת למשקיע באילת, נטו אחרי הוצאות, בשכירות ארוכת טווח היא 4.5% ובדירות לתקופות זמן קצרות כמו Airbnb ודירות נופש התשואה נטו יכולה להגיע ל־7%. זו תשואה יפה. לכן, יש חברות, מתווכים ואנשים פרטיים שהעיסוק שלהם הוא ניהול דירות לטווח קצר באילת וככה המשקיע הלא אילתי מקבל כאן מענה מלא.

"אילת שונה מערי פריפריה אחרות כי זו עיר נופש ומאות אלפי תיירים פוקדים אותה בכל שנה. יש הרבה דירות Airbnb כי התפוסה במלונות מלאה ומשום שאנשים אוהבים עוד מימי הקורונה את הפרטיות והשקט, וגם המחיר לחופשה נמוך יותר".