מבית שמש ועד צומת מורשה: הכירו את האקזיטים הנדל"ניים המפתיעים

בחול המועד פסח השנה, כשהציבור עבר לאכול מצות, נרשם ציון דרך בחייה של חברת שלמה אנג'ל, בעלת המאפייה המיתולוגית, שהפסיקה את פעילות ייצור הלחם שלה בירושלים לאחר עשרות שנים. זאת בהתאם לתנאי עסקה שבה מכרה החברה בשנת 2022 את קרקע המפעל, כ-19 דונם באזור התעשייה גבעת שאול, ברווח של מאות מיליוני שקלים. בעקבות אותה המכירה הועברה לאחרונה פעילות הייצור של אנג'ל לאתריה האחרים ברחבי הארץ.

● בשווי מעל 100 מיליון שקל: עיריית תל אביב מוכרת מגרש ענק בשדה דב 
● 30 ק"מ ב-4 מיליארד שקל: זה יהיה אחד הפרויקטים התקדימיים בישראל 

את הקרקע בירושלים מכרה אנג'ל לקבוצת משקיעים שהובילה חברת קופות הגמל של בית ההשקעות מור, תמורת סכום מסחרר של 400 מיליון שקל, בעסקה שהניבה לחברה - שבדרך כלל מורגלת בהפסדים מעסקי המאפיות שלה - רווח הון של כ-335 מיליון שקל לפני מס. רווח זה נגזר מהערך ההיסטורי הנמוך שבו היה רשום המפעל בספרי החברה.

עד כמה מהותית הייתה העסקה לאנג'ל, ניתן ללמוד מכך שהרווח שנרשם כתוצאה ממנה היה גבוה בכ-50% משווי השוק שבו נסחרה החברה ערב הדיווח הראשוני אודות העסקה, באוגוסט 2021. בעקבות אותו דיווח, רשמה מניית אנג'ל זינוק יומי של יותר מ-50%.

יתרה מכך, בעשור שקדם לשנת האקזיט רשמה יצרנית הלחם והעוגות רק שנתיים של רווח, וההפסד המצטבר שלה בתקופה זו חצה את רף ה-60 מיליון שקל. את שנת 2022, במהלכה הושלמה מכירת הקרקע, היא סיכמה עם רווח של יותר מ-200 מיליון שקל, שמילא את קופתה ואף איפשר לה לחלק דיבידנד נדיר של כ-90 מיליון שקל.

האקזיט הנדל"ני שביצעה מאפיית אנג'ל על קרקע שהייתה בבעלותה במשך עשרות שנים, אינו תופעה חד פעמית בקרב חברות תעשייה ותיקות הנסחרות בבורסה. העלייה המסחררת במחירי הנדל"ן בישראל בעשור האחרון העמידה בפני חברות לא מעטות את האופציה המפתה למכור את המתחם בו מתבצעת פעילותן התעשייתית, שבמשך השנים הפך לבעל שווי גבוה מזה של הפעילות עצמה.

בחלק מהמקרים מדובר בעסקה שבה הופכת החברה המוכרת מבעלים לשוכר (Sale & Leaseback) - מה שמאפשר לה לפעול עוד כמה שנים על הקרקע בזמן שהיא מתארגנת לקראת מעבר למקום חדש. כך התבצעו בשנים האחרונות לא מעט עסקאות במחירים מפולפלים, שהניבו לחברות המוכרות רווחים של עשרות ומאות מיליוני שקלים הנגזרים, כמו במקרה של אנג'ל, מהערך ההיסטורי הנמוך של אותן קרקעות.

התנאים שנוצרו לעסקאות האלה התבשלו במשך מעל למאה שנה. בראשיתו של המפעל הציוני הוקמו המפעלים התעשייתיים במיקום שהיה אז מרוחק ממרכזי היישובים הצעירים. זאת כדי שלא יפריעו למרקם החיי עם מפגעי רעש וריחות הכרוכים בייצור. אולם צמיחת האוכלוסייה וההתרחבות הערים צמצמו את המרחקים ולעיתים ביטלו אותם כליל. ערכם של מתחמי התעשייה הללו זינק על רקע אפשרות שינוי הייעוד שלהם, למשל לצורך הקמת שכונות מגורים חדשות. כך גם במקרה של אנג'ל, מבקשת קבוצת הרוכשים לנצל את מיקומה האטרקטיבי של הקרקע, סמוך לציר הרכבת הקלה והכניסה החדשה לבירה, כדי להקים שם מבני מגורים, מסחר ומרכזי תעסוקה.

בנוסף ליצרנית הלחם הירושלמית נהנו בשנים האחרונות מאקזיט נדל"ני מרשים, בין היתר גם יצרנית צינורות הפלדה המובילה צינורות המזרח התיכון; חברת שימורי המזון זנלכל; חברת מטעי ועיבוד ההדרים מהדרין; יצרנית מנועי הסילון מנועי בית שמש; מפעל האריזות תדביק; יצרנית השנאים אלקו ואימפריית החלב תנובה - שכולן רשמו עסקאות מימוש שלא היו מביישות אף כריש נדל"ן.

ירון אנג'ל, המנכ"ל ואחד מבעלי השליטה בחברת המאפים הבורסאית, אמר לאחרונה בראיון למקומון ירושלמי כי סגירתו של המפעל הייתה מבחינתו רגע עצוב, אך ציין כי יש גם אווירה של התחדשות, שכן אנג'ל תסיט את פעילותה בירושלים לייצור בנתיבות ובלוד. כשנשאל על האקזיט הנדל"ני, הודה כי "מישהו אמר לי שלהשאיר כאן את המפעל זה כמו שנגדל בצל על קרקע שיש בה נפט. מחירי הקרקעות עלו בטירוף ובגבעת שאול אין כמעט מפעלים שנשארו אחרינו" - אמירה שכנראה חושפת את הלך הרוח של לא מעט תעשיינים כיום.

"תזרים חזק, מהיר וזול"

לא מוכרחים להיות מפעל מפסיד כדי למכור קרקע ברווח נאה. עסקה בולטת נוספת של מימוש נדל"ן על ידי חברה תעשייתית, ביצעה בשנים האחרונות החברה המגשגת מנועי בית שמש, שבשליטת קרן פימי של ישי דוידי ובניהולו של רם דרורי. בפברואר אשתקד מכרה החברה קרקע בשטח של 149 דונם במתחם המפעל שלה באזור התעשייה המערבי של העיר בית שמש. החברה חולשת על 289 דונם ומתוכם מכרה כמחצית מהשטח תמורת 320 מיליון שקל, לקרנות פנסיה וקופות גמל של קבוצת הביטוח מגדל, שצפויות להקים על הקרקע מרכז לוגיסטי. מנועי בית שמש הכירה כתוצאה מהמכירה ברווח הון של 180 מיליון שקל ("מטעמי שמרנות" כטענתה, שכן הרווח עשוי להגיע ל-220 מיליון שקל).

העסקה למכירת הקרקע בבית שמש נעשתה דווקא בתקופה של פריחה בעסקי מנועי בית שמש, גם על רקע המלחמה שהגדילה את צבר ההזמנות שלה, שכן פעילות תחזוקת וייצור המנועים שלה היא לא רק בתחום האזרחי אלא גם בצבאי.

בנקאי השקעות בכיר אומר לגבי עסקה זו כי "אני לא חושב שקרן פימי קנו את מנועי בית שמש כדי שיום אחד יממשו הקרקע. שם עוסקים בעיקר בפעילות התעשייתית וההשבחה שלה. אבל זו עסקה פנומנלית מבחינתה, שבהחלט מסייעת לה להחזיר את ההשקעה".

רז דומב, אנליסט הנדל"ן של לידר שוקי הון, מסביר כי כדאי לבחון את עסקאות מימוש הנדל"ן שביצעו חברות תעשייה לאורך השנים, במיוחד אלה שנעשו בשנתיים האחרונות, על רקע הסביבה המאקרו כלכלית: "ככל שהריבית עולה, הסביבה העסקית משתנה לחלוטין. מחיר הכסף הפך עבור החברות להרבה יותר יקר. בעסקת מכירה נדל"נית מקבלת חברה תעשייתית תזרים מאוד משמעותי, שמאפשר לה להימנע מרישום הוצאות מימון, ויכול גם לסייע לה להגדיל את הייצור ואף לבצע רכישות.

"אם חברה כזו נפגשת עם 200-300 מיליון שקל במציאות הנוכחית, זה במקום לקחת הלוואה גדולה ולשלם עליה ריבית יקרה. אני מניח שזו חלק מהמוטיבציה שנוצרה - לקבל תזרים חזק, מהיר וזול. צריך לזכור גם שנדל"ן זה לא הביזנס של החברות האלה".

בדרך כלל בצד הרוכש של אותן עסקאות נמצאים גופים מוסדיים, מנהלי חסכונות הציבור, או קרנות השקעה מסוגים שונים. דומב מסביר כי "ברוב המקרים, בסוף מי שהכי נזילים בשוק המקומי אלה הגופים המוסדיים. כיום כ-30% מההכנסה החודשית שלנו מופקדת אצלם כל חודש 'כמו שעון'. הם נדרשים לייצר תשואות עבור העמיתים ורובם מאמינים בסקטור הנדל"ן המקומי לטווח הארוך.

"חלק מאותן עסקאות, מסוג השכרה לגוף המוכר (Sale & Leaseback), מביאות איתן ודאות גבוהה להכנסות השכירות. מה שנמכר שם זה המפעל, ששוכר בחזרה את הנכס לשנים ארוכות. הגופים האלה מוכנים לראות תשואה נמוכה יותר אבל מובטחת בדרגת ביטחון גבוהה לעשורים קדימה. לפעמים גם בעסקאות האלה יש אלמנט של השבחה בראייה ארוכת טווח".

המימוש שהקפיץ את מניית הצינורות

עסקה של מכירה וחכירה מחדש ביצעה לאחרונה יצרנית המזון זנלכל, בראשות בעל השליטה יעקב שינפלד. באוגוסט האחרון אישרה יצרנית הפירות והירקות המשומרים את חשיפת גלובס, בדבר עסקה שבה תמכור קרקע בשטח 60 דונם באזור התעשייה אלון תבור (בין עפולה לכפר תבור) שעליה ניצב מפעל החברה, תוך שכירתו לתקופה של 15 שנה עם אופציה להארכת התקופה בעוד 10 שנים.

המכירה לקרן ההשקעות בנדל"ן מניבים הניבה לזנלכל תמורה של 154 מיליון שקל - פי 3 משווי הנכס בספרים, ותזרים של 115 מיליון שקל. לנגד עיניה ראתה החברה כנראה גם את ההשקעות הגדולות שלהן תידרש בשנים הקרובות, לצורך הבראת חברת מחלבות רמת הגולן שאותה רכשה אשתקד. בעקבות העסקה הוסיפה מניית זנלכל בתוך מספר חודשים כ-50% לערכה.

דמי השכירות שמשלמת כעת זנלכל - 10 מיליון שקל לשנה (צמוד למדד) - משקפים מבחינת הרוכשת, קרן מניבים, תשואה נאה של כ-6.5% ביחס למחיר העסקה.

עסקה בולטת אחרת של מימוש נדל"ן במתווה דומה ביצעה חברת צינורות המזרח התיכון (כיום קבוצת גאון), שבשליטת קבוצת ההשקעות ויולה. בדצמבר 2016 מכרה החברה את הקרקע שעליה עמד המפעל ההיסטורי שלה, באזור התעשייה ניר צבי שסמוך לרמלה ("מתחם צריפין").

הקרקע, בשטח של 180 דונם, עליה פעל מפעל שעסק בייצור צינורות פלדה לתעשייה, נמכרה תמורת 386 מיליון שקל ליבואן רכבי טויוטה, ג'ורג' חורש, אחד מאנשי העסקים העשירים בישראל (ככל הידוע מתוך כוונה להשתמש בה כמגרש אחסון למלאי מכוניות).

המוכרת המשיכה לשכור ולהפעיל את מפעל הצינורות למשך מספר שנים, עד להעברתו לאתר נאות חובב שבנגב. העסקה הפכה לבוננזה של ממש עבור צינורות המזרח התיכון, שהכירה ברווח של כ-300 מיליון שקל לפני מס, כאשר מניית החברה זינקה במעל ל-60% ביום הדיווח על העסקה.

"לפעמים ההנהלה מאוד רוצה את העסקה, אבל לא ניתן למכור את הקרקע מבלי שיש עליה פעילות. אז פונים לעסקאות של מכירה ושכירה מחדש", אומר בנקאי השקעות עמו שוחחנו. "למשל בחברה טכנולוגית אחת שקלו לעשות עסקה כזאת משום שרוב הבניין היה מרושת בתשתית שנבנתה לפני שנים. אז כשיש תשתית כזו, זו בעיה למכור ולעבור למקום חדש, הרי צריך לבנות את הכול מהתחלה. אז החברה בחנה עסקה כזאת שתעזור לה מבחינת התזרים לניהול השוטף של עסקיה".

אותו בנקאי מציין כי "בהרבה חברות שנמכרו במשק, ממחלבת תנובה דרך חברת בזק ועד להפרטה המתוכננת של הדואר, מכירות קרקעות או מגרשים היסטוריים שעליהם עמדו מפעלים או מבנים ישנים, מסייעות למשקיעים שרכשו את החברות הללו להחזיר את השקעתם".

רווחים בצומת מורשה ובצומת מסובים

נדל"ן שחבוי במאזנים של חברות הצית בעשורים האחרונים את דמיונם של המשקיעים. רבים בוודאי זוכרים את מכירת מתחם השוק הסיטונאי בלב תל אביב, שהוחזק על ידי העירייה וקונצרן המזון תנובה, אז בשליטת קרן אייפקס ומבטח שמיר.

העסקה למכירת המתחם למשפחת גינדי וחברת רבוע כחול נדל"ן, הני בה לתנובה בשנת 2012 רווח הון של יותר מחצי מיליארד שקל. הרוכשות הקימו במתחם פרויקט מגדלי מגורים יוקרתי וקניון (TLV).

רווח דומה נרשם לתנובה באותה שנה ממכירת שטח המחלבה שלה בסמוך למגדלי עזריאלי בת"א, לידי קבוצת יזמים בראשות ישראל קנדה (שהקימו במקום את פרויקט מגדלי המשרדים "מידטאון").

במקרה אחר, בשנת 2016, הייתה זאת שוב ישראל קנדה, בשליטת ברק רוזן ואסי טוכמאייר, שרכשה מתחם תעשייתי במרכז הארץ (רמת השרון) הפעם מידי קבוצת אלקו של משפחת זלקינד. החברה היזמית רכשה קרקע של כ-60 דונם עליה עמד בעבר מפעל השנאים ההיסטורי של אלקו, בסמוך לצומת מורשה, תמורת סכום של כ-170 מיליון שקל, לטובת הקמת פרויקט של מאות דירות וכן שטחי משרדים ומסחר. מהמכירה רשמה אלקו רווח הון של עשרות מיליוני שקלים.

עדיין בענייני נדל"ן בצמתים מרכזיים: בעסקה שבוצעה בתחילת 2018, מכרה ענקית התקשורת בזק מתחם בשטח של 115 דונם שהחזיקה באזור צומת מסובים לידי היזם מיקי נעימי, תמורת כחצי מיליארד שקל, לצורך הקמת קומפלקס של מבני משרדים. בזק העריכה בעת המכירה את רווח ההון הצפוי בסכום של 400 מיליון שקל.

יחידות דיור במקום פרדסים

מקום של כבוד ברשימת החברות שמימשו קרקעות לאורך השנים, שמור לחברת מהדרין שעיקר פעילותה בתחום של גידול תוצרת חקלאית (בעיקר פרדסים ואבוקדו), אריזתה ושיווקה בארץ ובחו"ל. עם זאת את רווחיה הגדולים רושמת החברה, מפעם לפעם, ממכירת קרקעות חקלאיות שעליהן מתבצעת פעילותה, לצרכי בנייה. זה מה שהוביל ככל הנראה לעסקה שבה רכשה אשתקד קבוצת דלק של יצחק תשובה את השליטה בחברה מידי דיסקונט השקעות, לפי שווי של כ־560 מיליון שקל.

מהדרין מימשה בעבר לא מעט קרקעות חקלאיות ברווח נאה. כך למשל היא מכרה לפני כשלוש שנים (2021) קרקעות בהיקף של 575 דונם סמוך לעיר לוד, תמורת 181 מיליון שקל לידי חברת הבנייה המשפחתית אסום, בעסקה שהניבה לה רווח נטו של כ-130 מיליון שקל.

במסגרת העסקה מכרה מהדרין זכויות במספר מגרשים הסמוכים למושב ניר צבי - קרקעות חקלאיות שמיועדות להסבה לבנייה של 750 יחידות דיור, שיצורפו לעיר לוד.