המרכז המסחרי "הכי גדול בישראל" ייבנה בעיר המפתיעה הזאת

הכותב הוא מנכ"ל חברת הייעוץ הכלכלי־שיווקי צ'מנסקי בן שחר ושות'

לאן צועד ענף הקמעונאות והשיווק? מהן המגמות החדשות שיאפיינו אותו, ומהן המגמות שצפויות להיכחד? מיהם השחקנים שישרדו את קצב השינויים המהיר? המדור ינתח את המצב בענף ואת העתיד שמצפה לו. לפניות ותגובות: tamir@c-bs.co.il

לפני כחודש הונחה בפתח תקווה אבן־פינה למרכז המסחרי "הכי גדול בישראל", ביג פאשן, שיתפרס על פני שטח של כ־65 אלף מ"ר, ומעליו ייבנו גם 250 אלף מ"ר של שטחי משרדים, מגורים, בית מלון ובית דיור מוגן. העיר מבקשת לייצר לעצמה יתרונות תחרותיים ולהמשיך לצמוח גם באמצעות חיזוק שוק המשרדים בתחומה ויצירת "השדרה של ז'בוטינסקי" שלאורכה נבנו וייבנו משרדים עם מרכזי מסחר אזוריים.

כיום קיים מחסור בהיצע שטחי המסחר בפתח תקווה, שמוביל לכך שכ־125 מיליון שקל בחודש של הוצאות משקי הבית שבתחומה "דולפים" לערים ולמרכזים סביב. בניית ביג פאשן פתח תקווה תשנה מהותית את תמונת השוק ותקטין את הדליפה, אך גם תחליש את המרכזים המתחרים בעיר. 

● בהשקעה של 2 מיליארד שקל: ביג מציגה את מתחם הפאשן בפתח תקווה
● שטח הסופרים הגדולים בעיר הזאת גדול פי 2 מהממוצע. למה זה קורה?
● זו העיר שבה חנויות משלמות את דמי השכירות הגבוהים ביותר

פגיעה בתדמית

לפתח תקווה יש נתוני פתיחה פיסקאליים טובים, המאפשרים לה להשקיע בתושביה, בתשתיות ובפיתוח כלכלי ועסקי. בהתאם לדוחות הכספיים משנת 2021, העיר השקיעה בתושב כ־5,850 שקל נטו, סכום גבוה מהממוצע בישראל (כ־4,500 שקל בלבד). ברם, היא דורגה רק במקום ה־45 מבין ערי ישראל ברמת השקעתה בתושב.

בעיר קיימים 13 מ"ר של נדל"ן מניב לתושב, והנדל"ן המניב משלם ארנונה שנתית ממוצעת של 2,725 שקל לתושב (נמוך מהממוצע בישראל של 17 מ"ר, וגבוה מ־1,250 שקל לתושב). 

תוכנית המתאר של פתח תקווה לשנת 2040 שמה לה למטרה לבסס אותה כעיר ראשה של מחוז המרכז ולשדרג את מערך המשרדים והמסחר בעיר. כיום האוכלוסייה בפתח תקווה מונה כ־260 אלף תושבים המאוגדים בכ־90 אלף משקי בית, ואילו בשנת 2029 היא צפויה לכלול כ־96 אלף משקי בית. העיר אכלסה מעל 1,200 יחידות דיור בשנה בממוצע בעשור האחרון, אך בחמש השנים האחרונות המספרים נמוכים יותר - כ־900 יחידות דיור בלבד.

היעדר תכנון כלכלי מבוקר הוביל לכך שבפתח תקווה תוכננו, אושרו ונבנו שטחי משרדים יותר מהצורך הנוכחי, באופן שפוגע בתדמיתה ובמיתוגה, וזאת לאור היצע של מאות אלפי מ"ר של משרדים בנויים וריקים.

בעיר שני אזורי משרדים עיקריים. הראשון, בקריית אריה, מתפקד כמרכז העסקי והתעשייתי של פתח תקווה. לפי נתוני צ'מנסקי בן שחר, דמי השכירות החודשיים בו עומדים על 55-65 שקל למ"ר ונמצאים בירידה. למעשה, בעלי משרדים מבקשים היום מחירים נמוכים יותר.

למתחם יש גישה נוחה לקו האדום של הרכבת הקלה וכן לתחנת רכבת כבדה. עד לשנת 2025 אמורים להתאכלס כ־230 אלף מ"ר שטחי משרדים שכעת נמצאים בבנייה. כ־450 אלף מ"ר נוספים נמצאים בהליכי תכנון ובנייה, ויבקשו לאכלסם משנת 2026 והלאה.

האזור השני, רמת סיב, הוא מרחב תעשייה ומשרדים מתפתח. דמי השכירות החודשיים עומדים על 55-65 שקל למ"ר, ונמצאים בירידה. כ־200 אלף מ"ר שטחי משרדים אוכלסו ב-2022-2023, וייבנה מגדל משרדים נוסף של מגדלי ישראל.

עוטפים את המטרופולין

מפתיחת הרכבת הקלה ומימוש פרויקטים לאורכה, פתח תקווה מבקשת להפוך את האזור למרכז עסקים ראשי נוסף ולייצר בו שדרה פעילה של הולכי רגל עם שטחי מסחר ו"לוביים" של מבני משרדים. האם הרצון להפוך את הציר לשדרה כדוגמת רוטשילד בתל אביב הוא ישים - או שבפועל ידמה יותר לאיילון של פתח תקווה? ימים יגידו.

כיום קיים בפתח תקווה מחסור יחסי בהיצע שטחי מסחר. על בסיס נתונים שאספנו, בעיר יש כ־300 אלף מ"ר בסך־הכול, ומתוכם, כ־175 אלף מ"ר במרכזי מסחר לסוגיהם. עד היום פעלו שני מרכזים מצליחים מאוד: קניון עופר פתח תקווה (עם נתח שוק של 20%-15% מכוח הקנייה שבפתח תקווה) ו־Y סנטר. בשנת 2022 התאכלס היצע גדול מאוד של מרכזי מסחר - דן טאון בשטח של כ־27 אלף מ"ר, גלובל טאוור (לו ייעצנו. כולל גם חנות איקאה) ומרכז שופ טיים המאכלס בעיקר שטחי הסעדה. 

לכל אלה יתווסף מרכז הלייף סטייל של קבוצת ביג מרכזי קניות, שלמעשה בונה שלושה מרכזים כאלה ש"עוטפים" את מטרופולין תל אביב וצפויים לשנות את מפת מרכזי המסחר בו. הראשון, בפתח תקווה, ישרת את ערי מזרח המטרופולין, בשטח של כ־65 אלף מ"ר - פי שניים בגודל לעומת ה"שכן" קניון עופר, ובשטח המהווה שליש מהיצע מרכזי המסחר הקיימים בעיר. בשלב הראשון להקמה - חניונים, קומות המסחר ומגדל המשרדים הראשון - יושקעו כ־2 מיליארד שקל, והוא צפוי להסתיים ב־2028.

השני, בצומת גלילות, ישרת את ערי צפון המטרופולין, בשטח של 45 אלף מ"ר (פי שניים משטח קניון רמת אביב). המיצוב: מרכז לייף סטייל המתמחה באופנה, שכולל גם מוקד קולינריה משמעותי. התמהיל יהיה דומה לחנויות הפועלות בקניון רמת אביב (מלבד לואי ויטון). השלישי, בשטח של כ־35 אלף מ"ר, ייבנה בנס ציונה וישרת את ערי דרום המטרופולין.

כוח הקנייה החודשי בפתח תקווה נאמד ב־440 מיליון שקל. מתוכם, כ־230 מיליון שקל מוצאים על מוצרי מזון וסופרמרקט, 55 מיליון שקל על מוצרי הסעדה ובתי קפה ו־155 מיליון שקל על מוצרים שאינם מזון.

כיום קיימת דליפה גדולה של כוח קנייה מפתח תקווה, בעיקר אל קניון איילון והמצוי בסביבותיו בבני ברק ואל תל אביב. כ־125 מיליון שקל בחודש דולפים מתוך העיר (כרבע מכוח הקנייה החודשי בעיר). במקביל, 60-70 מיליון שקל בחודש נכנסים אל שטחי ומרכזי המסחר בפתח תקווה.

עד שנת 2029 כוח הקנייה החודשי צפוי לגדול בכ־60 מיליון שקל. בפועל, תוספת היצע השטחים תהיה גדולה יותר מתוספת כוח הקנייה. משמע, המרכזים הקיימים והחדשים יידרשו למשוך יותר כוח קנייה חודשי מחוץ לפתח תקווה, ולהקטין את הדליפה מהעיר. פתיחת ביג פאשן פתח תקווה "תנגוס" גם ממתחריו.

הצורך בעירוב שימושים

עד היום, פתח תקווה סבלה ממחסור בהיצע שטחי מסחר. בעתיד הקרוב התמונה תשתנה מהותית, עם בינוי ואכלוס ביג פאשן - שמהווה תוספת של כ־20% של שטחי מסחר להיצע הקיים. מחד המהלך יקטין את הדליפה הכלכלית מהעיר, ומאידך יקטין את הפדיונות הממוצעים של המרכזים הקיימים - עמי בסר סיטי, עופר פתח תקווה ו-Y סנטר, לצד שטחי חנויות הרחוב והחנויות באזורי התעשייה.

במקביל, הכרחי שהעיר תפעל ליצירת קומת מסחר פעילה ומתפקדת בקומת הקרקע של אזור התעשייה קריית אריה, שבו גם יש לייצר עירוב שימושים של מגורים ובתי מלון.