אחרי שנה של קיפאון: איפה הערים שבהן עלו מחירי השכירות

האם המלחמה משפיעה גם על ענף הנדל"ן להשקעה ועל מחירי השכירות? אינדיקציות שונות מורות כי ענף זה עובר בחצי השנה האחרונה סוג של שינוי, אך מוקדם עדיין להגיע למסקנות גורפות לגבי אופיו.

● בדיקת גלובס | מחלקה קטנה במשרד המשפטים תורמת לחגיגת עבירות בנייה ברשויות מקומיות
● אחרי 6 שנים: החברה שוויתרה על פרויקט נדל״ן גדול בתל אביב

בין השינויים שעובר הענף ניתן למנות את העליות המהירות במחירי הדירות, ששבו לפקוד את השוק; תקופה קצרה שבה חלו ירידות במחירי שכירות - שהסתיימה לאחרונה; וחתירה לאיזון במאזן שבין מספר הדירות שמשקיעים רוכשים לבין דירות שהם מוכרים.

שוק השכירות התרגל למלחמה

מדד מחירי השכירות של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס), שבא לידי ביטוי במדד שירותי דיור בבעלות הדיירים, קטע בחודשיים האחרונים תקופה של חמישה חודשי ירידה, מאוקטובר 23 לפברואר השנה. חלק גדול מהירידה הזו נובע מהמלחמה, אך תקופות החורף מתאפיינות בדרך כלל בירידת מחירי שכירות, כך שגם אלמנט תקופתי מעורב בירידה הזו, שבסך הכל הסתכמה ב־1%.

מאז, בחודשים מרץ ואפריל המדד עלה בכאחוז, כך שהירידה נמחקה כליל.

בסך הכל, בראייה לאחור מדד שירותי דיור עלה בשנה ושליש האחרונה ב־3.5%. נתוני חברת הפינטק WeCheck המתמחה בשוק הנדל"ן, השכירות והמשכנתאות, שונים מעט, אך בסך הכל מראים תמונה שאינה שונה באופן מהותי. בחברה אמנם מזהים ירידה של 0.4% במחירי השכירות הממוצעת בכלל הארץ בחודש אפריל, אך פירוט הנתונים מצביע על עצירה כמעט מוחלטת של ירידות המחירים ברחבי הארץ, ואף עליית מחירים בחלק מהערים המרכזיות.

ההבדל הגדול בין WeCheck ללמ"ס הוא שלפי ממצאי החברה מחירי השכירות כיום עדיין נמוכים ב־2.3% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.

הפרש זה ניתן להסבר במתודת המדידה. WeCheck עורכת ממוצעי מדידה פשוטים בין הדירות המושכרות; בלמ"ס מכניסים קבועים כמו גיל הבית, שטח הדירה ועוד, ואז ייתכן מצב שבו מחירי השכירות בטיפוס מסוים של דירות בשכונה מסוימת אכן עולים, אך זה קורה בגלל תמהיל הדירות שהושכרו בחודש נתון - למשל דירות חדשות יותר מאשר בחודש הקודם - ולא משום שמחירי השכירות בכל הדירות עלו.

שיאניות המחירים: ת"א, הרצליה וירושלים

על פי WeCheck, נכון לחודש אפריל, שיאניות המחירים מקרב הערים הגדולות הן תל אביב, הרצליה וירושלים. בתחתית הרשימה נמצאות באר שבע, חיפה ואשקלון. העיר עם ההתייקרות החדה ביותר היא אשדוד שרשמה עלייה של 3.6% במחיר השכירות הממוצע בחודש אחד. היצע הדירות להשכרה ממשיך לרדת, כאשר הירידה עומדת על כ־15.7% בממוצע מחודש מרץ לחודש אפריל.

עדיין נמוך בהשוואה לשנה שעברה

מנכ"ל WeCheck רמי רונן אומר כי "חודש אפריל התאפיין בירידות מחירים מינוריות ברמה הארצית בהשוואה לחודש שעבר אך מגמה זו ככל הנראה לא תמשיך בחודשי הקיץ. ברוב התחומים יש כבר עליות מחיר באפריל, ומה שהוביל למדד כללי של ירידה מינורית הן הדירות הקטנות - 1־2 חדרים. בדירות של 3־5 חדרים יש עלייה של יותר מ־0.5%.

"מחירי השכירות עדיין נמוכים יותר בהשוואה לשנה שעברה, עם פער של 2.3% בממוצע בשכר הדירה. אנחנו רואים המשך מגמה של ירידה בהיצע הדירות הן מול חודש קודם והן מול שנה שעברה. עובדה זאת לא מבשרת טובות לשוכרים ותוביל בסופו של דבר לעליות מחירים".

נתונים אלה מראים כי הסתיימה ההשפעה של חודשי המלחמה הראשונים על שוק השכירות. בחודשים הללו נרשמה ירידה בביקוש לדירות לשכירות, שכן שוכרים גויסו למילואים, שבו לבית ההורים בגלל היעדר ממ"דים בדירות ששכרו, סטודנטים לא שכרו דירות עקב האיחור בפתיחת השנה האקדמית ועוד.

עם זאת, אין בהם משום "משנה משחק" שיגרום למשקיעים ולשוכרים לשנות התנהלויות. מעבר לזה בתחילת המלחמה עניין הממ"דים היווה נקודה חשובה מאוד בשכירת דירות. אין כיום אינדיקציה מובהקת שזה נותר כך.

האם מחירי הדירות ירשמו זינוק דו־ספרתי?

ברבעון הראשון של 2024 מחירי הדירות עלו בממוצע חודשי של אחוז וזאת קפיצת מחירים משמעותית. אם היא תימשך כך, מדד מחירי הדירות ירשום השנה עלייה דו־ספרתית. זאת בשעה שהמשק נמצא על סף משבר חמור, הריביות הגבוהות והתשואות הנמוכות.

התשואות מהשכרה נעות במהלך החודשים האחרונים בין 2% (תשואה ממוצעת בתל אביב), ל־2.8% (תשואה ממוצעת על דירה בבאר שבע). לא משהו מפתה בכלל.

כך, אדם שרכש בינואר בשנה שעברה דירה ממוצעת בישראל, זכה לתשואה ממוצעת של 2.5% על השקעתו. זו אינה תשואה אטרקטיבית בימים הללו, ואולם לתשואה זו נוספה לפתע גם עליית שווי של 8%, וביחד הצטברה אצל המשקיע תשואה כוללת של יותר מ־10%.

אמנם, בניגוד להשקעות נזילות (מניות למשל), רק מיעוט מהתשואה הופקד בחשבונו בבנק, אבל עדיין בחישוב הכולל, ההשקעה בדירה בימים אלה יכולה להתמודד עם השקעות אלטרנטיביות בשוק, עם היתרונות (בסך הכולל היא גבוהה יותר) והחסרונות שלה (פחות סחירה), וזאת על אף הריבית והמיסוי הגבוהים.

מלאי הדירות שבידי המשקיעים

על פי הכלכלן הראשי באוצר, מאז אפריל 2016 המשקיעים מכרו כ־32 אלף דירות יותר משרכשו, והמסקנה היא שמלאי הדירות שברשותם ירד בהיקף הזה.

לעניין המיסוי יש השפעה רבה למלאי הדירות שבידי המשקיעים, והירידה במלאי החלה כששר האוצר לשעבר משה כחלון העלה את מס הרכישה המינימלי שמוטל על משקיעי נדל"ן מ־5% ל־8% משווי הדירה, בלי מדרגות. כמו כן, האיומים החוזרים ונשנים מצד ממשלת כחלון, וגם זו הקיימת על משקיעי הנדל"ן המריצו אותם להיפטר מהדירות שברשותם.

בשנתיים האחרונות מלאי הדירות שבידי המשקיעים פוחת ברמה של 374 דירות בממוצע בחודש. בששת חודשי המלחמה הראשונים קצב הירידה במלאי ירד לרמה חודשית של 144 דירות בלבד. בדיקה רבעונית מורה כי בשני הרבעונים של המלחמה הפער בין המכירות לרכישות אצל המשקיעים פחת באופן משמעותי ביותר.

מה בעתיד? האם השינויים שתיארנו כאן הם סימן לקראת העתיד? קשה לדעת. אבל נראה, כי כיום מספר המשקיעים שמוכרים דירות נמצא בירידה מסוימת, אולי משום שהם רואים את עליות המחירים, שכפי שכתבנו מוסיפות לא מעט לתשואות שלהם.

בנוסף, ישנם כוחות כמו התאחדות הקבלנים בוני הארץ שדורשים מהממשלה להפסיק את המיסוי הגבוה על משקיעים ולשנות את הגישה כלפיהם, כי כיום הבעיה היא בעיקר בביקוש לדירות, עקב המיסוי והריבית הגבוהים. בממשלה עדיין סבורים כי המשקיעים הם בין הגורמים הראשיים לעליות המחירים, ולא ממהרים שם לאמץ את ההמלצה.