האם מחירי הדירות ימשיכו לעלות?

אורי יוניסי, ראש חטיבת המשכנתאות בבנק לאומי, עונה על שאלת השבוע

במשך שמונה חודשים בשנת 2023, בין אפריל לנובמבר, נרשמה ירידה רצופה במדד מחירי הדירות של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס). אם מצרפים לנתון זה את שני החודשים שקדמו לתקופה זו - פברואר ומרץ - שבהם לא חל שינוי על פי הלמ"ס, מקבלים עשרה חודשים רצופים שבהם מחירי הדירות בישראל לא עלו כלל.

● שאלת השבוע | האם סקטור הביטחון העולמי מעניין להשקעה, ואיך נחשפים אליו?
● שאלת השבוע | האם עדיין יש עיכובים בשרשראות האספקה ומהן ההשלכות?
● שאלת השבוע | האם לכל המדינות בעולם יש גירעון ומה משמעותו?

האם היו אלה רוחות של שינוי אחרי שנתיים של עליות מסחררות, חסרות תקדים כמעט? שוק המגורים חשב אחרת. בחמשת החודשים האחרונים עליהם דיווחה הלמ"ס, בין דצמבר לאפריל, חזר המדד לעלות, ולא במעט - שיעור עלייה של 4.4%, שאם יימשך כך יגיע עד סוף השנה לכ־12%. האם מחירי הדירות צפויים להמשיך לעלות? אורי יוניסי, ראש חטיבת המשכנתאות בבנק לאומי, סבור שכן.

כללי המשחק לא השתנו

מה גורם ליוניסי לחשוב כך? היחס בין היצע לביקוש, שנותר כפי שהיה במשך שנים. למרות שלל הצהרות ותוכניות מצד הממשלות שכיהנו בארץ בשני העשורים האחרונים, הפער בין השניים לא נסגר, והביקוש לדירות ממשיך לדהור קדימה.

המספרים, לכאורה, ברורים: בעוד שמספר משקי הבית החדשים בישראל גדל בשנה בכ־60 אלף (ויש שאומרים שגם יותר מזה), התחלות הבנייה נמוכות מכך - והיו נמוכות משמעותית במשך כמה שנים סביב סוף העשור הקודם ותחילת העשור הנוכחי.

"נוצר מצב שהפער הזה לא יכול לגרום להורדת מחירים", אומר יוניסי, "במקום זאת אנחנו רואים כרגע עלייה מחודשת במחירי הדירות, ובקצב מדאיג מאוד. זה קורה לצד ריבית גבוהה, שלא יורדת ולא מתוכננת לרדת בקרוב, ואינפלציה נשלטת - אבל כזו שעדיין מייצרת חוסר ודאות מסוים, וכל זה בזמן מלחמה. כלומר למרות הכול, הציבור מבין שאם הוא לא יעשה עכשיו מהלך ולא יקנה דירה, סביר מאוד להניח שאחרים יעשו זאת, ובעקבות עודף הביקושים הקבוע - הדירה שהוא רוצה לקנות תעלה יותר בעתיד. כך, גם המשתנה הפסיכולוגי נכנס לתוך מארג השיקולים של הרוכש הפוטנציאלי, וגורם לאנשים רבים לרוץ לקנות דירה ברגע זה".

אותו משתנה פסיכולוגי נראה היטב גם בנתוני בנק ישראל שפורסמו השבוע: בחודש מאי היקף המשכנתאות החדשות עמד על 7.8 מיליארד, עלייה של 19% בהשוואה לחודש זה בשנה שעברה. זהו גם היקף המשכנתאות הגדול ביותר שניטל בשוק מאז ספטמבר 2022. גם מלאי הדירות שבידי הקבלנים מצטמצם, עובדה המעידה על התגברות קצב העסקאות על דירות חדשות. על פי הלמ"ס, מספר הדירות שנותרו למכירה בידי הקבלנים הצטמק בכמעט 2,000 בתוך ארבעה חודשים - 66 אלף דירות בסוף אפריל, לעומת כ־68 אלף דירות בסוף ינואר. מומחים טוענים כי מגמות אלו הן תוצאה של סחף מסוים, כפי שקרה לא פעם בשוק: כאשר מגמה מסוימת מתגברת, מצטרפים אליה רבים.

"הביקושים מגיעים מכל כיוון", מספר יונסי. "אפילו המשקיעים - שבתקופה הנוכחית עומדת לרשותם אלטרנטיבה חסרת סיכון בדמות פיקדונות הבנקים - חזרו לשוק. היינו מצפים שהם ישבו על הגדר ויורידו את הרגל מהגז, אבל קורה להפך. אנחנו רואים, על פי הנתונים שלנו, יותר רכישות מצד משקיעים, שפועלים בעיקר בדרום כי כנראה מזהים שם פוטנציאל לעליות מחירים משמעותיות בעתיד".

נציין כי יש לקחת בחשבון את העובדה שנתוני מדד מחירי הדירות אינם מחשבים את מבצעי הקבלנים אשר מוצעים כבר חודשים רבים לרוכשים. מבצעים אלו כוללים הטבות מימון בעיקר (פריסת תשלומים והיעדר הצמדה למדד, לדוגמה), ומבטאים מחירים נמוכים יותר, שאינם באים כאמור לידי ביטוי בנתוני הלמ"ס.

המלחמה מחריפה את המצב

על פניו, המלחמה אמורה הייתה להאט את הפעילות בענף ואולי אף לתרום לירידת מחירים בעקבות כך. מצב חירום אינו מעודד פעילות עסקית, בלשון המעטה, בטח ובטח שלא עסקאות גדולות כדוגמת רכישת דירה. בפועל, בענף המגורים המגמה היא הפוכה.

"המלחמה תורמת למצב שבו השוק הזה נמצא", מסביר יוניסי. "היא גרמה לכך שחסרים כ־100 אלף עובדים באתרי הבנייה, היא גרמה לכך שפרויקטים שהיו אמורים לצאת לפועל טרם החלו. יש האטה בקצב מסירת הדירות, האיסור על יבוא חומרי בנייה גרם להתייקרות שלהם - כל הפרמטרים הללו גורמים לכך שההיצע נפגע, בעוד הביקוש נותר בעינו. כשזה קורה, הצפי הוא שמבחינה ריאלית המחירים ימשיכו לעלות".

ברקע כל זה יש להדגיש כי מאחר שהמשק נמצא במצב מלחמה כבר חודשים רבים, ללא צפי לסיומה, הדברים עשויים להשתנות לכאן או לכאן, ובייחוד במקרה של הסלמה באחת הגזרות.

*** גילוי מלא: שאלת השבוע הוא פרויקט מערכתי הנעשה בשיתוף מומחי בנק לאומי. אין לראות באמור המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הזמנה לבצע רכישה או השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. הוא אינו מהווה תחליף לייעוץ השקעות אישי המתחשב בצרכיו ונתוניו של כל אדם