גוגל תשכור 20 קומות במגדל ToHa2 תמורת מיליארד שקל / צילום: טלי בוגדנובסקי
התקופה האחרונה לא הייתה מהמזהירות מבחינת סקטור הנדל"ן למשרדים: ההאטה בענף ההייטק בישראל ובעולם, עליית הריבית, אי היציבות הפוליטית בארץ וכמובן המלחמה - כל אלו גרמו להאטה רבתי, ודאי אחרי שיאי הפעילות בשנים 2021 ו־2022. גם ניתוחי שוק שערכו גורמים שונים הראו ירידה משמעותית במחירי השכירות למ"ר, ואף ירידה מסוימת בתפוסות - נתון ששוק המשרדים הישראלי לא ראה תקופה ארוכה.
● ראיון | מנהלת המשכנתאות של בנק הפועלים: "רואים התנהגות יותר נבונה של הצרכנים. כבר לא קונים את דירת החלומות"
● המיליונים התאדו, ומוכר חלומות הנדל"ן בדרך לשימוע לפני כתב אישום
נראה היה שההאטה תימשך, עד שבתוך שבוע הגיעו שלוש עסקאות גדולות וטרפו את כל הקלפים: עסקת גוגל בסך יותר ממיליארד שקל במגדל ToHa2, עסקת פאלו אלטו שנחשפה בגלובס ומרחיבה משמעותית את שטחי החברה במגדל אלון 1, והמעבר של קרן פיטנגו למגדל לנדמרק החדש, לאחר 20 שנה במשרדיה בהרצליה. ייתכן שמיהרנו להספיד את שוק המשרדים, בדגש על הלב הפועם בתל אביב?
"המרכז של תל אביב מתנהל אחרת"
אין ספק שענף הנדל"ן למשרדים בהאטה כלל עולמית, בעיקר על רקע ההאטה בהייטק. לכולנו זכורות עסקאות השיא מלפני שנתיים, במחיר של כ־200 שקל למ"ר במרכז תל אביב. על פי סקירת ניומארק־נת"מ למחצית השנייה של 2023, דמי השכירות למשרדים באחד מהאזורים הלוהטים של אותה תקופה, ציר יגאל אלון בתל אביב, ירדו ב-27% בתוך 18 חודשים.
העסקאות האחרונות שדיווחנו עליהן משמעותיות בכל קנה־מידה: עסקת גוגל, על סך 1.15 מיליארד שקל בעשר שנים, הייתה נחשבת לעסקת ענק גם בשיא פריחת ענף ההייטק; עסקת פאלו אלטו, המתרחבת לכמעט 20 קומות ותחלוש על מחצית משטחי המשרדים במגדל אחד, היא גם צעד המביע אמון בשוק; ופיטנגו, ששוכרת את אחת הקומות הגבוהות בפרויקט היוקרתי לנדמרק ונוטשת את ביתה בשני העשורים האחרונים, גם היא נקודת ציון חשובה.
שלוש העסקאות משקפות מחירים ממוצעים של 130-150 שקל למ"ר. מדובר בירידות מהותיות מהשיאים שהזכרנו, אך אנשי המקצוע לא רואים זאת כסימן למשבר, אלא כחזרה לשפיות אולי. "השיאים שנרשמו לפני שנתיים הם היוצאים מהכלל, וכך צריך להתייחס לזה", אומר אור בן צבי קליין, סמנכ"ל ניומארק-נת"מ. "מחירי העסקאות האחרונות הם מחירי שוק טובים, שלא מראים על התרסקות. מדובר על שינויים מינוריים ובהתאמות למצב השוק, לא יותר".
האם זו מגמה שיכולה להעיד על התאוששות השוק כולו? "יש תנועה מוגברת יותר לאחרונה", אומר בן צבי קליין, "אבל לחברות לוקח יותר זמן מבעבר לבחור את המגדל ואת השטח. הן מנצלות פתיחה של פרויקטים חדשים במקומות נוחים, יש להן אלטרנטיבה למשרד שבו היו שנים, שלא הייתה קיימת עד כה. סימן טוב לחוסן הענף מתבטא גם בשכירויות המשנה (שוכר שמשכיר את השטח ששכר לחברה אחרת, י"נ): הן לא ארוכות טווח, אלא לשנתיים-שלוש. זה מעיד על כך שהחברות מניחות שיצטרכו את השטחים שוב בקרוב".
"בענף המשרדים בישראל צריך תמיד לחלק את הדברים לשניים - למדינת תל אביב ולכל היתר", מציין איתי שפרן, יועץ כלכלי ושותף בחברת פתרונות כלכלה תכנונית. "יש לא מעט מקומות שמתמודדים עם סטגנציה, אבל בתל אביב זה לא קורה בהכרח. מרכז העיר הוא לב ענף המשרדים בישראל, והוא מתפקד אחרת. תל אביב תמשיך להיות המבוקשת ביותר, ומוקד משיכה בעיקר לענף ההייטק, וכל עוד התחום הזה ימשיך להתאושש, נראה עוד עסקאות כאלו".
מה לגבי ערי המעגל השני?
ברקע העסקאות הגדולות במרכז תל אביב, המציאות במעגל השני של בירת העסקים לא זהה. ערים כמו פתח תקווה, ראשון לציון, חולון, בת ים ובני ברק, ואפילו האזורים המרוחקים יותר גם בתל אביב עצמה ("מעבר למרחק של חצי סוללת קורקינט" בשפת אנשי הנדל"ן), מתמודדות עם ביקוש חלש יותר, וזאת למרות ששטחי המשרדים בהן ממשיכים לגדול.
זאת ועוד: רק החודש התבשרנו על פיטורים צפויים של מאות עובדי הייטק: חברת פאגאיה, המחזיקה בכ־2,500 מ"ר משרדים במגדלי שרונה בתל אביב, מפטרת כ־100 עובדים, יוניקורן הפינטק ראפיד, המחזיק כ־11 אלף מ"ר במגדלי עזריאלי, מפטר כ־30 עובדים, אפליקציית מוביט היושבת בנס ציונה מפטרת כ־25 עובדים, וחברת Chegg העולמית סוגרת את מרכז הפיתוח ברחובות ומפטרת 80-100 עובדים. וזו רשימה חלקית.
פיטורים כאלו מסמנים על התרוקנות צפויה של שטחי משרדים, שלא בטוח עד כמה יהיה קל למלא - ודאי כאלו שאינם ב"פריים לוקיישן" בתל אביב. כבר לפני שנה העמידה וויקס לשכירות משנה חלק משטחי הקמפוס החדש שלה בגלילות. לא רחוק משם אמורה סולאראדג', המתמודדת עם קשיים כלכליים, לאכלס בתחילת 2025 את הקמפוס החדש שלה - וייתכן שתנהג באותו אופן כדי לצמצם עלויות. אמות פועלת עדיין לאכלוס רוב שטחי מגדל קמפוס חולון, והפרויקט שלה במתחם האלף בראשל"צ עודנו מסווג כפרויקט בתכנון, כשש שנים לאחר שזכתה בקרקע.
"אי אפשר לצבוע הכול בוורוד", אומר אור בן צבי קליין, סמנכ"ל ניומארק-נת"מ. "יש אי־ודאות גדולה בכל הקשור לענף ההייטק, והשוק מאתגר, איטי וקצת יותר קשה - אבל הוא לא שחור. יש חוסר ודאות, אבל הענף לא מתרסק".
"ההיצע שנבנה בשלוש-ארבע השנים האחרונות בתחום המשרדים ברחבי ישראל הוא בהיקפים חסרי תקדים, בערך פי שניים מהצורך", אומר איתי שפרן, יועץ כלכלי ושותף בחברת פתרונות כלכלה תכנונית. "במעגל השני, בעיקר ממזרח ומדרום לתל אביב, הדברים נראים אחרת. בפתח תקווה, למשל, משכירים היום שטחים מתחת למחירי עלות - ולא רק שם. באזורים האלו צריך יותר אורך רוח".
אחת ממילות המפתח עבור אותם אזורים היא הרכבת הקלה: כשתסתיים הקמת הקווים הסגול והירוק, שייצרו עם הקו האדום רשת רכבות שמגיעה גם לערי המעגל השני, מפת הביקושים כנראה תשתנה. "כשהרכבת הקלה תתחיל לפעול כרשת תחבורתית של קווים משולבים, נהיה בעולם אחר לגמרי", אומר בן צבי קליין. "הכול ייראה אחרת, גם אזורי תעסוקה כמו מתחם האלף בראשון לציון, הרצליה פיתוח ומתחם אינפיניטי ברעננה".
שפרן טוען שגם להתפתחות ההייטק יכולה להיות השפעה על ערי המעגל השני: "אם ההייטק יחזור לצמוח, תהיה לכך השפעה על חברות פיננסיות ועסקיות אחרות שתגרום להן לצאת ממגדלי המשרדים בתל אביב. סטנדרט המחירים שיקבע ההייטק יכביד עליהן והן יצאו לאזורים במעגל השני".
"פוש" זמני למניות הנדל"ן המניב
מאז החלה ההאטה בענף המשרדים, בחודשים הראשונים של 2023, סבלו מניות חברות הנדל"ן המניב מירידות חדות, שנמשכו השנה. מתחילת שנת 2024 ירד מדד תל אביב מניב ישראל בכ־16%.
מניית אמות, אחת מהשותפות בפרויקט ToHa2 שבו נחתמה עסקת הענק עם גוגל, עלתה בכ־5% לאחר הדיווח - אך מאז צנחה ב-6%. גב־ים, השותפה השנייה בטוהא, זינקה מתחילת השבוע שעבר ב־8% ומאז שומרת על כוחה.
"עולם המשרדים נמצא לחלוטין בתקופה מאתגרת", אומר בן צבי קליין, "אבל תקופה מאתגרת היא לאו דווקא תקופה קשה או לא טובה לענף".
"היינו בתחתית קרוב לשנתיים, אבל אנחנו עוד נראה את העלייה מגיעה", בטוח שפרן, "במיוחד כשההייטק יחזור להתפתח ולצמוח, אחרי העצירה שכולנו חווינו, בישראל ובעולם".