דירות חדשות / צילום: Shutterstock
הכותבת היא סגנית מנהל זרוע המשכנתאות בבנק מזרחי טפחות
עד לפני כשנתיים, ובמשך למעלה מעשור, שררה בישראל ריבית ריאלית אפסית ש"תידלקה" את שוק הנדל"ן והמשכנתאות, והביאה את הפעילות בהם - בשנים 2021 ו-2022, לשיאים היסטוריים והיסטריים.
● 20 הקומות בצומת יגאל אלון שמלמדות על מצב שוק הנדל"ן בתל אביב
● שאלות ותשובות | כל מה שצריך לדעת על החוק החדש שמסעיר את ענף הנדל"ן
אלא ש"לפעמים החגיגה נגמרת", והחגיגה הסתיימה, או לפחות נבלמה, ככל שבנק ישראל הפך את המגמה והוביל מהלך רצוף ומהיר יחסית של העלאות ריבית, על מנת לבלום את ההתפרצות האינפלציונית. ריבית גבוהה מכבידה על כל השחקנים בשוק: יזמים, קבלנים ורוכשים, ואם מוסיפים לזה את "מלחמות היהודים" בנושאים המשפטיים שהיו מנת חלקנו ב-9 החודשים הראשונים של 2023 ואחר כך את מלחמת "חרבות ברזל" שנפלה עלינו בשמחת תורה, התוצאה: ההלם והקיפאון שתקפו את שוקי הנדל"ן והמשכנתאות ברבעון הרביעי של 2023, מובנת בהחלט.
ועדיין, מה שפחות מובן הוא ההתאוששות שנרשמת בשווקים הללו בחודשים האחרונים. הריבית הגבוהה עדיין כאן - וכנראה תישאר חלק מחיינו עוד זמן לא קטן, וגם המלחמה, לצערנו, עודנה מתנהלת בעצימות כזו או אחרת, 9 חודשים מאותה שבת שחורה. השאלה המתבקשת היא "הכיצד?" - איך זה שגרף הפעילות בשוק הנדל"ן הולך וגדל ואיתו גם היקף הביצועים והביקושים למשכנתאות, בשעה שתנאי המקרו וגם האקלים הגיאו-פוליטי נותרו 'לא פשוטים' בלשון במעטה?
אז נכון שלא חזרנו לימי ה"הייפ" של 2021 ו-2022 ועדיין, מגמת ההתאוששות חד-משמעית: במרץ 2024 נלקחו משכנתאות בהיקף של כ 6.2 מיליארד שקל, באפריל - חודש של חגים, שבו היו ימי עסקים מועטים יחסית - נלקחו כ 6 מיליארד שקל, ובמאי גדל היקף המשכנתאות לכ-7.8 מיליארד שקל. הנתונים ליוני טרם פורסמו, אך ההערכות הן, כי המגמה תימשך והיקף השוק יגיע כבר ל-8 מיליארד שקל ואף יותר. ומכיוון שפעילות המשקיעים לא השתנתה, וההערכות הן שנתח השוק שלהם מכלל העסקאות היה ונותר סביב ה-10%, המשמעות היא ש'הציבור הרחב חוזר לשוק.
מסתגלים לריבית הגבוהה
את התופעה הזו, שהיא ממש לא מובנת מאליה, אפשר להסביר באמצעות כמה סיבות: נתחיל בסיבה "הפשוטה" שבהן - אנשים צריכים לגור איפשהו. שוק הדיור להשכרה בישראל, בשונה מהמצב בעולם המערבי, מאוד לא מפותח. ההיצע קטן, המחירים רק מאמירים ובחישוב הקר בין דמי שכירות חודשיים ש"הולכים לפח" להחזרי משכנתה שמיועדים לממן דירה בבעלות, הישראליים, ובטח אלה שיש להם די הון עצמי לרכוש דירה, תמיד יעדיפו את האופציה השנייה. כך שאחרי ההלם של ה-7 באוקטובר, אותו פלח שוק של ישראליים חוזר לאתרי הבנייה ולבנקים למשכנתאות, כדי לממש את חלום הדירה שלו.
בנוסף, היום יותר ברור כי הריבית הגבוהה לא הולכת לשום מקום והיא תישאר כאן לתקופה לא קצרה. הידיעה הזו, גם אם היא לא כזו משמחת, יוצרת ודאות - מרכיב חשוב מאוד בפעילותם של רוכשי הדירות הפוטנציאליים. כעת הם מבינים שאין עוד למה להמתין, יורדים מהגדר וחוזרים לשוק.
סיבה נוספת נוגעת לפעילות או ליתר דיוק אי-פעילות של הממשלה וזרועותיה השונות, בשוק הנדל"ן. כשם שבשוק ההון הציפיות קודמות לאירועים, כך גם בנדל"ן - ציפיות מייצרות ביקוש. הציבור רואה שאין למעשה פתרונות ממשלתיים ארוכי טווח למשבר הדיור, שיש עדיין בעיות בירוקרטיות, ושאין מספיק הפשרת קרקעות לבנייה. כך שבהיבט הזה אין שום תקווה באופק. ולכן, מי שיכול, לא ממתין עוד.
למחסור הכרוני בהיצע הדיור בישראל נוספו בחודשים האחרונים גם השפעות המלחמה: מחסור חמור בפועלים, התייקרות תשומות הבנייה וקשיים ביבוא של מוצרי הבנייה השונים. כל אלה מעכבים התחלות בנייה ומסירות של דירות, כשבצד השני, צד הביקושים, ישנו ביקוש כבוש שמבקש להתפרץ החוצה וכמובן גם הגידול הטבעי באוכלוסייה תורם את חלקו.
הלוואות קבלן מסובסדות
מסיבות אלה, ולמרות ההתמתנות במחירים שהחלה עוד לפני המלחמה, אנשים כבר מבינים שהרגיעה הזו במחירי הדירות לא תימשך לאורך זמן, ומיד כשתסתיים המלחמה והמשק בכללותו יתאושש, נראה עליות מחירים בשוק הנדל"ן. ולכן, מי שיכול לחזור לשוק כבר כעת עושה זאת, בתקווה לרכוש דירה מתאימה עוד לפני העליות הצפויות.
תופעה נוספת החשובה להבנת ההתעוררות בביקושים היא המאמצים שעושים הקבלנים על מנת לקדם את המכירות של דירות חדשות. כך למשל, ישנם קבלנים המציעים מבצעים כמו תשלום של 20% מערך הדירה בעת הרכישה, ויתרת ה-80% במסירה, כאשר בין שני מועדי התשלום הללו עשוי לעתים להיות פער של כשלוש שנים. צעד נוסף שנוקטים הקבלנים הוא מתן הלוואות סבסוד קבלן. כלומר, גם נותנים ללקוחות לשלם רק 20% מערך הדירה בעת הרכישה, וגם מעודדים אותם לקחת את המשכנתא כבר בעת תשלום המקדמה, תוך התחייבות לשלם עבורם את הריבית עד למועד המסירה. בכך הקבלנים לוקחים על עצמם את כל עלות הריבית, המשולמת לבנק מראש. מבחינתם זהו כלי יעיל להסוות ירידת מחירים בפועל, כדי לא להוריד את הרף בשוק.
שוק הדירות החדשות קטן משוק הדירות מיד שנייה, אבל מבצעי מכירות כגון אלה בהחלט משפיעים.
למרות התמשכות המלחמה, הציבור מבין שזוהי סיטואציה שתסתיים, וכשנצא ממנה המחירים יעלו. הביקושים בשוק הדיור מלמדים שזוהי אכן הציפייה של הציבור. זו חוכמת ההמונים, והיא מתרחשת לנגד עינינו.
האמור לעיל הינו בבחינת מידע בלבד ואינו מהווה הצעה למתן ההלוואה. מתן כל סוג אשראי בכפוף לשיקול דעת הבנק. אי עמידה בפירעון ההלוואה עלולה לגרור חיוב בריבית פיגורים והליכי הוצאה לפועל.