אחרי שהגיעו לשיא כל הזמנים: בנק ישראל החל "לפקוח עין" על הלוואות הקבלן

אחרי עלייה של 70% בתוך שישה חודשים - בנק ישראל מחליט להתערב, או ליתר דיוק "לפקוח עין" על התנהלות הבנקים סביב הלוואות הקבלן. הבנק המרכזי הורה לבנקים המעניקים הלוואות אלו "לנהל את הסיכונים" הנובעים מהן, ואף להעניק גילוי נאות ללקוחות בעת נטילת ההלוואה.

● בדרך כלל הם אומרים להחזיק חזק ולא לשנות את תיק ההשקעות. הפעם ההמלצה שונה
● כסף בקיר | הצעיר שמחזיק חמש דירות בגיל 33 וגר בשכירות
● מה מתכנן יגאל דמרי לקרקע בשדה דב ומה המחירים הצפויים?

הלוואות הקבלן, אשר מוגדרות על ידי בנק ישראל כהלוואות "בולט" או "בלון" הן הלוואות  שניתנות לתקופה של כשנתיים או שלוש שנים, בסכומים של כמה מאות אלפי שקלים. פירעון ההלוואה מתבצע במועד אחד עם סיומה של ההלוואה ולאורך "חיי" ההלוואה משולמת רק הריבית. זאת בניגוד למשכנתאות למשל, בהן ההחזר הוא חודשי.

במציאות הנוכחית בענף הנדל"ן למגורים, בעיקר בשל הירידה המשמעותית ברכישת דירות חדשות, הלוואות אלו הפכו פופולאריות מאוד והן מאפשרות לקבלנים להציע לרוכשים קניית דירה עם הון עצמי ראשוני מינימלי, לעיתים אף של פחות מ־10%. כאשר כחלק מההסכם רוכשי הדירה לוקחים הלוואות הקבלן שמגשרות על הפער בין ההון העצמי המינימלי הזה, להון העצמי הדרוש על פי חוק (25% לפחות). בזמן שההלוואה רשומה על שם הדייר, הכסף מועבר ישירות לקבלן, והוא זה שגם משלם את הריבית הקבועה עליה, עד לפירעון בידי הרוכש.

הסיכון: גם לרוכשים וגם לקבלנים

אלא שבהלוואות הללו טמון סיכון רב, בעיקר בכך שנוטל המשכנתה, הדייר, לא יבין בוודאות את משמעותה: מבחינתו, הוא רוכש דירה בסכום נמוך במיוחד - אך לא בהכרח מבין שחתם על הלוואה של מאות אלפי שקלים שבעוד שנים ספורות, לרוב סביב מועד האכלוס, יצטרך לפרוע אותה.

גם עבור הקבלנים והיזמים מדובר בסיכון לא קטן: אומנם בזכות תנאי המימון הרווחים בענף בתקופה האחרונה, בהם גם הלוואות הקבלן, התעוררו הביקושים בצורה משמעותית - אך בפועל הקבלנים והיזמים "פוגשים את הכסף" המשמעותי רק בזמן האכלוס. עד אז הם נהנים מתזרים מזומנים נמוך במיוחד, ועל כך העידו לא מעט חברות יזמיות בדוחות הרבעון הראשון של השנה. לכל זה יש להוסיף את חוסר היציבות שהוא חלק מהמציאות הנוכחית בישראל - ומגדיל את סימני השאלה סביב יכולתו של מי מהצדדים לעמוד בהתחייבויות שלקח על עצמו, בעוד כמה שנים.

ככל שהיקף הלוואות הקבלן עולה, כך הסיכון המדובר עולה גם הוא: במאי עמד היקף ההלוואות הללו על 1.29 מיליארד שקל, וביוני נרשם שיא חדש - 1.321 מיליארד שקל. מינואר 2024 ועד ליוני 2024 צמח היקף הלוואות הבלון, על פי ניתוח של דיווחי בנק ישראל, ב־70%. הלוואות אלו היוו במאי כ־16.5% מהיקף המשכנתאות החדשות, וביוני כ־17%, בעוד בשנים "רגילות" משקלן עמד על 6%-8%. 

לאורך כל הדרך התעקשו הבנקים המאשרים הלוואות בלון במסגרת מבצעי הקבלנים, כי הם דורשים חיתום ובודקים ומוודאים כי בידי נוטל ההלוואה (רוכש הדירה) ישנו כסף מספיק למימון רכישת הדירה במלואה. ובכל זאת, נראה שלאחרונה החליט בנק ישראל שזה לא מספיק. מדוברות הבנק נמסר כי "הבנקים נדרשו לנהל את הסיכונים השונים הנובעים מסוג הלוואות אלו", כולל הערכת כושר ההחזר של הלווה באשר לכל הלוואה שייטול לצורך רכישת הדירה - בהווה ובעתיד. עוד הנחה בנק ישראל את הבנקים לספק "גילוי נאות הולם" בעת נטילת הלוואות קבלן, כדי לשקף לרוכשי דירות את גובה החזר ההלוואה.

עם זאת, נראה שמדובר באיתות ראשון מצד בנק ישראל כי אינו מרוצה מההתנהלות סביב נושא מתן הלוואות הקבלן, וייתכן שבהמשך יגיעו צעדים משמעותיים יותר. אך נכון לרגע זה עדיין לא מדובר בהוראה מחייבת או במסמך מסודר ורשמי שנשלח מבנק ישראל אל הבנקים.