היזמית לא הצליחה להשיג ליווי בנקאי לפרויקט וביטלה את הסכם המכירה: מה פסק בית המשפט?

הכותבת היא שותפה במחלקת הליטיגציה המסחרית במשרד פרל כהן צדק לצר ברץ

לאחרונה ניתנה החלטה על־ידי השופטת יעל אילני מבית המשפט המחוזי בתל אביב, שבה נדחתה בקשה למתן צו מניעה זמני שהוגשה על־ידי אישה ("פלונית") נגד הילה החברה להתחדשות עירונית פינוי־בינוי ותמ"א 38 בע"מ.

● מספר התושבים יוכפל, הבנייה תתגבר, ומה יקרה למחירים: חמש ערים שצפויות לשנות את פניהן 
● התחלות הבנייה בהתחדשות העירונית בירידה - בעיקר במקומות שבהם נזקקים למיגונים 

עובדות המקרה: בחודש ינואר 2022 התקשרה פלונית עם היזמית בהסכם לרכישת דירה בפרויקט תמ"א 38/2 ברחוב סירקין 23 בהרצליה. להסכם הרכישה צורף נספח, שבו סוכם, בין היתר, כי התחייבות היזמית למכור לפלונית את הדירה, מותנית בכך שבתוך 12 חודשים ממועד חתימת ההסכם ייחתם הסכם ליווי בין היזמית לגורם מממן.

פירוט המאמצים

לאחר שהיזמית לא הצליחה להגיע להסכם ליווי עם גורם מממן, היא שלחה לפלונית הודעה על ביטול הסכם המכר. במענה להודעה על ביטול ההסכם, פנתה פלונית ליזמית וביקשה ממנה פירוט של המאמצים שנעשו לשם השגת הליווי הבנקאי.

היזמית השיבה למכתב זה כי עשתה כל שבכוחה על־מנת לקדם ולסגור הסכם ליווי לפרויקט, לרבות פנייה לבית השקעות המתמחה בגיוסי הון לפרויקטים בנדל"ן, שפנה למספר בנקים ולגופים אחרים אך ללא הצלחה, וזאת נוכח התקופה הקשה בשוק הנדל"ן. נוסף לכך, היזמית השיבה לפלונית את התשלום ששולם לה על־פי ההסכם.

פלונית הגישה תביעה בבקשה לאכוף את הסכם המכר, והגישה בקשה לצו מניעה זמני האוסר על היזמית לבצע כל עסקה בדירה עד להכרעה בתביעה. פלונית טענה כי הסיבה לביטול ההסכם על־ידי היזמית אינה כישלון במציאת גורם מממן, אלא רצונה של היזמית למכור את הדירה במחיר גבוה יותר, לנוכח עליית מחירי הדירות בישראל.

מנגד, היזמית טענה כי היא עשתה מאמצים להשיג ליווי לפרויקט, וכי פלונית חתמה על ההסכם יחד עם הנספח עם התנאים המתלים לאחר שהבינה היטב אותם ואת משמעותם.

חוסר תום־לב?

ההחלטה: לאחר שמיעת עדים, בית המשפט דחה את הבקשה למתן צו מניעה זמני וקבע כי בבחינת סיכויי התביעה, נראה שפלונית לא הוכיחה כי סיכויי תביעתה גבוהים במיוחד.

בית המשפט קבע כי אין חולק שבין הצדדים נחתם הסכם הכולל תנאים מתלים, והיה ברשות היזמית לבטלו כאשר התנאים (או אחד מהם) לא התקיימו.

נוסף לכך קבע בית המשפט כי אין בעליית המחירים כשלעצמה כדי להצביע על חוסר תום־הלב של היזמית, וכי יש לזכור גם כי עליית המחיר נבעה בין היתר מעלייה משמעותית בעלויות הבנייה, שנובעת מהתייקרות חומרי הגלם.

משמעות: לדעתנו, מדובר בהחלטה נכונה שמשקפת מדיניות משפטית ראויה של בתי המשפט, לפיה חובה על צדדים לחוזה לכבד את הוראותיו ולתבוע בדבר הפרתו רק במקרים שבהם יש להם ראיות להפרה, ולא רק נסיבות חיצוניות כגון עליית מחירי הדיור.

מהחלטת בית המשפט, לרבות בקשר לטעמים לעליית מחירי הדירות בישראל, ניתן להבין גם כי על תובעים לבחון בחינה רחבה יותר את תביעתם ואת נסיבות הגשתה, ולא להסתפק בטענות כלליות בדבר התנהלות חסרת תום־לב.

ת"א 8073-01-24