לא רק באזור המרכז: המגמה הזו יכולה להעלות את ערך הדירה שלכם

צחי ארצי, ראש מערך בנייה ונדל"ן בבנק לאומי, עונה על שאלת השבוע 

כשמסתכלים על נתוני התחלות הבנייה שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מדי רבעון, אפשר לראות בצורה ברורה את הנתח ההולך וגדל שתופסת ההתחדשות העירונית בפעילות ענף הנדל"ן בישראל. מתוך כלל התחלות הבנייה ב-12 החודשים שבין יולי 2023 ליוני 2024, היא היוותה 30.3%. נתח זה גדל בהתמדה: בין אפריל 2023 למרץ 2024 חלקה של ההתחדשות העירונית עמד על 28%, ובין אוקטובר 2022 לספטמבר 2023 על 27.1%.

● שאלת השבוע | המניה שעקפה את אנבידיה: האם זה אחד התחומים המעניינים להשקעה כיום? 
● הבניין במרכז תל אביב שנרכש ב-46 מיליון שקל, והמחלוקת על מס הרכישה

אך האם סקטור ההתחדשות צפוי לגדול בצורה משמעותית עוד יותר, עד שיהפוך לפתרון לבעיית היצע הדירות בישראל? צחי ארצי, ראש מערך בנייה ונדל"ן בבנק לאומי, סבור שכן: "התחדשות עירונית היא מגמה חשובה מאוד, שקודם כל מייצרת עתודות קרקע משמעותיות ובכך מייצרת אלטרנטיבה למחסור בקרקעות פנויות. לצד זה, היא תורמת גם לצורך האמיתי, שאינו תיאורטי עוד בתקופת המלחמה, בדירות עם ממ"ד, ולצורך בהגנה מפני רעידות אדמה, שגם הוא היום צורך לא תאורטי.

"כל זה כמובן קשור לצורך לתת מענה לביקוש לדירות בישראל. יש יישובים במדינה שכבר היום לא נותרו בהם קרקעות מדינה לשיווק. אזורי הביקוש הולכים ומתרחבים, והם לא מסתכמים יותר רק בתל אביב רבתי. הכול יחד מוביל להבנה הברורה: כשמסתכלים קדימה לעשורים הבאים, להתחדשות העירונית יהיה משקל גבוה בהרבה ממה שהיה מקובל עד היום, עד כדי כך הפיכה לנתח הגדול ביותר".

אומדן נוסף: השוק הפרטי

כדי להבין עד כמה גדול פוטנציאל של תחום, אי-אפשר להתמקד רק בנתון אחד וממנו להסיק מסקנות. לדברי ארצי, הפעילות בשוק הפרטי - קרי "העסקים" שעושות חברות בסקטור בינן לבין עצמן - עולה גם היא לאחרונה.

"אנחנו רואים רכישות של חברות קטנות שיש בהן פעילות של התחדשות עירונית, בעיקר כאלו שצברו לאורך השנים פרויקטים והגיעו לרף החתימה הדרוש מצד הדיירים, אבל לא הצליחו לקדם אותם הלאה. החברות הגדולות, שיש להן גישה למקורות מימון גדולים לאור העוצמה שלהן, רוכשות את החברות הללו ומוציאות לפועל את הפרויקט, וכך גם מוסיפות משהו חדש לתמהיל הפרויקטים שלהן. אפשר לראות את זה גם מכיוון המוסדיים, שמשתפים פעולה יותר ויותר עם יזמים שיש להם זרוע להתחדשות עירונית. כאחד שמסתובב הרבה בשטח, אנחנו שומעים על הרבה משאים ומתנים שמתנהלים בשוק בהקשר הזה בימים האלה.

"לטעמי ההתחדשות העירונית מתחילה להיכנס לקצב אמיתי. ראשי הרשויות מתחילים להפנים את הצורך בחידוש המרחב העירוני, וכל השוק הזה התרחב משמעותית בתקופה האחרונה, והגיע למקומות שלא הגיעו בעבר".

לכאורה, אם ישנו סקטור אשר תורם להגדלת ההיצע הרי שהוא אמור להביא איתו גם לירידת מחירים מיוחלת, מהסיבה הפשוטה: כאשר ההיצע עולה ומספק מענה לביקוש, המחירים יורדים. כך נכון לכל סקטור צרכני, וכך אמור להיות גם בענף הנדל"ן. אלא שבענף הנדל"ן ההיגיון הפשוט הזה לא תמיד עובד.

"ההתחדשות העירונית לטעמי צפויה להביא דווקא לעלייה במחירי הדירות", אומר ארצי. "היא לוקחת בניינים ישנם ואזורים לא מפותחים ומחיה אותם, בונה אותם מחדש, עם תכנון שמסתכל על הסביבה, על הפארקים, המדשאות, המסחר הדרוש, הנגישות, החניות. בנייה מחדש עם תכנון קדימה. לכן ערכו של האזור והדימוי שלו צפויים לעלות, מה שמוביל בדרך-כלל גם לעליית מחירי הדירות, וכך לדעתי תעשה גם ההתחדשות העירונית - במיוחד כל עוד הפער המובנה בין היצע לביקוש בשוק המגורים הישראלי יישאר כמו שהוא".

"להיכנס עם כיסים עמוקים"

אז אומנם ההתחדשות העירונית הולכת ומתרחבת, והפעילות הולכת וגדלה - מצב אשר מושך אליה, כאמור, שחקנים חדשים רבים - אך למרות שעל פניו התחום לא כולל חסמי כניסה משמעותיים (ההון העצמי שנדרש להעמיד היזם בתחילת הדרך נמוך משמעותית מתחום הייזום, למשל), יש בו סיכונים רבים שגם אותם חשוב להביא בחשבון.

"ראשית, נדרשים כאן ידע וניסיון, בעיקר כדי לדעת כיצד לשפר את הרווחיות של הפרויקט ולהימנע מכניסה למיזם לא כלכלי", מסביר ארצי. "שנית, זהו אירוע אשר גורר התמודדות מורכבת וארוכה. מי שנכנס לפרויקט כזה חייב להבין שהוא מתחיל תהליך ארוך ומורכב, של שנים. לסיכונים האלה צריך להוסיף את המציאות הנוכחית, של מחסור חמור בכוח אדם בענף מאז פרוץ המלחמה.

"אם זה לא מספיק, הרי שבמקרים רבים לרשויות עצמן אין משאבים מספיקים להוציא את ההתחדשות לפועל, מבחינת מימון תשתיות ותמיכה סביבתית נוספת כמו שירותים מוניציפליים וחינוך. המסקנה הברורה היא שצריך להיכנס לתחום אך ורק עם 'כיסים' עמוקים מספיק".

ארצי מתייחס בהקשר זה גם למעורבות המדינה: "התחדשות עירונית היא אינטרס לאומי, שצריך להיות מטופל בראייה רחבה יותר ובהסתכלות קדימה, לא ברמת הרשות המקומית בלבד. אנו חושבים שהמדינה צריכה להיות מעורבת ופעילה יותר בתחום".

***גילוי מלא: שאלת השבוע הוא פרויקט מערכתי הנעשה בשיתוף מומחי בנק לאומי. אין לראות באמור המלצה או תחליף לשיקול-דעתו העצמאי של הקורא, או הזמנה לבצע רכישה או השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. הוא אינו מהווה תחליף לייעוץ השקעות אישי המתחשב בצרכיו ובנתוניו של כל אדם