היורשים שמיהרו למכור והשיפוץ הנדרש הביאו דירה במגדל יוקרתי למחיר "מציאה"

העסקה: במתחם המגורים מגדלי נאמן שבצפון תל אביב ובקרבה לים, נמכרה דירת 5 חדרים בשטח 138 מ"ר, בקומה 5 מתוך 12 עם מעלית, בסכום של 5.45 מיליון שקל. הדירה כוללת מרפסת בשטח 20 מ"ר הפונה לכיוון צפון מזרח (לא לים), ממ"ד, שתי חניות ומחסן.

● מכרו בית ברמת השרון וקנו דירה בשכונה ב־5.5 מיליון שקל
● בלעדי | סוף לעיוות במחירי הדירות: מבצעי מימון וממ"דים ישוקללו במדד מ־2025 

המגדלים והאזור: מתחם המגורים מגדלי נאמן שוכן בצפון מערב תל אביב, מערבית לצומת גלילות ומזרחית למתחם סי אנד סאן. הוא כולל 330 דירות בשבעה בניינים שהתאכלסו בכמה שלבים לאורך השנים - משנת 2000 ועד לשנת 2015. הפרויקט מוכר לעין משום חיפוי המבנה עם האריחים הצבעוניים שעיצב האמן יעקב אגם. לאורך השנים גרו במתחם אנשי עסקים ופוליטיקאים, בהם הנשיא לשעבר שמעון פרס ז"ל.

בסביבת המתחם מקודמת תוכנית תא/3700, "רובע צפון מערב" בשטח של כ־1,900 דונם מצפון לשטח שהיה בעבר שדה דב ועד הגבול הדרומי של הרצליה. התוכנית כוללת תוספת של 11־13 אלף יח"ד, 1,500 חדרי מלון וכ־215 אלף מ"ר שטחי תעסוקה.

המימוש של תא/3700 ישפיע על כל האזור, אך עוד רחוק. התוכנית אמנם אושרה ב־2015, אך נדרש עוד לאשר טבלאות איחוד וחלוקה לצורך המימוש. לאחרונה הוחלט לתקן פעם נוספת את חלוקת הזכויות במתחמים בין שורת הבעלים הפרטיים, העירייה והמדינה, מה שמעכב שוב את הרובע.

מגדלי נאמן נמצאים במתחם שלוש מתוך החמש ברובע צפון מערב (3700), המתוכנן על ידי משרד האדריכלים משה צור. ממזרח למתחם ובצמוד לו, מתוכננים המשכו של ציר אבן גבירול, כרחוב ראשי והקו הירוק של הרכבת הקלה שתגיע עד הרצליה. הבנייה שתתווסף בסביבת המתחם היא בינוי של עד 13 קומות.

הקונים והמוכרים: טלי זנקו יועצת נדל"ן במשרד רימקס אושן צפון תל אביב שתיווכה בעסקה מספרת: "הקונים הם אנשים שחיים בארץ ומתעסקים בנדל"ן. הם יעברו למגדל מראש העין. המוכרים הם יורשים. יש תנועה כרגע במתחם, אחרי שהיה שיתוק כמה חודשים. זה מתחם יוקרתי ומפנק שפונה בעיקר לאנשים שהילדים שלהם כבר גדלו ויצאו מהבית, ושרוצים בשלב הזה לגור במקום שקרוב במרחק הליכה מהים ועם בריכה מקורה שפתוחה כל השנה משש בבוקר עד חצות, חדר כושר מאובזר ומפנק ועוד.

"יש שומר בלובי 24/7, בית כנסת פעיל בחגים, ועמדת שטיפה לרכב בחניון. דמי הניהול החודשיים עומדים על כ־2,300 שקל בדירה שנמכרה, שכוללים את התחזוקה והשימוש בכל המתקנים".

המחיר: העסקה מגלמת שווי של כ־40 אלף שקל למ"ר, מחיר נמוך באופן יחסי לתל אביב ובוודאי בפרויקט יוקרה. לדברי זנקו "מדובר בדירת יורשים שמיהרו למכור ולכן זו מציאה יחסית לפרויקט - וגם נדרש שיפוץ משמעותי של כחצי מיליון שקל בדירה.

"הפרויקט עדיין נחשב למאוד יוקרתי, אך זה גם תלוי בדירה ובמפרט. יש לי מספר נכסים שמוצעים כרגע במגדלים. הדירות שנמכרות הן בטווח מחירים שמתחיל מ־5.5 מיליון שקל ומגיע עד לכ־14 מיליון שקל. הרף הגבוה זה פנטהאוז בקומה גבוהה משמעותית והוא גם פונה לים ובגימור גבוה - אפשר לבוא עם מזוודות ולא צריך להחליף אפילו גומייה בברז".

הערכת שמאי: שמאי המקרקעין נטע רביב ודני טרשנסקי, ממשרד קמיל טרשנסקי רפאל אשר בחנו את העסקה: "מניתוח עסקאות ההיצע והמכר בפרויקט, עולה כי שווי למ"ר נע בין 45־50 אלף שקל לדירה טיפוסית - כתלות במאפייני הדירה השונים.

"מניתוח עסקת המכר עולה כי הדירה נמכרה בגבולות ה־40 אלף שקל למ"ר, הנחה של יותר מעשרה אחוזים. מעבר לעלות השיפוץ, ניתן להסביר את ההנחה בעובדה שהפרויקט עתיד להיחשף לרחוב אבן גבירול שנסלל לאחרונה ועתיד לגרום לחסימת הנוף הפתוח בשל הליכי התכנון של תוכנית 3700.

"הפרויקט היה ממש פנינה מבודדת ליד הים, וכעת יש להם מצד אחד רחוב ראשי סואן שסללו כבר במקום, ומבוצעות עבודות הרכבת הקלה בשטח. אנחנו חושבים שבסוף המחירים יעלו שם. התכנון הופך את המתחם לחלק מהעיר, ולא אזור מבודד".