האם שוק הדירות רושם שינוי? אחרי 9 חודשים שבמהלכם מדד מחירי הדירות רשם רק עליות, במדד האחרון חלה ירידה חודשית, אמנם קלילה וזניחה של 0.1%, אך עדיין מינוס. בצירוף נתונים נוספים שפורסמו בשבוע שעבר, ניתן להעריך ששוק הנדל"ן בדרך לחזור לשפל הכבד של 2023.
ההתמתנות בעליות המחירים החלה כבר לפני כחצי שנה. בשישה מתוך שבעת המדדים האחרונים נרשמה ירידה בממוצע עליות המחירים. אמנם מדד יוני־יולי האחרון היה גבוה מקודמו, אך מדובר בחריג, ובלעדיו מגמת ההתמתנות בעליות היתה רציפה. הדבר מעיד שהמינוס הקטנטן שנרשם במדד האחרון לא הגיע כרעם ביום בהיר.
במבט רחב יותר, על עשרת החודשים האחרונים, עולה כי מדד מחירי הדירות עלה ב־6.8%, אך שני שלישים מהעלייה נרשמו בחמשת החודשים הראשונים ורק שליש בחמישה האחרונים. הדבר מראה שגל העליות כבה מהר.
המחירים זינקו במלחמה
ככלל, החריג הגדול ביותר הוא גל עליות המחירים שפקד את המדינה במלחמה. הוא מתרחש בתקופה פוליטית, כלכלית וביטחונית קשה - רקע שלרוב מדכא את שוק הנדל"ן ומהווה תורם אקטיבי לירידות מחירים. והנה, לא רק שהמחירים עלו - הם ממש זינקו בחודשיה הראשונים, וזאת לאחר 8 ירידות חודשיות רצופות במדד מחירי הדירות ב־2023. אז מה קרה?
אחת ההערכות היא שציבור רחב חיפש בנרות דירות עם ממ"ד, מה שבא לידי ביטוי ברכישה מוגברת של דירות חדשות ושל דירות יד שנייה צעירות יחסית. מוערך שהחיפוש אחר מרחב מוגן הוא אחד מהגורמים הראשיים שתרמו לעליית המחירים, במיוחד בדירות יד שנייה. אלה רשמו עליות גדולות יותר מאשר הדירות החדשות.
ואולם בסופו של דבר נראה שהכלכלה אומרת את שלה והנסיבות המיוחדות של המלחמה מיצו פחות או יותר את השפעתן על מחירי הדירות. בסופו של דבר הריבית הגבוהה ועליות המחירים מקשות יותר ויותר על רכישת דירות בימים אלה, ומאלצות את הרוכשים לקחת משכנתאות גבוהות במיוחד. וכך, נראה כי הרוכשים בתקופה הנוכחית מחפשים נכסים מעט זולים יותר, ומתמקחים יותר על מחירי דירות שהם רוצים לרכוש.
לדוגמה, מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים בבאר שבע ירד ברבעון השלישי בכ־13 אלף שקל (ל־1.31 מיליון שקל) בהשוואה למחירה ברבעון השני. מגמה דומה נצפתה גם בהרצליה, בחיפה ובראשון לציון - שם ירד המחיר בקרוב ל־150 אלף שקל, ל־2.46 מיליון שקל. דווקא בתל אביב המחירים הממוצעים של דירות 4 חדרים עלו ברבעון השלישי בכ־40 אלף שקל (ל־4.87 מיליון שקל), ועוד עליות נרשמו ברמת גן ובנתניה.
התקרה של הקבלנים
מבצעי המימון וההטבות של היזמים רשמו הצלחה יפה מבחינת הגדלת המכירות, וסיפקו מעין "הנשמה" לשוק שהיה מצוי בתרדמת. בחודשים האחרונים, נראה שהקבלנים נתקלו בתקרה שאינם יכולים לפרוץ, והשוק נעצר.
אין מידע מדויק על מבצעי ה־80/20, שכן הם לא תועדו מעולם באופן מסודר. הרקע להגייתם בסוף 2022, כשקצב מכירת הדירות החדשות ירד לרמות השפל של 2018 בעוד שהיצע הדירות היה גבוה ב־40% בהשוואה למספרן באותו שפל. הדבר גרם ליזמים ולבנקים המלווים לחפש דרכים להפטר מהמלאי הגדול. הפטנט הזה לא רק דוחה את רוב התשלומים על הדירות, אלא גם כולל הנחות משמעותיות, עקב הפטור שמקבלים הרוכשים מהצמדות שונות.
השפעת המבצעים הללו החלה להיות מורגשת במחצית השנייה של 2023. בתוך כשנה נרשמה עלייה של כ־65% במספר העסקאות שבוצעו בדירות חדשות (אחרי ניכוי הדירות שנמכרו במסגרת תוכניות הדיור המסובסד נוסח "מחיר למשתכן"). השיא נרשם בחודש יוני האחרון.
ואולם, יש גבול למה שניתן לעשות בשוק שנמצא במשק רווי בבעיות, כמו המשק הישראלי של 2024. אחרי העלייה היפה, נראה שהמבצעים הגיעו לסוג של תקרה והשוק נבלם. במהלך הרבעון השלישי נרשמה ירידה ממוצעת של יותר מאחוז לחודש במכירת הדירות החדשות. כשמנכים את הדירות שנמכרו במסגרת התוכניות המסובסדות, הירידה גדולה אף יותר.
באשקלון למשל נרשמה ירידה של 23% במספר הדירות החדשות שנרכשו ברבעון השלישי בהשוואה לרבעון השני, בפתח תקווה הירידה היתה של 22%, בראשון לציון 30%, ברמת גן 25% ובבאר שבע 27%.
האם זו תופעה רבעונית, או מגמה? נראה שמדובר במגמה, שכן במקביל בנק ישראל החל להילחץ מהמבצעים הללו, בנק לאומי - מהראשונים להתיר מבצעים כאלה ליזמים - החל להגביל אותם, ורשות המסים החלה לשים עין על רוכשי הדירות ולבחון אפשרות להטיל עליהם מיסוי נוסף. כל אלה לא מנבאים עתיד ורוד לשיטה.
הפרדוקס הירושלמי
המחוז שמוביל את ירידות המחירים הוא ירושלים. מבחינת עסקאות נדל"ן, כ־70% מהעסקאות במחוז זה מתבצעות בירושלים העיר, וכמעט 30% בבית שמש. במחוז נרשמו בכל אחד מחודשי הרבעון השלישי של השנה ירידות מחירים, בשיעור כולל של 1.7%. מצד שני, במחוז זה נרשם מספר העסקאות הרבעוני הגבוה ביותר בשנתיים האחרונות (יותר מ־2,500 עסקאות). לכאורה, שני נתונים סותרים.
ואולם מחירי העסקאות שבוצעו בבירה, יכולים לרמז מה קרה. מחיר עסקה ממוצעת שבוצעה ברבעון השלישי של השנה, היה נמוך ב־5% מזה שבוצע ברבעון השני.
השינוי במחירי הדירות תלוי בגודלן. דירות 4 חדרים הוזלו ב־1.3% בין הרבעון השני לשלישי , ואילו בדירות 5 חדרים דווקא נרשמה עלייה של 3% (בדירות הגדולות יותר נרשמה ירידה של כ־9% אך המדגם קטן מידי). דבר בולט אחר בירושלים הוא העדפות הרוכשים, שכללו בעיקר דירות קטנות של עד 3 חדרים. אלה רשמו יציבות יחסית במספר העסקאות ברבעונים השני והשלישי, בעוד שנרשמה ירידה גדולה בעסקאות של הדירות הגדולות יותר.
חלק מההסבר לירידות נעוץ במכירה מאסיבית של דירות במסגרת תוכניות הדיור המסובסד בשכונות רמות וגבעת המטוס, שהורידה מהמחירים הממוצעים. חלק אחר נעוץ בתושבי החוץ, שפוקדים את ירושלים ואת בית שמש בגלים. מספרם אמנם לא גבוה, אך הם מרכזים את הרכישות שלהם במועדים סמוכים, כך שההשפעה על המחירים עשויה ללחוץ כלפי מעלה כשהם רוכשים - וכלפי מטה, בתקופה שלאחר הרכישות.
ואולם ככלל, המסר שעולה מהמספרים הוא שציבור הרוכשים הירושלמי חיפש ברבעון השלישי של השנה דירות עממיות יותר מאלה שנרכשו ברבעון השני, והיה מוכן לשלם בסוף ספטמבר כ־40 אלף שקל פחות בממוצע.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
