הדירה ברחוב גלעד בשכונה ד' בבאר שבע / צילום: הילה מחפודה, לנדסמן
העסקה: ברחוב גלעד בשכונה ד' בבאר שבע, נמכרה דירת ארבעה חדרים בשטח 75 מ"ר בקומה שנייה מתוך שלוש, ללא מעלית וחניה, ב־800 אלף שקל.
● "במקום לחפש את המניה הלוהטת הבאה, פשוט תקנו את הכלכלה כולה"
● אחרי 30 שנה: אלפי דירות בפרויקט פינוי־בינוי יקומו בשכונת הארגזים בתל אביב
● מי צריך משכורת? עשרות אלפי הישראלים שעושים כסף מכסף
המוכרים והקונים: שרון ששון מרשת לנדסמן סניף ירושלים, שייצג את הרוכשים, מספר: "משקיעה ירושלמית פנתה אלי וחיפשה לרכוש דירה להשקעה בעד מיליון שקל. בדקתי עם הקולגות מבאר שבע ואיתרנו ארבעה נכסים רלוונטיים - ולבסוף נסגרה העסקה.
"הדירה הייתה בבעלות משקיע, והיא נרכשה ביוני השנה תמורת 620 אלף שקל. לאחר הרכישה ערכו בה שיפוץ, וכעת מימשו את ההשקעה. הדירה נמכרה עם חוזה שכירות לשנה לשלושה סטודנטים, בדמי שכירות של 3,600 שקל בחודש.
"הרבה משקיעים בעיר משפצים לצורך חלוקה נכונה לסטודנטים - שיהיה לכל שוכר כמו 'מיני יחידת הורים', שכוללות גם שירותים ומקלחת בחדרים.
"אני במקום המשקיע הייתי מחכה ולא מוכר. אבל זה מה שהוא בחר לעשות - ויש לו עוד נכסים. הקונה ידעה את כל הפרטים".
השכונה: שכונה ד' בצפון באר שבע, מחולקת לשלוש תתי-שכונות: צפון, דרום ומזרח שמוכרת גם כשכונה ו' הישנה. הבינוי בשכונה הוא בעיקר שיכונים ישנים.
בשל הקרבה לאוניברסיטת בן גוריון, השכונה מבוקשת גם בקרב סטודנטים, אך האוכלוסייה בה מגוונת. על פי נתוני מדלן, המחיר הממוצע לדירה בשכונה הינו כ־755 אלף שקל והמחיר הממוצע לשכירות הינו 2,350 לחודש. בשנה האחרונה נמכרו בשכונה 401 דירות במחיר ממוצע של 13,600 שקל למ"ר.
על פי דיווחי העסקאות באתר רשות המסים, ברחוב גלעד בשכונה ד', נמכרו מתחילת השנה שש דירות במחיר ממוצע של 685,833 שקל. כך למשל, ביולי האחרון נמכרה דירה בקומה הראשונה בשטח 96 מ"ר ב־800 אלף שקל. הדיווח האחרון לעסקה הוא דירה בשטח 78 מ"ר, בקומה השנייה מתוך שלוש, שנמכרה ב־750 אלף שקל.
דבר השמאי: לדברי אוהד ורטש, שמאי מקרקעין שבחן את העסקה: "העסקה לא משקפת עליית שווי הלכה למעשה, אלא פעולה במקרקעין של חלוקה טובה יותר בנכס.
"זה לא רק שיפוץ קוסמטי, אלא זו דירה ששונתה לגמרי עם יצירת סוויטות פרטיות, כך שכל חדר שינה כולל גם חדר רחצה צמוד, שמאפשר פרטיות לשוכרים וזה למעשה גורם למיצוי של שכ"ד. זו עסקת תשואה שאני חושב שהתמורה שהתקבלה בגינה, לא בהכרח משקפת את שווי השוק.
"מדובר בנכס שנמצא במיקום שהוא לא הכי פריים לוקיישן והצליחו לפרוץ את ''תקרת הזכוכית' של השכירות ולמצוא שוכרים במחיר שלא בהכרח עולה בקנה אחד עם המחירים בסביבה וזאת לאור השיפוץ שנעשה.
"דירה שמחולקת לסוויטות - ראוי שתקבל דמי שכירות גבוהים מאשר דירה בחלוקה רגילה. סטודנט מוכן לשלם עוד כסף לטובת חדר רחצה פרטי. אבל לא ניתן לקבוע בצורה נכונה שווי של זכויות בדירת מגורים, לפי תשואה ממחירי השכירות. זאת למרות ששוק המשקיעים מתנהג ככה".
ורטש הוסיף שהתחרות על השוכרים גדלה בעיר. לדבריו, "הרוכש צריך לדעת שלא בהכרח יקבל דמי שכירות כאלה בשנה הבאה. במיוחד משום שבבאר שבע ישנה תחרות על השוכרים, ויש גם תוספת של 1,000 מיטות במעונות החדשים של האוניברסיטה - שזו ממש כבר סוג של עיר בפני עצמה עם שטחי מסחר למטה".