המפקח הכריע: מתי ניתן לחייב בעלי דירות להשתתף בשיפוץ?

פרטי המקרה: אב הגיש תביעת גירושים לבית הדין הרבני אליה כרך את מזונות הקטינים. 5 ימים לאחר מכן האם פנתה לבית המשפט לענייני משפחה בחיפה והגישה תביעה לפסיקת מזונות לקטינים. האם טענה כי לפי הלכת בית המשפט העליון, לקטינים נתונה זכות תביעה עצמאית גם אם ההורה כרך את המזונות בגירושים. האב טען מנגד לעקרון כיבוד הערכאות לפי בית המשפט העליון. עוד טען שלמחרת הגשת תביעת הגירושים, האם בעצמה הגישה בקשה לחייבו בתשלומי המשכנתא.

ברקע בקשה זו, עומדות ארבע עתירות שהוגשו לבג"ץ בסוף 2021 העוסקות בכך שבתי הדין הרבניים דנים במזונות קטינים ללא הסכמת שני בני הזוג, בניגוד לפסיקת בית המשפט העליון. העתירות נסמכות על פסיקת בג"ץ משנת 2019 שחזרה על כך שלא ניתן לכרוך יותר תביעה למזונות ילדים עם תביעת הגירושים, ויש לתת לבית המשפט לענייני משפחה לדון בכך. פסיקה זו היתה אמורה לסיים את "מרוץ הסמכויות" הידוע, שבו צד שהקדים להגיש תביעה קובע היכן היא תידון. למרות זאת, בשנת 2021 קבע בית הדין הרבני הגדול כי הוא אינו כפוף לפסיקת העליון בעניין. הפסיקה הובילה להחלטות סותרות בין הערכאות. למרות חשיבות ההחלטה העקרונית, שופטי בג"ץ עדיין לא מסרו פסק דין.

השופטת לירון זרבל קדשאי קבעה שיש לבית המשפט לענייני משפחה סמכות לדון בבקשת האם למזונות הילדים. היא קבעה שעל פי ההלכה, לא ניתן לכרוך תביעה למזונות ילדים בתביעת גירושים בבית הדין הרבני אלא רק 'תביעה להשבת יציאות'. "הלכה זו מצויה עמנו מזה כיובל שנים. היא עודנה שרירה וקיימת, וטוב וראוי שכך" קבעה. נפסק כי העובדה שהאב הקדים, פנה לבית הדין הרבני וכרך את המזונות לא גורעת מזכותם העצמאית של הקטינים לתבוע מזונותיהם, באמצעות אמם, בבית משפט לענייני משפחה.

הטענה לכלל כיבוד הערכאות, קרי, שבית משפט המאוחר אליו פונים צריך להמתין להכרעת הראשון, נדחתה. נקבע כי בקשה להשבת משכנתא אינה תביעה למזונות. שאלת הסמכות לדון במזונות הקטינים לא על שולחנו של בית הדין הרבני. את האם יצגה עו"ד טל זלץ ואת האב עו"ד שרון סגל, שמסר: "בזמן שמחכים לבג"ץ הכאוס ממשיך. כל שופט או דיין לוקח הלכה אחרת".

משמעות הפסיקה: סמכות בית הדין הרבני רשאי לדון בתביעת הורה להשבת הוצאות אך תביעת המזונות מההורה החייב תידון בבית המשפט לענייני משפחה.

מספר תיק: 64059-09-24

פרטי המקרה: בני זוג הציעו למכירה את ביתם בקיסריה. הם ניהלו מו"מ באמצעות מתווך עם רוכש פוטנציאלי, בשמה של אשתו לרכישת הנכס שהיה עתיד להירשם על שמה. המו"מ התנהל על ידי הרוכש ועורכי דין של הצדדים. הם החליפו טיוטות, הגיעו להסכם על מכירת הנכס תמורת 5.9 מיליון שקל כולל התכולה, וקבעו מועד לחתימה. יום לפני התאריך המיועד שהיה קבוע באוקטובר 2020, הודיע הרוכש כי אשתו התחרטה ולא מוכנה לחתום. לטענת המוכר, הרוכש הבטיח שאשתו תשנה את דעתה והבטיח לשם דמי רצינות שלא שולמו למרות ההבטחות.

המוכרים הגישו תביעה נגד הרוכשים המיועדים לבית משפט השלום בחיפה, בטענה כי למרות שההסכם לא נחתם, גובשו הסכמות והוא מחייב. לכן הם זכאים לפיצוי על הפרת ההסכם בגובה כחצי מיליון שקל. משיקולי אגרה העמידו את התביעה על 400 אלף שקל.

הרוכש טען כי התחרט לפני הרכישה כאשר הבין שלא יוכל לעמוד בתשלום, כי הוא פנטזיונר והיה חסר יכולת לרכוש את הנכס. במשפט התגלה כי במהלך המו"מ הוא היה בהליך פשיטת רגל. אשתו טענה כי בעלה פעל ללא ידיעתה כשניהל את המו"מ. לצד זאת, אישרה כי חתמה על ייפוי כוח לעוה"ד שהיה מעורב במו"מ, לייצג אותה בעסקה לרכישת נכס לא מסוים.

השופטת עינב נהרי סנדלר דחתה את התביעה החודש. היא קבעה כי חתימה על הסכם לרכישת קרקע מהווה גורם ראייתי כבד משקל שיש בו ללמד על גמירות הדעת של הצדדים (תנאי לחוזה מחייב) להתקשר בעסקה. רק במקרים חריגים ונדירים בית המשפט ישתכנע כי אף שההסכם לא נחתם, הוא מחייב. השופטת בחנה האם למרות שההסכם לא נחתם יש ראיות לגמירות דעת של הצדדים. נקבע כי דרישת התובע לדמי רצינות לאחר שחלף המועד שתואם לחתימה, מלמדת על היעדר גמירות דעת מצד שני הצדדים. השופטת קבעה כי "עצם קיומו של משא ומתן איננו מטיל חובה על הצדדים לכרות חוזה. אין צורך לומר כי כל צד הנכנס למשא ומתן נוטל על עצמו את הסיכון כי המשא ומתן לא יניב בסופו חוזה".

בית המשפט לא פסק הוצאות לטובת הנתבעים, לאור התנהלות הרוכש שניהל מו"מ בזמן שהוא בהליך פשיטת רגל, וסתירה בגרסאות האישה.

משמעות הפסיקה: חתימה על הסכם לרכישת קרקע היא ראיה כבדת משקל ללמד על גמירות הדעת של הצדדים לעסקה. רק במקרים נדירים הסכם מחייב ללא חתימה

מספר תיק: 25886-01-22

פרטי המקרה: בניין ברחוב ויצמן בנתניה המונה 18 דירות הוכרז כמבנה מסוכן. בעלי הדירות החליטו בדעת רוב של 10 מול 8 לערוך שיפוץ לרכוש המשותף. הם התקשרו עם קבלן בסכום של כמיליון שקל. כל בעלי הדירות שילמו חוץ משתי דירות, שהתנגדו לשיפוץ. כל אחד מהבעלים נדרש לשלם כ־53 אלף שקל. נציגות הבית המשותף (הוועד) הגישה תביעות למפקח על המקרקעין בנתניה כדי לחייב אותם להשתתף בתשלום. בתביעות נטען כי עבודות השיפוץ הן בגדר "החזקה תקינה" ולכן לפי חוק המקרקעין, בעלי הדירות הסרבנים מחויבים להשתתף. בעלי הדירות טענו כי אושר לבצע שיפוץ בלבד ולא שיפור ושדרוג, וכי הנציגות הוסיפה שדרוגים, שאין בהם צורך ממשי.

המפקח על רישום מקרקעין ארז שטיינברג הדגיש כי חובת בעל דירה לשאת בהוצאות להחזקת הרכוש המשותף היא "חובה מוחלטת שאינה ניתנת להתניה, שכן הימנעות מתשלום או איחור מצד דייר עלולים להוביל לתוצאות חמורות: החל מירידה ברמת התחזוקה, דרך סיכון ליציבות המבנה ולרכושם וקניינם של בעלי הדירות, וכלה בהטלת נטל כלכלי על כתפי שאר הדיירים הנאלצים לשאת בחלקו של בעל הדירה".

המפקח דחה את טענת בעלי הדירות הסרבנים לפיה השיפוץ לא מהווה חלק מהחזקה תקינה המחייבת את בעלי הדירות. "החזקה תקינה" לפי חוק היא "שמירה על מצב הרכוש המשותף, כפי שהיה בעת גמר הבנייה לרבות שיפורים בהסכמת בעלי הדירות". בהגדרה נכללות הוצאות לשיפור המראה האסתטי, ולא רק לתחזוקה בטיחותית. בפסיקה קיימת גישה רחבה בפרשנות המושג כדי להעניק משקל לרצון הרוב. המפקח ציין כי בעלי הדירות שסירבו לשלם עבור השיפוץ, גם לא משלמים את דמי הוועד השוטפים, נתון אשר "מטיל צל כבד על תום לבם ועל כנות טענותיהם". בעלי הדירות חויבו לשלם, מעבר לעלויות השיפוץ, הוצאות משפט בגובה 7,500 כל אחד.

משמעות הפסיקה: בעלי דירות מחויבים להשתתף בשיפוץ שאושר ברוב. "החזקה תקינה" לצורך השיפוץ מפורשת באופן נרחב ויכולה לכלול גם שיפור המראה האסתטי

מספרי ההליכים: 7/227/22, 7/271/22, 7/82/23