מי רוצה בית ישן? עסקאות הקנייה הטובות ביותר של רוכשי בתים בארה"ב הן מקבלן

בשורה עצובה לרומנטיקנים - הרציונל הכלכלי של רכישת בית ישן וקסום ושיפוץ שלו נראה לא טוב בתקופה זאת בארצות הברית. אם יש סיכוי למצוא יחס טוב בין מחיר לערך בשוק הדיור כיום, הוא קיים ככל הנראה בקניית דירות חדשות מקבלן.

● נתונים חדשים חושפים: ירידה במחיר הממוצע של דירות ללא ממ"ד 
● העיוות שיחייב משפרי דיור בצפון בתשלום מס של מאות אלפי שקלים 

בית חדש עולה בדרך כלל יותר מבית ישן, אך על העלות הראשונית הגבוהה מפצה עלות תחזוקה נמוכה יותר בשנים הראשונות. רבים מהקבלנים גם מציעים אחריות לתיקון בעיות מבניות שמתעוררות בשנה או השנתיים הראשונות לאכלוס. החסרונות ברכישת בתים חדשים הם שהבתים הללו בדרך כלל לא נבנים במרכז העיר, ושיש להם מראה אחיד.

הפרמיה על רכישת בית חדש משתנה, אך מאז 1968 היא עומדת בממוצע על 16%, על פי נתונים של אנליסט הנדל"ן של UBS, ג'ון לובאלו. עם זאת, היא התכווצה מאז תקופת הבום הנדל"ני בתקופת הקורונה. השנה, עד חודש אוקטובר, שילמו הקונים בממוצע פרמיה של 3% עבור בית חדש. הפעם האחרונה שהמספר היה כה נמוך הייתה בתחילת שנות ה־80. גם אז הדיור היה לא נגיש מבחינה כלכלית.

המחירים נעשים דומים משום שבתים חדשים הופכים קטנים ופשוטים יותר. כדי לשמור על מחיר נגיש, קבלנים מחליפים חומרים כמו משטחי שיש בחומרים פחות מהודרים, ומקטינים את השטח. בתים חד־משפחתיים חדשים היו בממוצע בשטח של 221.5 מ"ר ברבעון השלישי של 2024, על פי נתונים של הלשכה לסטטיסטיקה של ארצות הברית, קטנים ב־6% מלפני שלוש שנים.

קבלנים הם גם יותר פרקטיים בנוגע למחירים בהשוואה לבעלים פרטיים, אשר נוטים להסתכל על המחירים שקיבלו השכנים שלהם בעבר. רבים מהקבלנים הגדולים רוצים למכור בתים תוך כשנתיים מתחילת הבנייה ולכן יציעו הנחות כדי למכור את המלאי.

דינמיקה מוזרה

ההיצע נמוך של בתים קיימים למכירה, והמצב שבו רבים מבעלי הבתים אינם מעוניינים לוותר על משכנתאות בריבית נמוכה, מניעים גם הם את הדינמיקה המוזרה של המחירים בין נכסים חדשים וישנים.

באוקטובר היו 4.2 חודשי מלאי של בתים קיימים - מתחת לנורמות ההיסטוריות. לשם השוואה, היצע הבתים החדשים באוקטובר היה 9.5 חודשים. באופן רגיל, קבלנים היו מפסיקים לבנות, אך הם ממשיכים לבנות כדי למלא את החלל בשוק היד שנייה. זרימה עקבית זו של בתים חדשים מפעילה לחץ על המחירים.

הקונים עשויים להיות כה נואשים למצוא בית, שהם כבר אינם מביאים בחשבון את עלות השיפוץ של בית ישן. אבל בנכס מגיל 25 והלאה, ייתכן שתידרש החלפה של מערכות, או שיפוץ שלהן. על פי ניתוח של הפד של פילדלפיה, בנכסים שנבנו בין 1970 ל־1999, בעלי הבתים מוציאים 26% יותר על תחזוקה שנתית מאשר בבתים שנבנו לאחר 2000. עלויות התחזוקה של נכס מלפני 1970 גבוהות אף יותר.

עלויות התיקון רלוונטיות במיוחד כי מלאי הדיור של אמריקה מזדקן. לאחר קריסת הבנייה בעקבות המשבר הפיננסי העולמי של 2008־2009, הגיל הממוצע של בתים בארה"ב עלה מ־32 שנים ערב המשבר ל־41 שנים.

בתקופת הקורונה נרשמה עלייה בשיפוצים, משום שאנשים רבים השתמשו בחסכונות עודפים ובכספי התמריצים שקיבלו כדי לשפץ את בתיהם. אך מלאי הדיור המזדקן עדיין זקוק להרבה השקעה. שיעורי הריבית הגבוהים האטו את פעילות השיפוץ; פרויקטים רציניים ממומנים בדרך כלל בהלוואות נדל"ן, אשר כעת יקרות מדי.

תחזוקה יקרה

בתים ישנים נוטים להיות יקרים יותר לחימום וגם הביטוח יקר. חיווט חשמל ישן עלול להגדיל את סיכון השריפה וטכניקות בנייה ישנות כבר אינן עומדות בתקנים מודרניים שנועדו להגן על בתים מאירועי מזג אוויר קיצוני כגון ברד וסערות.

בשוק דיור בריא, נכסים נוטים לאבד ערך ככל שהם מזדקנים אם לא משפצים אותם. תהליך זה סייע לקונים בעלי הכנסה נמוכה להיכנס לשוק הנדל"ן בין 2005 ל־2013, על פי מחקר של יונתן ספדר, מנהל המסד הלאומי של נתוני המשכנתאות בסוכנות הפדרלית למימון דיור. התהליך הופרע בעשור האחרון כאשר ריביות גבוהות והיצע מצומצם ייקרו את הדיור. כיום, הקונים נתקלים בגרוע מכול: מלאי הדיור המזדקן של אמריקה זקוק לשיפוץ אך גובה מחירי שיא.

קניית בית מקבלן אולי אינה מרגשת כמו חיפוש אחר בית ישן מושלם לשיפוץ, אך מעולם לא נראתה חכמה יותר מבחינה כלכלית.