הפצצה המתקתקת של האיחורים: פיצויים בגובה 5.5 מיליארד שקל לרוכשי הדירות

אי אפשר לעסוק בסיכומי שנה ללא התייחסות לכדור השלג שמתגלגל וגדל, כבר עתה מגיע לממדים מפלצתיים - האיחורים הצפויים במסירת הדירות.

● 62 מיליון שקל: זו עסקת הנדל"ן הגבוהה ביותר שנעשתה השנה, והיא לא בתל אביב 
● פרשנות | שקרים של סטטיסטיקאים: על הטיות מסוכנות בריבית המשכנתאות שמציעים הבנקים 

לפי ההערכות של גלובס, כ־150 אלף דירות שמצויות כיום בהליכי הקמה נתונות בסיכון לכך שהיזמים לא יסיימו אותן בזמן. הנזקים לרוכשים וליזמים עלולים להגיע, לפי האומדנים שלנו, ל־5.5 מיליארד שקל, ולגרום משבר כבד לעשרות אלפי רוכשי דירות ולחברות היזמיות - אך בינתיים הממשלה אינה עושה הרבה בעניין.

בעת החתימה על חוזה המכר מתחייב היזם על המועד שבו תאוכלס הדירה הנרכשת, כלומר מתי יקבל הרוכש את המפתחות לדירה. המועד הזה מחושב על ידי היזם, לפי הערכתו את מצב הפרויקט וקצב הבנייה.

עקב המחסור בעובדים מאז תחילת המלחמה, ברור שבפרויקטים רבים היזמים לא יוכלו לעמוד במועדים שעליהם התחייבו למסור את הדירות, ואז עולה השאלה מה יקרה, שכן לא רק היזם בנה על התאריך עליו התחייב - גם רוכשי הדירות שלו.

כמה מקבלים כפיצוי על איחור

חוק מכר דירות מתייחס לשאלת הפיגורים, והוא קובע שתי נוסחאות לפיצוי. האחת נכונה לחוזי מכר שנחתמו עד יולי 2022 והשנייה תקפה לחוזים שנחתמו לאחר מכן.

על פי הנוסחה הישנה, הזכאות לפיצוי מתעוררת לאחר 60 ימים מיום מסירת הדירה המחוייב בחוזה. אם היזם מאחר בפחות - הוא אינו מחוייב בפיצוי. אם הוא מאחר בשמונה חודשים, עליו לפצות את הרוכשים ב־150% דמי שכירות של דירה זהה לדירה הנרכשת. על כל תקופה של איחור גדול משמונה חודשים, הוא יצטרך לפצות את הרוכשים בשכר דירה של 125% עד למועד איכלוס הדירה.

הנוסחה החדשה, שתקפה עבור דירות שנרכשו בשנתיים וחצי האחרונות, מציבה את מועד הזכאות לפיצוי על חודש וקובעת כי בגין איחור של עד ארבעה חודשים, היזם יפצה את הרוכשים בסכום זהה לדמי שכירות של דירה דומה לזו שנרכשה; בין חמישה לעשרה חודשים - הפיצוי יעלה ל־125% מדמי השכירות של דירה זהה; ואיחור של 11 חודשים ומעלה יזכה את הקונה בפיצוי בגובה של 150% מדמי השכירות של דירה זהה.

ההבדלים העיקריים בין שתי השיטות הם מועד חובת הפיצוי של היזם לרוכשים (בנוסחה הישנה החל מחודשיים איחור, בחדשה החל מחודש), וגובה הפיצוי. השיטה הישנה מטילה פיצויים גבוהים יותר על יזמים שמאחרים תקופות קצרות יחסית במסירה, ואילו השיטה החדשה מטילה פיצויים גבוהים יותר על יזמים שמאחרים למשך תקופות ארוכות.

זו סוגיה חשובה, שכן להערכתנו, דירות שכלולות במעגל הפיגורים החלו להיבנות כבר במהלך הרבעון האחרון של 2021, שכן משך זמן הבנייה הממוצע שנמדד ע"י הלמ"ס באותה תקופה הגיע ל־30 חודשים. כלומר דירה ממוצעת שהוחל בהקמתה באוקטובר 2021, למשל, הייתה אמורה להימסר לרוכשים באפריל 2024, עמוק בתוך המלחמה.

בין הרבעון האחרון של 2021 לרבעון השני של 2022, הוחל בהקמת 57 אלף דירות, שפיצויי פיגורים במסירות בגינן יחושבו לפי השיטה הישנה. עם זאת, סביר להניח שבניית חלק מהדירות הללו כבר הושלמה ועמדה בלוחות הזמנים.

מאז הרבעון השלישי של 2022 ועד לסוף הרבעון השלישי של השנה הוחל בהקמת 140 אלף יחידות דיור, וכאן מצב הדברים גרוע בהרבה. זמן הקמת דירה עלה בממוצע האחרון שפרסמה הלמ"ס, שכלל חלק מתקופת המלחמה ל־34 חודשים, ואילו בהתאחדות הקבלנים בוני הארץ מעריכים שמשך הקמת דירה אמיתי בתוך המלחמה כבר מתקרב לשלוש שנים (36 חודשים).

בסך הכול, מאז הרבעון האחרון של 2021 ועד למחצית הראשונה של 2024, הוחל בהקמת כ־200 אלף דירות. בסוף ספטמבר השנה, מנתה הלמ"ס 178 אלף דירות בבנייה פעילה; כלומר במהלך השנה הסתיימה הקמת פרויקטים מסוף 2021, ונוספו פרויקטים חדשים מ־2024, וזה מה שהביא לפער שבין סך התחלות הבנייה למספר הדירות בבנייה פעילה. סדר הגודל הזה של דירות בבנייה פעילה, מהווה נתון יסוד בהערכת מספר הדירות שמצויות בסיכון לפיגור במסירה.

מנתון זה יש להפחית את רוב הדירות שבנייתן החלה במהלך 2024, שכן היזמים, שהבינו מהר לאן הדברים הולכים מבחינת כוח האדם באתרי הבנייה, החלו להתחייב למועדי מסירה רחוקים יותר ממה שנהוג היה בעבר. כלומר אם פעם מועדי המסירה שהופיעו בחוזים נעו בסביבות שנתיים וחצי, היום הם מתחילים משלוש שנים. אין נתונים מסודרים, אולם להערכתנו התופעה החלה כבר בסוף 2023, וכ־50 אלף דירות מוקמות כיום עם תאריכי מסירה ארוכים.

זה מביא אותנו לנתון של כ־150 אלף דירות שמצויות בהליכי בנייה עם תאריכי מסירה מוקדמים, נכון למחצית הראשונה של השנה. בסך הכל ניתן להעריך כי עד לסוף השנה ניתן יהיה למנות כ־150 אלף דירות בסכנת פיגורי מסירה.

 פועלים באתר בנייה. וואקום בטיפול הממשלתי בנושא / צילום: Shutterstock

בחישוב תיאורטי של כלל הפיצויים שהיזמים יצטרכו לשלם לרוכשי הדירות הללו בגין איחור של חצי שנה במסירה (שכיום נראה תרחיש אופטימי), לפי שתי שיטות החישוב, ולפי שכר דירה ממוצע בישראל (4,745 שקל לחודש) הגענו לאומדן של 5.5 מיליארד שקל, שאף הוא נראה שמרני, שכן חלק גדול מהבנייה מרוכזת במחוזות תל אביב והדרום, שבהם מחירי השכירות גבוהים בהרבה. לפיכך הנתונים האמיתיים עלולים להיות גבוהים בהרבה, הן בגלל משך האיחורים שגדל והולך והן בגלל המקומות שבהם נרשמים עיקר האיחורים הללו.

משרד השיכון: המדינה תממן חלק מהפיצוי

היקף כלכלי כזה של בעיה לא אמור היה להפתיע אף אחד, ואכן כבר בינואר השנה החל משרד השיכון לגבש מתווה מיוחד אשר יקבע כי המדינה תממן חלק מהפיצוי בגין איחורים במסירה. ואולם הנושא נמצא בהקפאה שכן באוצר טענו כי קשה להוכיח שעיכובים נגרמו כתוצאה ישירה מהמלחמה, וההחלטה הרשמית היא שהמדינה לא תתערב בנושא ותותיר את הבעיה בידי הקבלנים.

לגישה זו יש לפחות שלוש בעיות עיקריות: הראשונה - על פי החישובים שהבאנו כאן, גם אם הקבלנים יקבלו עליהם אחריות מלאה על האיחורים - והם לא - הם יתקשו לעמוד בתשלומי הפיצויים. השנייה - הרוכשים יצטרכו לספוג חלק משמעותי מהפיצויים המגיעים להם. השלישית - בתי המשפט יופגזו באלפי תביעות פיצויים של דיירים נגד יזמים שמאחרים.

חשוב להרחיב לעניין זה, כי ההשלכות של הצפת בתי משפט בתביעות תביא להתמשכות הדיונים בהם לתקופות של שנים, ליצירת מצב של פסיקות סותרות בין בתי משפט שונים, והגשת ערעורים לבית המשפט העליון, דבר שיימשך שנים רבות נוספות.

התאחדות הקבלנים: להאריך את מועד המסירה

לתוך הוואקום הממשלתי בטיפול בנושא, נכנסה גם התאחדות הקבלנים בוני הארץ, שהציעה מצידה מתווה שכולל הארכה של מועד המסירה הנקוב בחוזים לרכישת דירות בשבעה חודשים, ויאפשר לשר השיכון יצחק גודלקנופף להאריך את התקופה הזו לפי שיקול דעתו לאחר התייעצות עם אנשי מקצוע במשרדו.

בתקופה זו, מציעה ההתאחדות, קבלנים לא ישלמו פיצויים ללקוחות, וגם תשלומי הרוכשים יידחו, כך שלטענתה "שני הצדדים סופגים את העול הכלכלי". המתווה הזה הוגש כבר לפני עשרה חודשים. עד היום הממשלה לא התייחסה אליו.

כפי שפורסם בגלובס, בשורת פרויקטים ברחבי הארץ הרוכשים מקבלים בתקופה האחרונה מכתבים שבהם מעדכנים היזמים שאין באפשרותם למסור את הדירות במועד שנקבע בחוזי המכר, ולעתים ללא כל מועד צפוי. לדוגמה, במכתב ששלחה חברה יזמית אחת לרוכשים נכתב: "השלכות מלחמת חרבות ברזל הן רחבות ומשמעותיות ביותר. נוכח המלחמה, המגבלות הרבות על הכנסת פועלים זרים ואיסור הכנסת פועלים פלסטינים לאתרים, גיוס מילואים מסיבי וארוך וכן המגבלות שהוטלו על ידי הרשויות להקפאת הבנייה, נגרם עיכוב משמעותי בתהליכי הבנייה אשר יש בו כדי להשפיע על מועד מסירת החזקה בדירות".

מכתב זה, כמו מכתבים דומים שנשלחו באחרונה על ידי החברות לרוכשים, אינו מצביע רק על האיחור הצפוי, אלא גם מכין את הרקע להסרת אחריות על האיחור הזה, והטלתו בלעדית על המדינה, המלחמה, או כוח עליון שהוא.

מנגד, רוכשי דירות החלו להגיש תביעות פיצויים נגד חברות מאחרות, כאשר מהמדגם שהגיע לידינו, בחלק גדול מהמקרים מדובר בפרויקטים שבהם הדירות היו אמורות להימסר בסוף השנה שעברה.