חוזה ענק במגדל המשרדים, המכרז המורכב על גדת הכנרת וכינוס הנכסים העצום: העסקאות הבולטות של 2024

כך בחרנו

העסקאות שבחרנו בתור הבולטות של השנה הן ברובן עסקאות במאות מיליוני שקלים ומעלה, ובחרנו בהן משום שהן מלמדות משהו על מגמות בשוק: הכניסה של חברות הנדל"ן המניב לתחום המגורים, עסקת ענק בשוק המשרדים שבולטת גם בכך שהייתה אחת היחידות השנה בשוק המוצף, קריסה של חברת נדל"ן שהסתבכה בחובות בגלל מינוף מוגזם, וכו'.

העסקה היחידה שבחרנו ואינה עומדת בקריטריונים הללו היא רכישה של בית יחיד בקרית שמונה. תושבי העיר רק עכשיו מתחילים לחזור אליה אחרי שנה מחוץ לבית, אבל יש מי שמאמינים שהיא תחזור לצמוח, ומוכנים לשים על כך כסף.

הקרקע החקלאית בסכום הגבוה ביותר
ריאליטי רוכשת שטח בהרצליה

באוגוסט ביצעה קרן ההשקעות החמישית של קבוצת ריאליטי את הרכישה הראשונה שלה, קרקע בשטח כ־44 דונם בתחומי תוכנית הרובע הצפוני של הרצליה, תמ"ל 3006 שנמצאת עדיין בשלבי תכנון. מדובר למעשה בשלוש חלקות שנמצאות ממזרח לרחוב כנפי נשרים בעיר, והן נקנו תמורת כ־4.65 מיליון שקל לדונם.

בתוכנית כ־2,160 דונם, כך שהרכישה משקפת לכלל קרקעות הרובע הצפוני שווי של כ־10 מיליארד שקל.

בתחילת דצמבר רכשה גם חברת ישראל־קנדה קרקע בשטחי התוכנית, 21 דונם תמורת 120 מיליון שקל, המשקפים מחיר של כ־5.7 מיליון שקל לדונם. המומחים מעריכים כי השווי "האמיתי" של דונם בתוכנית מתקרב אף ל־9 מיליון שקל, כך ששווי הקרקעות עשוי להסתכם בכ־20 מיליארד שקל.

המכרז המורכב ביותר
הקרקע בקיבוץ האון, על שפת הכינרת

אחד המכרזים הסבוכים ביותר של השנים האחרונות, בעיקר מבחינה משפטית, הוא המכרז לשיווק קרקעות בקיבוץ האון שעל שפת הכינרת. מדובר במאבק של שנים שניטש בין הקיבוץ והמועצה האזורית עמק הירדן לבין המדינה ורמ"י. לקראת סוף השנה ניתן פסק דין של בית המשפט המחוזי בנצרת, אשר דחה את ניסיונן של המועצה האזורית ושל הקיבוץ לדחות את השיווק.

היענות אדירה למכרז

בעקבות כך "שוחררו" הקרקעות לשיווק, ובשלב ראשון שווקו בהצלחה בנובמבר מגרשים ל־171 יח"ד בקיבוץ, מתוך 248 בסך הכול. ההיענות למכרז הייתה אדירה: כ־900 הצעות הוגשו ל־171 המגרשים, והמחיר הממוצע עמד על 2.4 מיליון שקל. בחלק מהמגרשים ההצעות הזוכות היו גבוהות עד פי שניים ממחיר השומה, והמגרש היקר ביותר נמכר ב־4.6 מיליון שקל.

אף שהמכרזים שווקו בהצלחה ונסגרו, הסיפור טרם נגמר: לאחר החלטת המחוזי לאשר את שיווק הקרקעות, קיבוץ האון והמועצה האזורית עמק הירדן ערערו לעליון על הפסיקה, והנושא יידון שוב בקרוב. באמצע השנה שעברה חשפנו כאן בגלובס כי הסופר ואיש הטלוויזיה חנוך דאום רכש בית בקיבוץ תמורת 8.3 מיליון שקל.

העסקה המסחרית הכי גבוהה
שכירות ב־20 קומות בראש המגדל

חברות הנדל"ן המניב אמות וגב־ים, אשר יזמו יחד את הקמת המגדלים ToHa1 ו־ToHa2 (ועובדות על הקמת מגדל ToHa3) בתל אביב דיווחו ביוני כי גוגל חתמה על הסכם שכירות בהיקף 60 אלף מ"ר ב־ToHa2, תמורת 115 מיליון שקל בשנה, לעשר שנים.

ההסכם שווה לשתי החברות היזמיות 1.15 מיליארד שקל - הסכם השכירות היקר ביותר אי פעם בענף המשרדים בישראל. גוגל תשתכן ב־20 קומות בחלק העליון של המגדל שצפוי להתאכלס ב־2026.

בינתיים לא דווח על עסקאות נוספות במגדל, ונראה שהסיכוי למצוא שוכרים נוספים במגדל בסכום דומה למ"ר תלוי במצב ההייטק הישראלי והתעשיות הנלוות אליו.

עסקת הכינוס הכי גדולה
דמרי קונה את הקרקע של חנן מור בשדה דב 

במשך תקופה ארוכה היה ברור שהקרקע הזו תלך לכינוס נכסים: קבוצת חנן מור שילמה על הקרקע ברובע שדה דב 1.5 מיליארד שקל, ונכנסה לסחרור של חובות שהפיל אותה לקרשים.

מי שלקחה את השלל היא חברת י.ח דמרי, שביולי הודיעה על רכישת הקרקע, כולל תוכנית עיצוב שקרובה לאישור, תמורת 1.1 מיליארד שקל. על הקרקע בשטח כ־7,500 מ"ר אפשר לבנות 458 יחידות דיור, שטחי מלון ושטחי מסחר. לאחרונה התברר כי במקור ביקשה דמרי לרכוש את הקרקע תמורת מיליארד שקל, אך עבור 100 מיליון שקל נוספים קיבלה מהבנקים הלוואה לשנתיים, על מחצית מהסכום, שלא תישא ריבית ולא תהיה צמודה למדד.

מכרז הקרקע ששווק בסכום הגבוה ביותר
יותר מ־1,000 דירות בנס ציונה 

השנה הנוכחית הייתה טובה יחסית מבחינת שיווקי קרקעות במכרזי רשות מקרקעי ישראל, על אף המלחמה. ההחלטות על הורדת מחירי המינימום בחלק מהמכרזים, ועל העמקת סבסוד הוצאות הפיתוח בפריפריה עשו את שלהן, והביאו לשיווק מוצלח של מכרזים רבים, ודאי בהשוואה לשיעור ההצלחה בשנת 2023.

המציאות הזו הובילה גם למחירי קרקעות נמוכים במיוחד בחלק לא מבוטל מהמקרים.

ומה היה המכרז שהביא להכנסות הגבוהות ביותר למדינה בשנת 2024? הוא מגיע דווקא מנס ציונה, שם קרקעות לבניית 1,037 יחידות דיור חדשות בצפון־מזרח העיר שווקו בסוף יוני בסכום כולל של 1.026 מיליארד שקל (כולל הוצאות פיתוח). המכרז משקף שווי ממוצע של 990 אלף שקל על קרקע לכל יח"ד.

אין זה השווי הגבוה ביותר שהתקבל השנה, כמובן. מבחינה זו המכרז היוקרתי ביותר הוא ככל הנראה המכרז ל־528 יח"ד במתחם תע"ש השלום בתל אביב, שבו באחד משני המגרשים מחיר קרקע ממוצע לכל יח"ד היה 1.835 מיליון שקל. במגרש זה זכתה חברת קטה גרופ.

העסקה הגבוהה ביותר בקריית שמונה
בית קרקע בשטח 153 מ"ר

העיר שחוותה 572 אזעקות מתחילת המלחמה, לפי נתוני אתר פיקוד העורף, נכנסה לקיפאון מובן בשל המצב הביטחוני הקשה ובעיקר בשל העובדה שתושביה פונו מבתיהם ורובם טרם חזרו אליהם עד היום.

על פי הדיווחים באתר רשות המסים (ייתכן שיעודכנו בהמשך עסקאות נוספות), בשנת 2024 בוצעו בעיר 79 עסקאות נדל"ן בלבד, לעומת 408 לאורך שנת 2023 (מתחילת המלחמה ועד לסיום שנת 2023, אגב, בוצעו רק 13 עסקאות בעיר).

העסקה הגבוהה ביותר בשנת 2024 היא עסקה לרכישת בית קרקע בשטח 153 מ"ר, עם חמישה חדרים, בין רחוב מלחמת ששת הימים לרחוב דן. הבית, בן שתי קומות, שנבנה בשנת 1987, נקנה בסוף יולי תמורת 1.51 מיליון שקל. על פי נתוני מדלן המחיר הממוצע לעסקה בעיר עומד על 933 אלף שקל ומחיר השכירות הממוצע 2,800 שקל.

בהקשר זה נציין מכרז מפתיע שנסגר בסוף 2023: מכרז ל־12 יח"ד בשכונת יובלים, שבו זכתה חברת לביב תמורת כ־10 מיליון שקל כולל הוצאות פיתוח. עשרה מציעים הגישו הצעות למכרז.

עסקת התשתית הגדולה ביותר
אלסטום, אלקטרה ומנרב יבנו את הרק"ל בצפון

בפברואר השנה הודיע משרד התחבורה כי שלוש חברות - אלסטום, אלקטרה ומנרב - זכו במכרז ההקמה והתפעול של הרכבת הקלה המתוכננת בין חיפה לנצרת.

על פי האומדן, שווי ההקמה וההפעלה של הקו הוא 7.5 מיליארד שקל.

נזכיר כי קדמה להודעת הזכייה סחבת רבה: בסוף 2021 כבר סגרה חברת חוצה ישראל את רשימת המתמודדות בשלב המיון המוקדם למכרז, המהווה את השלב השני בביצוע הפרויקט, אך זמן ממושך עבר עד שהוכרזו הזוכות במכרז באופן רשמי, בתחילת השנה.

עסקת המיזוג של השנה
צמח המרמן ועזריאלי 

אמנם הרכישה עוד לא הושלמה רשמית, אך היא בהחלט נחשבת משמעותית בענף, בייחוד מצידה של קבוצת עזריאלי, אשר מאותתת (ולא בפעם הראשונה) על רצונה להיכנס באופן משמעותי לתחום המגורים ובעצם להביא לסיומו של עידן שבו התרכזה בנדל"ן מניב בלבד.

עזריאלי הציעה בסוף אוקטובר לחברת צמח המרמן עסקה שבמסגרתה תהפוך צמח לחברה פרטית (כיום היא נסחרת בבורסה) שתהיה בבעלות של עזריאלי ושל בעלי צמח הנוכחיים, במהלך הקרוי "מיזוג משולש הופכי". בתמורה, תשלם עזריאלי סכום מזומן לפי שווי חברה של 635 מיליון שקל. המהלך מותנה בכמה תנאים, בהם בדיקת נאותות שתבצע עזריאלי לצמח המרמן.

בכך יהפוך תחום המגורים לחלק משמעותי מקבוצת עזריאלי. אמנם לחברה כמה פרויקטי מגורים בתחום הדיור להשכרה, אך גם הוא נכנס תחת הגדרת נדל"ן מניב בדוחות החברה.

עזריאלי אינה חברת הנדל"ן המניב היחידה שהחלה להשקיע משמעותית במגורים: חברת מליסרון השלימה לאחרונה את רכישת אביב של האחים דורון אביב ודפנה הרלב, לפי שווי של 1.2 מיליארד שקל.