האם דייר מבוגר בפרויקט פינוי בינוי יכול לדרוש דירה בקומה גבוהה יותר מזו שנקבעה בהסכם עם היזם?

עו"ד (רו"ח) מנצורי היא שותפה במחלקת הנדל"ן במשרד עמית, פולק, מטלון. עו"ד פלדשטיין היא עורכת דין במחלקת הנדל"ן במשרד עמית, פולק, מטלון.

פס"ד שניתן לאחרונה על ידי בית משפט השלום בתל אביב עוסק בתביעה של דייר לקבלת דירה בקומה גבוהה יותר מזו שקיבל במסגרת עסקת פינוי בינוי ובדרישה לקבלת חניה נוספת מלבד זו שקיבל.

עובדות המקרה: התובע - בן 94 - היה בעל זכויות בדירה ישנה בבת ים במתחם שבו קודם פרויקט בינוי פינוי על ידי הנתבעת. התובע סירב בתחילה לחתום על ההסכם עם הנתבעת, ולאחר שזו תבעה אותו בתביעת "דייר סרבן", הצדדים חתמו על הסכם גישור אשר אימץ את הוראות הסכם הפינוי בינוי בכמה שינויים.

במסגרת הסכם הפינוי בינוי נקבע כי הדירות החדשות יוקצו לבעלי הזכויות בבניינים הישנים לפי ניקוד שיינתן לכל אחת מהדירות על ידי שמאי מוסכם בהתאם לכללי שמאות מקובלים. עוד קבע ההסכם, כי הכרעת השמאי תהיה "סופית ומכרעת".

הנתבעת השלימה את בניית הפרויקט, ובהתאם לשמאות שנערכה קיבל התובע דירה בקומה הרביעית במתחם הדרומי של הפרויקט וכן חניה אחת.

התובע הגיש תביעה נגד החברה היזמית בדרישה להקצות לו דירה בקומה גבוהה יותר, וכן חניה נוספת על החניה שקיבל.

את דרישתו לקבלת דירה בקומה גבוהה יותר ביסס על טענתו כי במסגרת הליך הגישור "נאמר לו מפורשות" על ידי הנתבעת כי תישמר לו הזכות לבחור דירה בקומה גבוהה יותר, אף כי הדבר לא צוין בהסכם הכתוב.

את דרישתו לחניה נוספת ביסס התובע על טענתו שהשמאית שמונתה לא העריכה נכון את החניה הישנה שלו, שכן אותה חניה הייתה רחבה וניתן היה להחנות בה ארבעה כלי רכב במקביל, בניגוד לחניות אחרות של בעלי הזכויות בבניין שהיו קטנות יותר. החברה היזמית כפרה בכל טענות התובע.

החלטה: בית משפט השלום דחה את התביעה במלואה. בעניין דרישת התובע לקבלת קומה גבוהה יותר - ההלכה קובעת כי כאשר נכרת חוזה בכתב בין הצדדים חזקה שהוא משקף את כוונתם וממצה את שהוסכם ביניהם. לפיכך ומכיוון שלא הייתה בהסכם כל הוראה שמעניקה לתובע "זכות" לקומה גבוהה יותר, דחה בית המשפט את טענת התובע.

טענה נוספת בהקשר זה שהעלה התובע הייתה כי הנתבעת ניצלה את גילו המופלג לצורך ניסוח לא ברור ומקפח של הסכם הגישור. אלא שבית המשפט דחה גם את טענתו זו של התובע, וקבע כי עיון בהסכם הגישור מלמד כי בניגוד לטענה, התובע דווקא ידע לעמוד בדקדקנות על כל דרישותיו, ובני משפחתו אף ליוו אותו להליך הגישור. לפיכך, קבע בית המשפט כי הסכם הגישור מחייב את התובע כלשונו וכי אין לתובע זכות לקבלת דירה בקומה גבוהה יותר.

נסיבות קיצוניות

בעניין דרישת התובע לחניה נוספת - בית המשפט קבע כי במקרים בהם צדדים להסכם ממנים בעל תפקיד כדי שיבצע עבורם הערכה כלשהי וקובעים שהכרעתו של אותו בעל תפקיד תחייב אותם, התערבות בית המשפט בהכרעתו של בעל התפקיד תיעשה רק בנסיבות קיצוניות כמו חריגה מסמכות, חוסר תום לב, חוסר הגינות מוחלט וכיו"ב.

בית המשפט קבע כי התובע לא הוכיח קיומן של נסיבות קיצוניות שכאלו המצדיקות התערבות בשמאות, ודחה את טענתו. כמו כן, בית המשפט קבע כי התובע התעלם מההוראה הברורה בהסכם שלפיה תיעשה השמאות "בהתאם לכללי השמאות המקובלים", וכי התובע לא הציג ראיה המלמדת כי השמאית לא פעלה בהתאם לכללי השמאות המקובלים.

משמעות: מפסק הדין עולה כי על צדדים להסכם לדאוג לעגן בכתב במסגרת ההסכם כל התחייבות שניתנה להם במסגרת המשא ומתן, שכן אחרת הם לא יוכלו להסתמך עליה.

עוד עולה, כי במקרה שבו רוצים להבטיח שהשמאי יקח בחשבון במסגרת השמאות פרמטרים מסוימים, גם אם הם לא נכללים בכללי שמאות מקובלים, יש לכלול פרמטרים אלו באופן מפורש בהנחיות לשמאי בעניין זה במסגרת הסכם הפינוי בינוי.

ת"א 45263-05-21