מי צפופה יותר: פלורנטין או בני ברק? התשובה לא כל כך פשוטה

לפני כחודשיים הגיעה אוכלוסיית ישראל לציון דרך: 10 מיליון תושבים. ב־2048, כשהמדינה תהיה בת 100, צפויים לחיות כאן 15 מיליון איש.

לפי כל התחזיות, ישראל תהיה אחת מהמדינות הצפופות בעולם, אבל איך מודדים בכלל צפיפות ומדוע רק מדד אחד אינו מספיק כדי להבין מה המצב בשטח ? יש לפחות שלוש דרכים למדוד צפיפות. גלובס עושה סדר.

● ירידה בהתחלות הבנייה בהתחדשות עירונית: צניחה של 27.5% ברבעון השלישי
● הארנונה מזנקת בכל הארץ ב-5.29% - אבל בתל אביב זה יותר מכפול

השכונות הצפופות ביותר: חרדיות ועניות

כמה צפוף פה באמת? תלוי איך בודקים ויש לפחות שלוש דרכים לעשות זאת.

1. מספר תושבים לדונם
לפי פילוח של אתר מדל"ן שבוצע במסגרת עיבוד לנתוני הלמ"ס, נבדקו השכונות בארץ לפי מספר התושבים בהן ביחס לדונם. בצפיפות התושבים לדונם ניתן לראות שהשכונות הצפופות ביותר, באופן לא מפתיע, הן בבני ברק ובירושלים.

שכונות אלו בעלות צביון חרדי והן במעמד חברתי כלכלי נמוך מאוד (1־2 מתוך 10 בדירוג הסוציו־אקונומי של הלמ"ס). אל אלו השתרבבו שכונות נוספות כמו בגני תקווה ובהוד השרון ושכונת אם המושבות בפתח תקווה שבה חיים 32 בני אדם לדונם לעומת כ־60 בצמרת הרשימה.

טל קופל, מנכ"ל מדלן, מסביר ש"הביקושים הגבוהים באופן קבוע והמחסור הגדול בעתודות קרקע מביאים לכך שבני ברק היא העיר הצפופה ביותר בישראל, בעיה שככל הנראה אין לה פתרון".

מעבר לכך, מה שבולט ברשימת השכונות הכי צפופות, מעבר לנוכחות השלטת של שכונות חרדיות, הוא לדברי קופל,"שהשכונות שמובילות בצפיפות ואינן שייכות לקבוצות אלה מאכלסות אנשים ממעמד סוציו־אקונומי גבוה דווקא. אלו אנשים מבוססים ומשכילים וגרים מתוך בחירה בשכונות שצפופות יותר מכמה שכונות בבני ברק, לרוב מתוך העדפה לסגנון חיים אורבני או לשילוב של מיקום ומחיר מרכזיים, אך נוחים יחסית לסביבה היקרה".

2. מספר יחידות דיור לדונם
צפיפות אפשר למדוד גם במספר יחידות הדיור לדונם ולא במספר הנפשות. לדעת ד"ר יואב לרמן, מומחה לתכנון עירוני, זו הבדיקה הנכונה יותר. "אפשר לראות בישראל הרבה שכונות עם יותר משבעה אנשים ליחידת דיור בממוצע, וכולן חרדיות וערביות, ואין ספק שלאנשים שחיים שם צפוף מאוד בדירה.

"הרבה אנשים בדירה לא מגדירים צפיפות אלא דוחק. כלומר, אלה לא השכונות עם הכי הרבה בינוי אלא שכונות עם הרבה ילדים, וזה עניין תרבותי־חברתי ושם לא בהכרח אפשר להקטין צפיפות".

כשבוחנים את מספר יחידות הדיור לדונם מגלים שבצמרת הרשימה נמצאת שכונת פלורנטין בתל אביב עם 15 יחידות דיור לדונם. אחריה ניצבות שכונות צפון תל אביב, מרכז העיר גבעתיים, שכונות בבת ים וברמת גן ואפילו אחת בנצרת ואחת בצפת. ומה עם אם המושבות שכיכבה בין השכונות החרדיות? יש בה רק 8.3 יחידות דיור לדונם, ו־9 בשכונות הצפופות של גני תקווה.

"שני המדדים חשובים כי שניהם נותנים אינדיקציות שונות", אומר מתכנן התחבורה יונתן רוזין. לדבריו, "צפיפות לא עומדת לבדה וגם המושגים בה מתערבבים הרבה פעמים בפועל - זה מאוד משנה את ההסתכלות על המרחב אם מחשיבים את שטח החניות שמקיפים את המגדל או לא".

"מדד אפילו מדויק יותר היה יכול להיות כמה אנשים חיים בשטח בנוי, ולא בכלל השטח, שכולל גם מרחבים ציבוריים ופארקים למשל", אומר ד"ר לרמן. "זאת, בעוד שמספר היחידות לשטח בנוי מלמד אותנו כמה המתכננים יודעים לבנות.

"מה שמדהים הוא שכל השכונות עם הבינוי האינטנסיבי לא נבנו על ידי ישראלים - מרביתן מתקופת המנדט הבריטי ולפניו. כל המאמץ היום, עם אינספור ועדות שצריך לעבור לכל תב"ע, לא מצליח לגרד את היכולות שהפגינו לפני מאה שנה ואז לא דיברו על ייעול השימוש בקרקע ועל שמירת שטח לדורות הבאים".

ד"ר לרמן מסביר שבשונה מהשכונות הללו, השכונות שנבנו מאז שנות ה־70 מכילות בעיקר דירות גדולות מאוד בבניינים שנישאים לגובה ומסביבם מדשאות וחניונים. גם הדרישה בשוק ליותר כיווני אוויר מכתיבה את אופי הבינוי. לדבריו, "הבניינים שאנחנו בונים גבוהים ומאווררים בניגוד לבנייה קטנה וקרובה שמייצרת צפיפות עירונית".

קצב גידול אוכלוסייה של עולם שלישי

פרופ' אמנון פרנקל מהפקולטה לארכיטקטורה ולתכנון ערים בטכניון, עמית מחקר בכיר במוסד שמואל נאמן, מציין שבחלוקת שטח המדינה וגודל האוכלוסייה, ישראל היא כבר היום אחת המדינות הצפופות בעולם, אף שאינה הומוגנית, והיא צפופה יותר במרכז הארץ.

"גידול האוכלוסייה בישראל מאפיין יותר את העולם השלישי מאשר את העולם המפותח", הוא אומר. בצד היתרונות הוא מונה את האוכלוסייה הצעירה וכוח העבודה שמניע את המשק, ובצד החסרונות הוא מציין את הנטל שנופל על המשק, שהוא גבוה בגלל מספר הילדים הגבוה, במיוחד בחברה החרדית.

פרנקל מציין שישראל לא תמיד הביאה בחשבון את הצפיפות בתכנון הבנייה. "רק בשנות ה־90 חוקרי טכניון בראשות פרופ' אדם מזור קידמו הכנה של תוכנית ארוכת טווח ושם עלתה לראשונה ההבנה שהקרקע היא משאב אזיל ולא בלתי מוגבל, ויש להשתמש בו באופן מושכל בשל הגידול המהיר של האוכלוסייה בישראל.

"עד אותו זמן לא נקבעו צפיפויות מינימום שצריך לעמוד בהן בכל תוכנית והרעיון עוגן בתמ"א 35 שהייתי שותף לכתיבתה והיא עודכנה והוחמרה לפני כשנה וחצי".

לדבריו גם בתמ"א 35 השתמשו בשני הפרמטרים לבחינת הצפיפות: בצפיפות ברוטו שנמדדת באוכלוסייה לקמ"ר (כולל שימושים נוספים שאינם מגורים) ומדד נטו שנמדד ביחידות הדיור לדונם נטו המתייחס לשטח הקרקע למגורים בלבד.

עם זאת, הוא מציין שכפי שראינו - אין מתאם מלא בין שני המדדים הללו. "הסיבה לכך נובעת כתוצאה מגודל משק בית משתנה בין קבוצות אוכלוסייה שונות. מספר האנשים הוא נתון קריטי שקובע את הצורך לתשתיות ושירותים שונים", הוא אומר.

מגדלים? באירופה יש שיטות טובות יותר

צפיפות גבוהה, נציין, אינה דבר שלילי. לצפיפות יחידות הדיור יתרונות משמעותיים של עירוב שימושים, מתן הזדמנויות וחיים עירוניים שחוסכים זמני נסיעה. צפיפות גבוהה יותר מקנה את היכולת לרכוש שירותים והזדמנויות כמו תעסוקה, בריאות, פנאי וכיוצ"ב.

השאלה היא איך מייצרים צפיפות גבוהה בצורה נכונה. "היום אנחנו מגיעים לצפיפויות גבוהות באמצעות הקמת מגדלים רבי קומות בעוד שכשבאירופה אנו רואים צפיפויות גבוהות בשיטות בנייה אחרות", אומר פרופ' פרנקל. הוא מסתייג מאוד מסגנון המגדלים, הן בגלל בעיות תחזוקה והן בגלל השפעתם על הרחוב: "המגדלים הם חסרי אופי ולא תמיד איכותיים מספיק: ברחוב שהופך להיות ורטיקלי, חלק מהתשתיות, כמו קווי המים, עוברות מהרשות המקומית לרשות הפרט והנטל התחזוקה נופל במידה רבה על הדיירים.

"סגנון הבנייה הזה שכיח כיום גם בערים קטנות ובינוניות ולא רק במרכזים העירוניים הגדולים. במקומות רבים הם מתאכלסים באוכלוסייה ברמה סוציו אקונומית בינונית ומטה אולם עלות התחזוקה גבוהה בשל מערכות התשתית. ישנה סכנה שבשל כך בניינים אלו יחוו הזנחה בתחזוקה בשל אי־יכולתם של הדיירים לעמוד בעלויות התחזוקה הגבוהות, הגדלות גם על ציר הזמן. יידרשו פעולות של שיקום שהמדינה תצטרך לקחת על עצמה".

איפה ישרדו פיצרייה ובית קפה

נוכח הבנייה האינטנסיבית שאנחנו עדים לה, איך לצופף את הרחובות באופן נכון?

"כדי לקבל תוצאה עירונית שעובדת טוב, צריך לצופף את הרחובות ולא רק את הדירות. כך מקבלים אזור הליכתי ומתפקד. רואים את זה למשל בנווה צדק, שם יש יותר צמודי קרקע ובניינים קטנים, וכך גם בפלורנטין".

הבעיה היא שברוב השכונות החדשות, הכבישים דווקא רחבים וכוללים שני נתיבי נסיעה, וכמובן חניה.

לדברי רוזין, "הקסם הזה של עירוניות, של מפגשים ספונטניים בין אנשים ושל מחשבה, אמנות ותרבות - נוצר רק כשיש הרבה אנשים מסוגים שונים שמתערבבים באותו מרחב. אבל זה תמיד רק חלק אחד מהמשוואה. זאת אומרת, המבנה העירוני מאוד משפיע גם על החברה שתיווצר בו. כך למשל שכונת אם המושבות צפופה כשמסתכלים על מספר הנפשות לדונם, אבל מה זה אומר עליה חוץ מזה שיש בה הרבה אנשים? האם יש בה אופי? חיים עירוניים?

"מנגד, גם כשהאזור פרברי ולא עירוני, אם הוא צפוף מספיק קצת יותר קל להקים בית קפה או פיצריה וכמות האנשים תחזיק את המסחר הזה בחיים. לכן צפיפות היא בסוף מדד חלקי לאיכות חיים ולעירוניות מתפקדת".