העיר שהייתה כוכבת והפכה למלכודת למשקיעי הנדל"ן

העיר באר שבע היא מלכודת למשקיעי נדל"ן? מסקירות שפרסם הכלכלן הראשי במשרד האוצר מצביעות על כך שמדובר בעיר שמובילה בשיעור הדירות הנמכרות בה בהפסד ריאלי על ידי משקיעים, כשאחריה ערים דרומיות אחרות - אילת וקריית גת. ברמה המחוזית, מחוז הדרום מוביל את הדירוג הזה.

● הממשלה שאפה ל־100 אלף דירות להשכרה לטווח ארוך? יש בקושי 5,000
● מי צפופה יותר: פלורנטין או בני ברק? התשובה לא כל־כך פשוטה  

מחוז הדרום מוביל את מכירת הדירות בהפסדים ברבעון השלישי של 2024, עם מכירות בהפסד של כמעט רבע מהדירות שנמכרו בו על ידי משקיעים; זאת בעוד שהממוצע הארצי הגיע ברבעון זה ל־10% בלבד. מחוז הדרום בלט בנקודה זו גם ברבעונים הקודמים. המחוזות הבאים בדירוג המכירות בהפסד היו חיפה והמרכז, שבהם כ־6% מהדירות שנמכרו על ידי משקיעים היו בהפסדים ריאליים.

האם מדובר בהשפעות של המלחמה? אולי בשוליים. ב־7 השנים האחרונות מחוז הדרום מוביל את הדירוג הזה ללא שום תחרות מאזור גאוגרפי אחר. הפעם האחרונה שבה המחוז הזה הגיע לרמה דומה של מכירות בהפסד שדומה למחוזות האחרים, הייתה ברבעון הרביעי 2017. מאז הוא זינק. עם מספרים כאלה, אין פלא, שערי המחוז הזה מככבות בצמרת הערים ההפסדיות למשקיעים: בראשן באר שבע, עם 30% מכירות הפסדיות, מכלל מכירת הדירות של המשקיעים, אחריה אילת עם 23%, וקריית גת עם 18%, כשגם אשקלון עם 11.55 מכירות בהפסד - נמצאת בתמונה.

גם בערים איתנות בוצעו השקעות בהפסד

באופן כללי, תמיד יש משקיעים שמוכרים דירות במחירים שמגלמים הפסדים ריאליים, לעומת מחירי הרכישה שלהן. זה המקום להסביר, שאת קביעת מידת הרווחיות או ההפסדיות של עסקת המכירה, מחשבים ברשות המסים, במסגרת חיוב המשקיעים המוכרים במס שבח. מס שבח הוא המס שנגזר עליהם, בעת מכירת הדירה, ושיעורו הוא 25% מהרווח הריאלי שהם גזרו עליה, כלומר הפחתת מחיר רכישת הדירה (כשהוא מוצמד למדד הנוכחי) ממחיר המכירה, והפחתות נוספות של הוצאות (שיפוצים, עו"ד וכד') שהמשקיע שילם על הדירה. בתחשיב הכולל לא נלקחות בחשבון הכנסות המשקיע מדמי השכירות, לאורך התקופה שהדירה היתה אצלו.

נסיבות למכירות בהפסד יכולות להיות ירידות מחירים, מיתון כלכלי, בעיות כלכליות ואישיות אליהן נקלעו משקיעים, מכירה על ידי יורשים, הערכה שלא ניתן להעלות במקום את דמי השכירות, ליווי בנקאי שמתייקר, ומכירה שמגיעה בעקבות הערכות, שתנאי השוק משתנים, ושעדיף להיפטר מהנכס במהירות. לא חסרות סיבות.

לכן, גם בערים איתנות בוצעו השקעות בהפסד ריאלי: בתל אביב 5% מכמות הדירות שנמכרה על ידי משקיעים נמכרה בהפסד, בהרצליה וברעננה המספר כבר הגיע ל־9%, ירושלים ל־3%, כלומר השקעות לא מוצלחות, או החלטות של משקיעים למכור את הדירות במחירים הפסדיים יכולות להתרחש בכל מקום שהוא. בסופו של דבר המשקיעים לא רק בודקים את מחירי הדירות, אלא גם את תזרים ההכנסות שמגיע בגין השכרתן.

בצמרת הטבלה נמצאות גם ערים צפוניות, ובראשן טבריה עם כמעט 17% במכירות בהפסד, נוף הגליל (12.5%) עפולה (12.5%), אך הכלכלן הראשי מדגיש, כי בניגוד למצב בדרום, שבו הערים המובילות ברבעון השלישי של 2024 "כיכבו" גם ברבעונים הקודמים, נוף הגליל ועפולה לא נכללו ברשימה הזו לפני המלחמה ואילו טבריה נכללה ב־2 סקירות. לכן, גם בהתייחס לפריפריה הצפונית, המצב של ערי הדרום שונה, ומבחינה זו לא ניכרת השפעה מיוחדת של המלחמה.

מדוע באר שבע בראש הדירוג?

בבדיקת גלובס בעיר באר שבע, עלו כמה דוגמאות לעסקאות בהן ההפסד מגיע לעשרות אלפי שקלים: ברחוב מאיר יערי נרכשה דירת 3 חדרים ביוני 2016 ב־710 אלף שקל, ונמכרה בספטמבר האחרון ב־780 אלף שקל. מדובר בהפסד ריאלי, כי בהצמדה למדד מחירה אמור היה להגיע ל־830 אלף שקל; דירת 3 חדרים ברחוב התלמוד נרכשה במרץ 2021, ב־477 אלף שקל, ונמכרה בינואר 2024 ב־490 אלף שקל, בעוד שבהצמדה למדד המחירים לצרכן היא היתה צריכה לעלות 531 אלף שקל; ואילו ברחוב יוספטל בעיר נרכשה ביוני 2021 דירת 3 חדרים ב־620 אלף שקל, ובסוף ספטמבר האחרון נמכרה במחיר זהה. בהצמדה למדד היא היתה אמורה להגיע למחיר של 705 אלף שקל.

מה קרה? ככל הנראה התשובה נעוצה באופי הדירות להשכרה של המשקיעים, לעומת היצע הדירות הקיים בערי הדרום. המשקיעים נמשכו תמיד לדירות שיכון ישנות וזולות במאות אלפי שקלים בודדים, אך ערי הדרום מוצפות כיום בבנייה חדשה, בסטנדרטים גבוהים בהרבה. המלחמה האחרונה הוסיפה את הממ"ד כרכיב חיוני לדירה, גם מצד השוכרים.

"הבעיות שאני מזהה בבאר שבע באות לידי ביטוי בעיקר בשכונות א' ב' ג' ד', שסובבות את המכללות והאוניברסיטה", אומר צחי קווטינסקי, משקיע ועורך קורסים בנושא השקעות נדל"ן, המלווה בעיקר משקיעים קטנים. "אנשים ממשיכים לחיות בתודעה שהייתה רווחת בנדל"ן הבאר שבעי מלפני עשור ושניים, שהמחירים בבאר שבע זולים, ושיש ביקושים בטוחים, אבל לא בודקים את הדברים.

"בפועל, התקוות שעיר הבה"דים תתרום לבאר שבע ותביא אליה שוכרים -התבדו; דיברו על ירידה של מחנות רבים של צה"ל לדרום - וזה עדיין לא קרה, וספק עד כמה שזה יתרום לשוק. ההיי־טק והסייבר שעליהם דיברו - מצוי בקצה, גם הוא לא הכי תורם, בטח שלא לדירות הישנות והזולות. הקורונה שינתה, המלחמה שינתה, אנשים המשיכו לנהור לעיר אבל המחירים נתקעו, וגם מחירי השכירות בדירות הישנות כמעט שלא עולים. העיר מוצפת בהיצע דירות להשכרה ומוצפת גם בדירות חדשות שנבנות בה. אני לא מתפלא לשמוע על ההפסדים".