שינוי במודל התמריצים: תוכנית משרד השיכון להשכרה ארוכת טווח נחשפת

הגישה הממשלתית לשוק השכירות לא צלחה, ועל כן חייבת לעבור מהפך - כך עולה מעקרונות תוכנית השכירות המעוצבת בימים אלה במשרד הבינוי והשיכון. לגלובס נודע כי במשרד, כמו גם באוצר וברשות מקרקעי ישראל (רמ"י), הגיעו למסקנה כי אחרי 10 שנים של ניסיונות לתמרץ יזמים מוסדיים לבנות פרויקטים לשכירות ארוכת טווח, התפוקה דלה ובמציאות הכלכלית הנוכחית, לא ניתן לצפות למהפך במגמה. בעקבות זאת, המליצו במשרד כי יש לתמרץ את משקיעי הנדל"ן הפרטיים להשכיר את דירותיהם לטווח ארוך.

● ניתוח | האקזיט של עמיר שאלתיאל והשאלות הפתוחות
● משרד השיכון, רמ"י והאוצר דורשים ממינהל התכנון לעצור תוכניות להשכרה ארוכת טווח

באוגוסט 2024 יזם משרד הבינוי והשיכון תוכנית אסטרטגית לשוק השכירות. בדבריי ההסבר לתוכנית, נכתב כי "שיעור משקי הבית המתגוררים בשכירות בישראל נמצא במגמת עלייה לאורך השנים. מוערך כי בשנת 2023 מתגוררים בשכירות כ־29% מכלל משקי הבית המדינה. היקף שוק השכירות באותה שנה הוערך ב־42 מיליארד שקל". המשרד ביקש להטיל על המנכ"ל יהודה מורגנשטרן לגבש תוכנית אסטרטגית לשוק השכירות, ולהביאה לאישור הממשלה בתוך 120 יום. כלומר, התוכנית הייתה אמורה להיות על שולחן הממשלה כבר לפני חודש, אך זה לא קרה. כעת גלובס חושף את עקרונותיה.

 יהודה מורגנשטרן, מנכ''ל משרד הבינוי והשיכון / צילום: יוסי זמיר

הצעדים שבבסיס התוכנית הממשלתית

משיחות שערכנו עם גורמים שונים שמעורבים בגיבוש התוכנית, עולה כי הסיבה העיקרית לעיכובים בהצגתה הייתה החלטה לשנות את הגישה שמיושמת על ידי ממשלות בשנים האחרונות, והיא להישען על יזמי נדל"ן פרטיים ועל פרויקטים לשכירות ארוכת טווח. "באחת מהישיבות הראשונות שנערכו בעניין התוכנית הזו, קם אחד מנציגי האוצר, ואמר למורגנשטרן: '97% משוק הדירות להשכרה מרוכזים בידי משקיעים פרטיים. משקיע פרטי מוכן להסתפק בתשואה שנתית של 2.5% על הדירה שהוא משכיר, ואין סיכוי שזה יוכל להתקיים אצל יזמים פרטיים, בטח לא במצב הנוכחי'. מורגנשטרן הסכים עם הקביעות, ומכאן היה ברור שמשהו ישתנה", כך אמר אחד מאותם גורמים לגלובס.

במסגרת התוכנית, בכוונת משרד השיכון לעצב תוכנית שבה משקיעים שמחזיקים בדירה מושכרת או יותר, יחתמו עם השוכרים על חוזים ארוכי טווח ובתמורה יזכו בהטבות מס. נכון לעכשיו, טרם הגיעו למסקנה ברורה לגבי אופי ההטבות. לפי שעה נלקחות בחשבון הטבות במיסוי רכישה והכנסה. במקביל, פועלים במשרד השיכון מול משרד המשפטים לעיצוב מחודש של חוזי שכירות סטנדרטיים, שיותאמו למודל החדש של שכירות ארוכת טווח מול בעלי דירות פרטיים.

נושא אחר שבו פועלים במשרד הוא הרחבת והעמקת המידע על שוק השכירות. כיום שוק זה מצוי ב"אפלה", שכן בעלי הדירות אינם מחויבים לדווח על ביצוע עסקות שכירות, ואף לא מידע אודות הדירות שהם מחזיקים בבעלות, החלפת שוכרים וכד'. במשרד יודעים כי הנושא מעורר מחלוקות פוליטיות ונתקע כבר מספר פעמים בוועדת הכספים של הכנסת, אך מקווים לשנות זאת. על סמך מידע זה, ניתן יהיה לקיים מדדים שונים לגבי השוק, שיתוספו על המדדים הקיימים שעושים הלמ"ס וגופים פרטיים הפועלים בתחום.

באשר לחברות הפועלות בתחום הדיור לשכירות ארוכת טווח, נראה כי במשרדי השיכון ובאוצר לא רוצים להרע את מצבן, אך כפי שנראה עכשיו - גם לא לשפר אותו. לדברי אחד הגורמים עמם שוחחנו, הן יהיו בעדיפות משנית.

"10 שנים הלכנו בכיוון מסוים, וראינו לאן הגענו"

מאז תחילת העשור הקודם, ממשלות ישראליות מעודדות מעורבות של גורמים מוסדיים וחברות יזמיות בתחום ההשכרה ארוכת הטווח, באמצעות מספר צעדים: הכללת שכירות ארוכת טווח בתוכניות שיוזמים רמ"י ומינהל התכנון, במקביל לקידום צעדים רגולטוריים (חוק הריטים, שמעודד חברות ריט להיכנס לתחום; מיזם "דירה להשכיר"; והחוק לעידוד השקעות הון). צעדים אלו העלו עד כה תפוקה דלה של דירות. על פי הלמ"ס, רק 3.8% מהדירות להשכרה מצויות בבעלות חברות, רובן לא קשורות כלל למדיניות הממשלתית.

מדוח הלמ"ס עולה כי נכון לשנת 2023, העיר המובילה במספר הדירות להשכרה על ידי חברות היא תל אביב, עם 6,150 יחידות דיור (5.9% מכלל הדירות להשכרה בעיר); אחריה ירושלים עם 2,110 דירות (2.8% מכלל הדירות להשכרה בעיר); חיפה 1,909 (4.2%) והרצליה 1,340 דירות (9.9%). חשוב להדגיש, כי הנתונים כוללים חברות שפעלו בשוק השכירות הרבה לפני הטמעת המדיניות הממשלתית, ואינן קשורות אליה.

היזמים נוהגים להתלונן על אווירת הריבית הגבוהה, שמקשה עליהם התמודדות במכרזים במסגרת "דירה להשכיר", ועל הארכת משך השכרת הדירות המוכרות במסגרת חוק עידוד השקעות הון מחמש ל־15 שנים. זאת, בנוסף לקשיי מימון לחברות הריטים.

"10 שנים הלכנו בכיוון מסוים, וראינו לאן הגענו", אמר לגלובס אחד מהגורמים עמם שוחחנו. אחר סיפר כי "הריבית הגבוהה תישאר כאן. כיום חלק מהמכרזים לדירה להשכיר מצליחים, רק משום שהם במרכז הארץ ורק משום שרמ"י מורידה דראסטית את מחירי הקרקע. אבל מה עם הפריפריה? שם ערכי הקרקע נמוכים ולא ניתן לייצר ליזמים תמריצים נוספים. בסופו של דבר, צריך לשאול את עצמנו, מה עדיף: לאבד הכנסות אדירות על קרקע, לפרויקטים שיהיו מוכנים בעוד שנים, או לתמרץ בעלי דירות קיימות. יש סיכוי שהתימרוץ של בעלי הדירות יהיה נמוך משמעותית מהורדת מחירי הקרקעות".

המכתב החריף נגד מינהל התכנון

ברקע זה, השבוע פורסם בגלובס כי מורגנשטרן, סגן הממונה על התקציבים באוצר מתן יגל ומנהל רמ"י ינקי קוינט שלחו מכתב תקיף ליו"ר מטה התכנון נתן אלנתן ומנכ"ל מינהל התכנון רפי אלמליח, ובו דרשו מהאחרון להפסיק לדון בתוכניות לדיור להשכרה ארוכת טווח בתוכניות חדשות. זאת, עד שייקבעו הנחיות בעניין, במסגרת תוכנית השכירות האסטרטגית.

השלושה טענו כי קביעת מתחמים בתוכניות להשכרה ארוכת טווח מורידים מההיתכנות הכלכלית לשיווקם וגורמים לנזקים למכרזי הקרקעות, שחלקם נכשלים בגלל שילוב השכירות בתוכם. במכתב ציינו כי קיים מלאי תכנוני מספיק בתוכניות שאושרו, ועכשיו צריך לממש אותן.

כמו כן, במכתב צוין הצורך לגבש תוכניות גמישות יותר, שיאפשרו קיום מכרזי קרקעות גם בזמנים שהריבית גבוהות. "התוכניות כיום תואמות מצב של ריבית אפס בלבד, מה שלא יהיה כאן עוד הרבה זמן, ולכן צריך לגבש חשיבה אחרת בנושא", אמר אחד הגורמים.