הכלכלן הראשי חושף: המספרים מאחורי מבצעי המימון בנדל"ן

ברבע מהדירות החדשות שנמכרו באזור תל אביב ובשליש מהדירות שנרכשו באזור הנגב, שמועד מסירתן בעוד למעלה משנה לראשונה, בוצעו מבצעי מימון פיננסיים - כך עולה מסקירת הכלכלן הראשי באוצר על חודש נובמבר 2024 בתחום המגורים.

מדובר בנתונים ראשונים מסוגם, שמבליטים את ההשפעה הפוטנציאלית של מבצעים אלה על מדד מחירי הדירות. בלמעלה מ-60% מהעסקאות הללו, שילמו הרוכשים 10% ופחות כתשלום ראשון (מה שמכונה "90%-10%"). 

● מנכ"ל חברת הנדל"ן שמסביר: אלה הסיבות למחירי הדירות "המטורפים"
● מנכ"ל מזרחי טפחות: "נשבר שיא היסטורי במשכנתאות בדצמבר - 14 מיליארד שקל"

מבצעי המימון של הקבלנים זוכים בתקופה האחרונה לתהודה רבה, בתקשורת ואף באקדמיה ובמשרדי הממשלה, וזאת עקב הטענה שמבצעים בנוסח 80%-20% או 90%-10%, שבמסגרתם נמכרות דירות חדשות שמועד איכלוסן מספר שנים בשיטה של תשלום נמוך מאוד בעת החתימה על החוזה (המקובלים ביותר הם 20% או 10% ממחיר הדירה, אך בפועל יש גם מבצעים שבהם המחיר הראשוני נמוך אף יותר), גורמים לעיוותים במדדי מחירי הדירות ובמיוחד במדד מחירי הדירות החדשות של הלמ"ס, שכן מוסווית בהם הנחה משמעותית. זו נאמדת בכ-5% לשנה.

הביקורת בעניין זה הייתה כה רבה, שבחודשים האחרונים רשות המסים החלה לחייב את רוכשי ויזמי הדירות החדשות לדווח באם הדירות נרכשו במסגרת מבצע מימוני, ואם כן באיזה סוג. 

מה קיבלו רוכשי דירות בתל אביב ובנגב? 

הכלכלן הראשי באוצר ערך לראשונה ניתוח מדגמי של שכיחות הטבות מימון אלה בחודש נובמבר בשני אזורים בולטים - תל אביב והנגב. באגף הכלכלן מסבירים כי לא ניתן היה לבצע בדיקה כלל-ארצית, שכן המבצעים טרם החלו להופיע בקבצי העסקאות של רשות המסים, מה שאילץ אותם לעבוד ידנית ולהתמקד בשני אזורים בלבד.

בניתוח זה נמצא כי בתל אביב ניתנו הטבות מימון בקרוב לרבע מהעסקאות בהן תאריך המסירה הוא יותר מ-12 חודשים ממועד חתימת החוזה, והרוכש אינו חברה (התברר כי בעיר תל אביב יש עסקאות רבות של רכישת דירות על-ידי חברות).

התברר כי המבצע הנפוץ ביותר בתל אביב הוא 85%-15% (כלומר, 15% ממחיר הדירה משולם בעת חתימת החוזה, והיתרה בעת מסירת הדירה). מספר חודשי המסירה של דירות אלה עומד בממוצע על 70 חודשים, כלומר כמעט 6 שנים.

ממצא בולט נוסף שעלה מהנתונים היה שמעט מהדירות הללו נרכשו על-ידי משקיעים. בנוסף הוברר כי מחירי הדירות הממוצעים שנרכשו בהטבת מימון היו נמוכים מחירי הדירות שנרכשו ללא הטבות, והם הגיעו ל-4.1 מיליון שקל - לעומת 5.6 מיליון שקל, מחיר ממוצע של דירות שנרכשו ללא הטבת המימון.

עניין זה יכול להיות מוסבר בכך שדירות אלה הן מלכתחילה זולות יותר (לדוגמה, בקומות נמוכות יותר במגדל, או בפרויקטים זולים יותר).

אזור הנגב הוביל את מכירת הדירות החדשות בישראל בשנה החולפת, ומן הסתם היזמים שפועלים בו בשוק החופשי פונים לקהל שונה לחלוטין מזה של היזמים שבונים בתל אביב.

באזור זה התברר כי שיעור הדירות שנמכרו במבצעי מימון הגיע לשליש מכלל העסקאות שבוצעו שם, וככל הנראה התחרות הגדולה בין היזמים שם המריצה יזמים לפעול בדרך זו. על-פי הכלכלן הראשי, גם כאן משקיעים לא נהרו לרכוש דירות כאלה והעדיפו לרכוש דירות חדשות אחרות.

ממצאים אלה, הן בתל אביב והן באזור באר שבע, יש בהם כדי לרמז כי מי שרוכשים דירה עם הטבות מימון מהקבלנים הם משקי בית פחות מבוססים מאלה שרוכשים דירה ללא הטבות כאלה. 

שכיחות נמוכה יחסית של דירות להשקעה

עוד נמצא בניתוח זה כי בעסקאות שדווח כי ניתנה בהן הטבת מימון, ב-62% מעסקאות אלה התשלום בעת החתימה היה עד 10% (90%-10% ו-93%-7%) ממחיר הדירה, ויתרת התשלום במסירה.

מפילוח בין הדירות שדווח כי ניתנה בהן הטבת מימון לבין אלה שדווח כי נרכשו ללא הטבה כזו עולה כי השכיחות היחסית הנמוכה של דירות שנרכשו להשקעה בסך הדירות שנרכשו עם הטבת מימון. כך, רק מעט מעל חמישית (21%) מהדירות שנרכשו עם הטבת המימון היו דירות שנרכשו להשקעה (דהיינו, לרוכש יש לפחות דירה אחת נוספת טרם רכישת דירה זו, והוא הצהיר כי אין בכוונתו למכור את אותה דירה "ישנה"), זאת לעומת שיעור של יותר משליש (36%) בעסקאות הרכישה של דירות בהן לא ניתנה הטבת מימון.

במקביל נמצא כי המחיר הממוצע בדירות שדווח לגביהן כי נרכשו עם הטבת מימון עמד על 4.1 מיליון שקל - נמוך ב-27% ממחיר דירה שנרכשה ללא הטבת מימון. במחיר החציוני עומד פער זה על 10%.

מנתונים נוספים שפורסמו בסקירה עולה כי בחודש נובמבר בוצעו 7,150 דירות עסקאות על דירות, כולל דירות מסובסדות - מספר נמוך יחסית, גם בהשוואה לחודשים אחרים באותה שנה.