רקע: מה מצב שוק הדירות ביישובי הגדר הצפוניים? בעוטף עזה, מחירי הדירות החלו לעלות ברבעון הראשון של השנה שעברה, כשהציבור השתכנע שצה"ל העביר את הלחימה ממדינת ישראל לרצועת עזה. האם בצפון המצב יהיה דומה? העסקה הראשונה שנחתמה בשלומי מאז הפסקת האש, יכולה, אולי לספק כיוון לתשובה לשאלה.
● שאלות ותשובות | אחרי תקופה ארוכה: המהפך בשוק הנדל"ן
● התוכנית החדשה של עיריית תל אביב במתחם שלאורך רחוב קרליבך
● עסקאות השבוע | ממשקיע למשקיע: בכמה נמכרה דירת שני חדרים בדימונה שזקוקה לשיפוץ?
העסקה: בשכונת יערית, הקרובה ביותר בשלומי לגבול לבנון, נמכרה דירת 4 חדרים, בשטח של 115 מ"ר בתמורה ל־1.39 מיליון שקל. הדירה נמצאת ברחוב עץ המשאלות והיא נמכרה לפני כחודש. הבניין נבנה ב־2020, והדירה מצויה בקומה שנייה מתוך 3 בבניין שבו 8 יחידות דיור.
השכונה: יערית היא שכונה חדשה בשלומי, שנמצאת צפונית לכביש הצפון (כביש 899). התוכנית של השכונה כוללת כ־1,200 יחידות דיור. רוב המבנים בשכונה יהיו קוטג'ים, חלק אחר מהם יהיו בני שתי קומות (דירות גן ופנטהאוז), וכמות נמוכה של מבנים יהיו לבנייה רוויה בת 3 קומות מעל לקומת קרקע. כמו כן יוקמו בשכונה מבנים צמודי קרקע עם צימרים.
הפרויקט: הדירה הוקמה במסגרת פרויקט שחלק גדול מהדירות בו הוגרלו במסגרת תוכנית "מחיר למשתכן" לפני 5 שנים, והקימו אותו ע.ז. יסודות איתנים שלומי וא.ר.ר. הנדסה ובנייה (מקבוצת אל-רם).
הפרויקט מיוחד בכך שהוא כולל את המבנים היחידים בשכונה שהם בבנייה רוויה - תשעה במספר - שבהם 54 דירות שהוגרלו, ועוד 18 דירות למכירה בשוק החופשי.
הדירות שהוגרלו במחיר למשתכן נמכרו במחירים של 700־800 אלף שקל , ואחד מהרוכשים החליט לעשות אקזיט על הדירה שלו במסגרת העסקה הזו.
השוק: שוק הדירות של שלומי היה כמעט משותק במהלך המלחמה. למועצה המקומית נגרמו נזקים קשים במהלך המלחמה, ותושביה אף פונו למקומות בטוחים יותר.
לפני המלחמה שוק הדירות במקום פרח. הקוטג'ים נמכרו במחירים שבין 2.5 ל־3 מיליון שקל והדירות בדו־קומתיים הגיעו לרמות מחיר של 2.4־2.5 מיליון שקל.
בעסקה אחרונה מסוג זה שבוצעה בחודש אוגוסט האחרון, כלומר לפני הפסקת האש, נמכרה דירת גג בת 5 חדרים, בשטח של 187 מ"ר, ב־2.45 מיליון שקל. דירות קטנות קצת יותר בבניינים אלה נמכרו ב־2־2.1 מיליון שקל, כולל ב-2024, במהלך המלחמה.
דירות 5 חדרים רגילות בפרויקטים בבנייה רוויה נמכרו לפני המלחמה בכ־1.7 מיליון שקל, אך מתחילת המלחמה המחירים ירדו לרמה של 1.6־1.65 מיליון שקל. רק שתי עסקאות בוצעו בתקופה האחרונה בדירות 4 חדרים, אחת מהן על דירת גן, והשנייה - המתוארת בעסקה הנוכחית.
ניתוח: המוכר בעסקה הנוכחית הוא אחד מזוכי מחיר למשתכן בפרויקט, והוא כמעט הכפיל את המחיר ששילם על הדירה, שאותה רכש בסביבות 730 אלף שקל לפני שש שנים. עם זאת, אומר גורם שמכיר את השוק בשלומי, "מהניסיון שלי בשכונה הזו, מחיר דירה כזו היה אמור כבר להגיע לרמה של 1.7 מיליון שקל".
אם בוחנים את שוק הדירות הרגילות - כלומר לא דירות גן ולא דירות פנטהאוז - בנות ה־5 חדרים מגיעים למחיר של כ־12,500 שקל למ"ר. עסקה זאת מציגה שווי של 12,100 שקל למ"ר, כך שהיא משקפת ירידה קלה של 3% במחיר.
"זה נראה הכיוון באמת", אומר יו"ר מחוז חיפה והצפון בלשכת שמאי מקרקעין, יריב דרורי. לדבריו, "במרץ 2024 ערכנו סקר בקרב חברי לשכת השמאים ושאלנו: האם לדעתם, בעת ביצוע שמאות בישובים 'צמודי גדר' בגבול הצפון, שבהם לא דווחו עסקאות מכר מאז תחילת המלחמה, יש לבצע הפחתה מאומדן שווי נכס. כ־85% מהמשיבים ענו כי יש לבצע הפחתה.
"לפי דעתי הציבור עדיין יושב על הגדר ומחכה לראות לאיפה הרוח נושבת, כי המצב בצפון עדיין מתפתח. האם יושג פתרון בגבול הצפון? האם צה"ל ייסוג לחלוטין מהשטח? האם ייסוג חלקית? האם ישאיר מוצבים שולטים? אני חושב שהמחירים שהושגו בתקופת המלחמה ובעסקה הנוכחית ביערית מבטאים ירידה, שמביעה את הדאגה וחוסר הביטחון לקראת העתיד".
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
