זה אחד המסים הכבדים בענף הנדל"ן. האם הוא בדרך לביטול?

המהלך שנחשף בגלובס - ביטול היטלי השבחה בעת מכירת נכס - מקודם בימים אלו במשרד המשפטים, מטה התכנון הלאומי ומינהל התכנון ומעורר רעש בשוק הנדל"ן המקומי. בנוסף, נראה כי המהלך הוא לא השינוי היחיד שמתוכנן במיסוי הנדל"ן בתקופה הקרובה. אילו הצעות מונחות על השולחן ומה בכלל מנסה להשיג הרפורמה? גלובס עושה סדר.

● רק 19 אלף שקל למ"ר: זכו בדירה בת"א בחצי מחיר, ואז התוכניות השתבשו  
● שאלות ותשובות | הטבת המס לשוכרים ומשכירי דירות חוגגת שנה: מי יכול להרוויח ממנה? 

מה הוא היטל השבחה?

היטל השבחה הוא מס מוניציפלי המשולם לרשות המקומית בגין השבחה של נכס בעקבות אישור תוכנית חדשה, מתן הקלת בנייה (כאשר ההקלה מגדילה את זכויות הבנייה) או אישור לשימוש החורג מהשימוש המותר בקרקע. ברוב המקרים היטל השבחה יהיה בגובה 50% מההשבחה, קרי מחצית מעליית שווי הנכס בעקבות התוכנית החדשה, ההקלה או אישור השימוש החורג. ישנם מקרים שבהם ההיטל יהיה בשיעור אחר, ולעתים ניתן גם פטור מהיטל השבחה. כיום המועד שבו יש לשלם היטל השבחה הוא בעת קבלת היתר בנייה או בזמן מכירת נכס.

מהו תפקידו של ההיטל?

להיטל ההשבחה תפקיד חשוב בענף הנדל"ן, ויש לו שתי מטרות עיקריות: האחת - חלוקה של העושר, שכן ההיטל מבטיח כי הציבור כולו (דרך קופת הרשות המקומית) ייהנה מההשבחה שמרוויח בעל הנכס, השבחה שמקורה במהלך בעל אינטרס ציבורי כדוגמת אישורה של תוכנית חדשה; השנייה - מימון הפיתוח של סביבת הפרויקט, שכן הכנסות היטלי ההשבחה משמשות את הרשות המקומית כדי לממן תשתיות ועבודות פיתוח הכרחיות למימוש התוכנית שקידמה.

מדוע נדרשת רפורמה בעולם היטלי ההשבחה?

עם השנים הפך היטל ההשבחה ממס מקומי להליך בירוקרטי ארוך ומורכב. אין ספור הליכים משפטיים מתנהלים סביב סוגיות הקשורות בהיטל ההשבחה, עד כדי מצב שבו המרחק בין המהלך המשביח לבין קבלת התשלום עבורו עצום - ובעיני רבים, לא תמיד משקף את ההשבחה בפועל בסופו של הליך. כיום פועלות יותר מעשר ועדות ערר לענייני היטלי השבחה, ובמקביל להן פועלים גם יותר מ־30 שמאים מכריעים - וידי כולם עמוסות. זו רק דוגמה אחת לעודף ההליכים והבירוקרטיה בתחום, אשר מביא לאי־ודאות רבה באשר להיטל ההשבחה שנדרש לשלם כל אדם.

הרפורמה המתהווה בימים אלו אמורה לשנות את המצב הנוכחי ולבצע שני מהלכים עיקריים הכרוכים זה בזה: הגדלת הוודאות וקיצור משמעותי של התהליכים. בין השאר, כך מקווים מקדמי היוזמה, קיצור התהליכים בצורה משמעותית יגדיל את הוודאות שכן המועד שבו יחויב בעל נכס בהיטל השבחה יהיה קרוב הרבה יותר למועד שבו התרחשה ההשבחה בפועל.

על מי תשפיע הרפורמה?

"מפת האינטרסים" סביב היטלי ההשבחה רחבה ועמוסה בגורמים. נראה כי הגורם המושפע יותר מכול מהשינויים הצפויים בעולם היטלי ההשבחה הוא השלטון המקומי, שכן על פי נתוני משרד מבקר המדינה, ב־2022 הכניסו הרשויות המקומיות 10 מיליארד שקל מהיטלי השבחה. בתוך פחות מעשור זינקו ההכנסות מהיטלי השבחה פי שלושה.

גם השמאים עשויים להיפגע מכל שינוי בהיטלי ההשבחה, ודאי מביטול שלו, שכן כיום הבירוקרטיה וריבוי ההליכים מפרנסים רבים מאנשי המקצוע בעולם השמאות - כמעט כל דיון בהיטלי השבחה דורש חוות דעת שמאית. עורכי דין עשויים גם הם להיות מושפעים מהעניין, כמייצגים בהליכים השונים.

לצד כל אלו, יזמי הנדל"ן מושפעים מאוד מסוגיית היטלי ההשבחה - אך מהכיוון השני. עבורם, ההיטלים מהווים עוד הוצאה המושתת עליהם, ובעידן של חוסר ודאות הם נגררים לא פעם אל אותם הליכים משפטיים ארוכים בתקווה להפחית את החיוב. בהזדמנויות רבות נשמעה מצד היזמים ההצהרה כי יסכימו לשלם כמעט כל סכום של היטל בתמורה לוודאות ולידיעה מראש כמה עליהם לשלם, אך אפשר להניח בביטחון כי לא יתנגדו לרפורמה שתפחית את גובה ההיטלים.

האם אכן נשקל ביטולם המוחלט של היטלי ההשבחה?

כן. אחת ההצעות שנמצאות על השולחן מתחילת קידומה של הרפורמה - ויש להדגיש כי זוהי הצעה אחת מתוך עשרות הצעות - היא ביטולם המוחלט של היטלי ההשבחה. הגורמים המובילים את הרפורמה כבר הדגישו יותר מפעם אחת כי ביטול כזה לא יבוא על חשבון הכנסותיהן של הרשויות, אלא יוליד מנגנון חדש שיאפשר ודאות רבה יותר ודיוק גדול יותר סביב נושא ההשבחה הנגבית מבעלי הכנסים.

ובכל זאת, הצעה כזו נחשבת מהפכנית ויש לה מתנגדים רבים. אחת מהם היא יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, שמאית נחמה בוגין. לדבריה, "אנשים שוכחים את תפקידו החשוב של היטל ההשבחה, ונראה שמתמקדים רק במאמץ להעלות רעיונות סביב הרפורמה, במה שנראה כמו 'ספורט לאומי' בזמן האחרון. יש מקום לשיפור בנושא היטלי השבחה, אבל זה היטל חשוב".

אילו הצעות נוספות עומדות על הפרק?

אחת ההצעות האחרונות שחשפנו בגלובס היא ביטול גביית היטל השבחה בעת מכירת הנכס, כך שהמהלך היחיד שיגרור חיוב בהיטל הוא מתן היתר בנייה. מציעי ההצעה טוענים כי כך תיווצר ודאות רבה יותר, שכן ההיטל ייגבה רק בסמוך לאישור התוכנית. מנגד, שמאית בוגין טוענת כי מדובר ב"רעיון גרוע שיוביל לחוסר ודאות. הרפורמה, לפי מקדמיה, אמורה ליצור ודאות רבה יותר והצעה כזו תגרום לתוצאה הפוכה: היא תיצור חוסר ודאות, שיכול לשבש הרבה עסקאות".

עו"ד צבי שוב, מומחה לתכנון ובנייה המתמחה בהיטלי השבחה, אומר כי "הרציונל המוצהר שעומד מאחורי ההצעה התורנית של המדינה, לבטל גביית היטל השבחה בעת מכירת נכס מושבח, הוא לפשט את ההליכים המורכבים של חישוב היטלי ההשבחה וגבייתם - אבל בפועל המטרה היא להגדיל ולנפח את קופת המדינה והרשויות המקומיות.

"אין ספק שנדרשת ודאות רבה יותר בתחום, וקיצור הליכים, אך לא במחיר של פגיעה בבעלי הקרקעות והעשרת הקופה הציבורית על חשבונם: אם מחשבים את היטל ההשבחה במועד קבלת היתר הבנייה, גובה ההיטל יהיה משמעותית גבוה יותר, שכן ערכי הקרקע בישראל במגמת עלייה".

הצעה נוספת היא יצירת מנגנון "One stop shop" אשר יקבע במועד אחד מוגדר את היטל ההשבחה בכל תוכנית. עוד הצעה היא יצירת "צדק חלוקתי" בין רשויות חזקות לחלשות, כרעיון הדומה לקרן הארנונה שגיבש משרד האוצר, אך הוא זוכה להתנגדות רבה מצד גורמים בשלטון המקומי. הצעה אחרת, שגובשה על ידי עו"ד יהודה טלמון ותמיר שאבי, מציעה ביטול של היטלי ההשבחה ויצירת מתווה חדשה שבמסגרתו "יפוצו" הרשויות המקומיות באגרת הקמה בסך 1,500 שקל למ"ר דירה חדשה ובמחצית מזכויות הבנייה התוספתיות שיינתנו מעל לצפיפות הבנייה המינימלית באותה רשות.

היכן עומדת הרפורמה בימים אלו?

לרפורמה אחראים שלושה גופים: מחלקת ייעוץ וחקיקה במשרד המשפטים, בראשות המשנה ליועצת המשפטית לממשלה, עו"ד כרמית יוליס; מטה התכנון הלאומי, בראשות הרב נתן אלנתן; ומינהל התכנון, בראשות המנכ"ל רפי אלמליח. באוקטובר נערך מפגש שיתוף ציבור ראשון בנושא, ובכנס הנדל"ן של לשכת שמאי המקרקעין שנערך בשבוע שעבר, אמרה עו"ד יוליס כי לקראת סוף פברואר ייערכו ימים מרוכזים של הצוות המקדם את הרפורמה, לטובת "דיונים מרתוניים עם כל בעלי העניין", כלשונה. נראה כי הכוונה היא להמשיך בדיונים על הרפורמה בצורה תכופה, במטרה לגבש רעיונות מוצקים בהקדם האפשרי.

מתי יוצג מתווה הרפורמה הרשמי?

שאלה זו היא אחת המורכבות סביב הרפורמה, בשל אותם בעלי אינטרסים רבים הקשורים בנושא ומשפיעים עליו. מקדמי הרפורמה שואפים להציג רעיונות מגובשים בהקדם, אך לא מדובר בעניין של שבועות ואף לא של חודשים. רפורמה באחת הסוגיות הבוערות בענף תגובש במשך זמן רב עד שיוצגו תוצאותיה ומסקנותיה הסופיות.
מס מוניציפלי המשולם לרשות המקומית בגין השבחה של נכס, בעקבות אישור תוכנית חדשה, מתן הקלת בנייה או אישור לשימוש החורג מהשימוש המותר בקרקע. ברוב המקרים המס יהיה בגובה 50% מההשבחה.