למי שייכת דירת מגורים משפחתית בקריית אתא - לגרושה או לרשות המסים?

למי שייכת דירת מגורים משפחתית בקריית אתא: לגרושתו של הבעלים הרשום של הדירה - או לרשות המסים ולמדינה, שהטילה שיעבוד על המקרקעין מכוח פקודת המסים (גבייה)? בית המשפט העליון קבע ברוב דעות כי הדירה שייכת לגרושה, לאחר שקיבל את ערעורה על פסק דינו של בית המשפט המחוזי, ששלל ממנה את זכויותיה בדירה לטובת המדינה. 

● הטבת המס לשוכרים ולמשכירי דירות חוגגת שנה: מי יכול להרוויח ממנה?
● קשישה בת 88 התנגדה לפרויקט תמ"א בתל אביב. מה קבע בית המשפט?

שופטות בית המשפט העליון, רות רונן ודפנה ברק-ארז, קבעו כי הערת אזהרה שרשמה הגרושה על הדירה קדמה לשיעבודים שנרשמו לטובת המדינה, ועל כן זכויותיה גוברות על זכויות המדינה מכוח השיעבודים שנרשמו לטובתה לפי פקודת המסים (גבייה).

במוקד פסק הדין עמדו הזכויות בדירת מגורים ברחוב דה גויה 15/2 בקריית אתא. המחלוקת בין הצדדים סבבה סביב השאלה האם זכויותיה של תרצה אביתר, גרושתו של יצחק אביתר, הרשום כבעל הזכויות בדירה, גוברות על זכויות המדינה - המרכז לגביית קנסות, אגרות והוצאות ומס הכנסה חיפה, מכוח שיעבודים שנרשמו לטובתם בגין חובות של הבעל כלפיהם.

הבעל והאישה נפרדו לפני כעשור, ונחתם ביניהם הסכם גירושים במסגרתו נקבע כי עם סידור הגט וקבלת תוקף של פסק דין להסכם, יועברו מחצית מזכויות הבעל בדירה לאישה, ומחציתן השנייה לילדים, בכפוף לכך שהאישה תפרע במלואה את המשכנתא. בהמשך תוקן הסכם גירושים, ונקבע כי זכויות הבעל בדירה תעבורנה במלואן לאישה ללא כל תמורה.

בין לבין התקיימו שני הליכים בין הבעל לצד שלישי: במסגרת ההליך הראשון ניתן צו מניעה זמני המונע ביצוע שינויים בדירה עד להכרעה במחלוקת, אך לאחר שההליך הראשון נדחה, בוטל גם צו המניעה; בפסק דין בהליך השני שנוהל חויב הבעל לשלם 150 אלף שקל לצד השלישי, נפתח הליך הוצאה לפועל נגד הבעל, ובפברואר 2017 הוטל עיקול על זכויות הבעל בדירה.

על רקע זה הגישה האישה ביוני 2019 תביעה לבית המשפט המחוזי בחיפה, בה ביקשה סעד הצהרתי לפיו הדירה שייכת לה בלבד, מכוח הערת האזהרה שנרשמה לטובתה בהתאם להסכם הגירושים. ואולם תביעתה נדחתה, בין היתר תוך קביעה כי הערת האזהרה שנרשמה לזכותה של האישה, נרשמה בניגוד לצו המניעה הזמני שניתן בתביעה נגד הבעל קודם לכן.

לעניין זה הובהר כי האישה לא הייתה רשאית לרשום את הערת האזהרה, אלא רק לאחר שניתן פסק הדין שדחה את התביעה שהוגשה. ואולם במועד בו ניתן פסק הדין כבר היה רשום העיקול. משכך, נקבע כי משהערת האזהרה נרשמה במועד בו נרשמה, בחוסר תום-לב ובניגוד לצו שיפוטי, ומשלא הוכח כי בעת הטלת העיקול לא היו עוד לבעל זכויות בדירה - לא ניתן לקבוע כי לאישה זכות הגוברת על העיקול שהוטל לזכות הצד השלישי.

רשות המסים נכנסה לתמונה 

במועד מאוחר יותר הוסר גם העיקול שהטיל הצד השלישי על הדירה על-ידי תשלום מלוא חובו של הבעל בלשכת ההוצאה לפועל, ואולם התמונה המשפטית סביב הדירה המשיכה להסתבך, כיוון שאז נכנסה לתמונה המדינה - וליתר דיוק רשות המסים.

נגד הבעל התנהל באותה תקופה הליך פלילי במסגרת פרשת סחר בלתי חוקי בזהב והעלמות מס, שכונתה פרשת "זוג משמיים". במסגרת גזר הדין הוטל על הבעל, בין היתר, קנס בסכום של 700 אלף שקל, ומשלא פרע את מלוא החוב, נרשמה בינואר 2020 הערה על שיעבוד זכויותיו בדירה לטובת המרכז לגביית קנסות, אגרות והוצאות. בנוסף, בספטמבר אותה שנה נרשמה גם לטובת מס הכנסה חיפה הערה על שיעבוד זכויות הבעל בדירה בגין חובות מס גבוהים של הבעל.

על רקע זה הגישה האישה תביעה לבית המשפט המחוזי, בה היא עתרה לסעד הצהרתי לפיו הזכויות בדירה שייכות לה מכוח הסכם הגירושים, והערת האזהרה שנרשמה לטובתה קדמה ל"עיקולים" (כך בלשונה) שהוטלו על-ידי המדינה. האישה טענה כי "העיקולים" שנרשמו לטובת המדינה הוטלו למעלה מארבע שנים לאחר הסכם הגירושים וכשלוש שנים לאחר רישומה של הערת האזהרה לטובתה.

בית המשפט המחוזי דחה את טענותיה של האישה וקבע בין היתר כי האישה אומנם מחזיקה בדירה, אך חרף השנים שחלפו, הזכויות בה לא נרשמו על שמה, ולא הוכח כי היא זכאית לרשום אותן על שמה.

בהתייחס להערת האזהרה שנרשמה לזכות האישה, בית המשפט המחוזי קבע כי כפי שנקבע בפסק הדין בתביעת האישה נגד הצד השלישי, הערת האזהרה נרשמה בחוסר תום-לב ובניגוד לצו המניעה הזמני שהוטל, והעובדה שבהמשך - עם ביטול צו המניעה הזמני - ניתן היה לרשום הערת אזהרה, אינה מכשירה בדיעבד את ההערה שנרשמה. משכך, נקבע כי להערת האזהרה לזכות האישה אין כל תוקף. 

העליון קיבל את הערעור 

על הכרעות אלה ערערה האישה לבית המשפט העליון, שם קיבלו השופטות רונן וברק-ארז את טענתה כי זכויותיה בדירה גוברות על פני זכויות המדינה, כנגד דעת המיעוט של השופט נעם סולברג שסבר כי זכויות המדינה גוברות.

בפסק הדין של דעת הרוב נקבע כי יש לראות בהערת האזהרה שנרשמה לטובת האישה כהערת אזהרה תקפה החל מנובמבר 2018 - המועד בו בוטלו הצווים הזמניים שניתנו לטובת הצד השלישי; וכי זכויותיה של האישה מכוח הערת האזהרה גוברות על זכויות המדינה מכוח השיעבודים שהוטלו לטובת המדינה רק בינואר וספטמבר 2020, למעלה משנה לאחר שבוטלו הסעדים הזמניים.

השופטת רונן ציינה בפסק דינה כי "מאחר שעניין לנו בהליך אזרחי, הרי משעה שלא הייתה עוד מניעה לרישומה של הערת אזהרה חדשה ונוספת, אין מקום לשלול את תוקפה של הערת האזהרה שכבר הייתה רשומה. מטעמים דומים אף אינני סבורה כי עיקרון תום-הלב צריך לשלול את תוקפה של הערת האזהרה. זאת שכן מהמועד בו הייתה המערערת רשאית לרשום הערת אזהרה לזכותה, לא היה זה משום חוסר תום-לב מבחינתה לראות את הערת האזהרה כבעלת תוקף".

השופטת רונן הוסיפה כי "מסקנה זו עולה בקנה אחד גם עם האינטרס של הכוונת התנהגות עתידית במקרים דומים. כך, מי שירשום לזכותו הערת אזהרה בניגוד לצו שיפוטי, יידע כי אין להערה תוקף כל עוד הצו תקף. רק משעה שאין מניעה לרישומה של הערת אזהרה חדשה - יהיה להערה תוקף, כפי שהיה אילו ההערה הייתה נרשמת מלכתחילה במועד זה. רק ככל שניתן למצוא חוסר תום-לב בניסיון להקדים את הרישום (קרי ניסיון להעלות טענות ביחס לתקופת הרישום המוקדמת, האסורה, והשלכתה על זכויותיו של רושם הערת האזהרה) - עשויה להיות משמעות לרישום המוקדם האסור".

במקרה זה, ציינה השופטת, זהו אינו מצב הדברים, "כאשר השיעבוד שהוטל על-ידי רשות המסים הוא מאוחר מאוד למועד בו פג תוקפו של צו המניעה. לכן - בין אם המערערת הייתה רושמת את ההערה מלכתחילה לאחר שתוקפו של צו המניעה פקע, ובין אם (כפי שקרה) היא הייתה רושמת אותה קודם לכן ומותירה אותה בעינה לאחר פקיעת צו המניעה - התוצאה מבחינת רשות המסים היא זהה".

השופטת ברק-ארז הוסיפה כי "תכליתו של סעיף 127 לחוק המקרקעין (המאפשר רישום הערת אזהרה, א' ל"ו) היא להגן על זכותו של בעל הערת האזהרה מפני פגיעה על-ידי אחרים שרכשו זכויות נוגדות במקרקעין. במובן זה, הערת האזהרה נועדה להבטיח את זכותו של בעליה במקרקעין ולהקנות לו עדיפות על פני נושים אחרים. בנוסף, שיעבוד המוטל בהתאם לפקודת המסים (גבייה) אינו מיועד להגן על הסתמכות של אדם שלישי על רכושו של החייב. אף מטעם זה יש לראות את הערת האזהרה שנרשמה על הדירה במקרה דנן בגדר שיעבוד לצורך סעיף 11א(2) לפקודת המסים (גבייה)".