המשקיע שקנה דירה בבאר שבע עם הלוואה מהדודה

ב־2021 עידן לנקרי נע הרבה בדרכים והאזין לפודקאסטים - בעיקר על כלכלה ונדל"ן. "אני אחד שרוצה לקדם דברים מבחינה כלכלית. בעקבות ההאזנה חשבתי שאולי גם אני יכול לקנות נכס להשקעה. ואם כבר נכס אז בבאר שבע ששם גרתי, ושאותה אני מכיר היטב", הוא מעיד על עצמו.

● כסף בקיר | עם תשואה של 25% בשנה: כך תוכלו להשקיע בנדל"ן בלי לקנות דירה 
● כסף בקיר | מכר דירה ששווה 2 מיליון שקל כדי לקנות נכסים בשווי כפול
● כסף בקיר | רוצים להשקיע בדירה שנמצאת בבניין לפני התחדשות עירונית? 7 הכללים שצריך להכיר

האתגר היה כיצד להתחיל, כשבכיס היה לו 60 אלף שקל בלבד. "בניתי קובץ אקסל מסודר והתוכנית שלי הייתה להשקיע במחיר סביר", הוא מסביר. תחילה פעל להגדלת ההון העצמי שלו. "פניתי להורים שהביאו קצת, לדודה וגם לחבר שהלווה לי כסף, ושאני מודה לו מאוד, וכבר מזמן קיבל בחזרה את הכסף", הוא משחזר ומספר שהצליח להשיג הון עצמי של 180 אלף שקל שעמו יצא לחפש נכס בשכונה ג' בבירת הנגב, שידועה כאחד מהמתחמים המבוקשים ע"י סטודנטים בעיר.

"בשכונה ג' יש שני מעגלים סביב האוניברסיטה - קרוב וטיפה יותר רחוק. במעגל הקרוב יותר, הדירות קצת יותר יקרות והן בדרך כלל מושכרות לסטודנטים. אני הגעתי למעגל השני לאוניברסיטה, לרחוב המעפילים שנמצא ממש קרוב לקולנוע אורות, שעומד נטוש", הוא אומר. הוא בחר בפינצטה את המיקום ואפילו את הבניין הספציפי שבו הוא רכש לבסוף דירה.

מדוע?
"בגלל שידעתי שיש התקדמות של יזמים באזור, הלכתי ספציפית לבניין הזה שהוא קו ראשון לקולנוע אורות ולפרויקט ההתחדשות העירונית שצפוי במתחם שלו".

מאז חלפו שלוש שנים, אבל הטרקטורים טרם הגיעו למתחם אורות. "פיזית לא התקדם כלום, אבל אני סמוך ובטוח שזה יקרה ממש בשנים הקרובות", הוא נשמע אופטימי. ייתכן שיש לו סיבה טובה משום שמהעירייה נמסר לנו כי "התוכנית אושרה למתן תוקף בסוף שנת 2023", וכי היא כוללת הריסת 111 דירות ישנות ושני מבנים מסחריים, שבמקומם ייבנו 782 יח"ד ואלפי מ"ר של שטחי תעסוקה ומסחר. כמו כן נבחרו היזמיות שיכון ובינוי והכשרת היישוב לקידום הפרויקט. "בימים אלה מקדמים היזמים תכנון מפורט מול העירייה, במטרה להוציא היתרי בנייה ראשונים כבר בשנתיים הקרובות", נמסר מהעירייה.

שיטת "דפוק על הדלת בעצמך"

אז איזה דירה עידן רכש ובכמה? "נכנסתי לבניין ועברתי דלת־דלת ובדקתי מי מוכר דירה. הדירה שקניתי לא הייתה מאוכלסת. שמעתי על זה משכנה. היא סיפרה לי מי זה בעל הדירה, ונתנה לי את הטלפון שלו. כשהתקשרתי גיליתי בחור נחמד, חרדי מירושלים שקנה את הדירה ב־2016 ושבאמת רצה למכור. הוא רצה 800 אלף שקל על הדירה. אחרי מו"מ קדחתני הסכמנו על 735 אלף שקל".

מה שכנע אותו לרדת במחיר?
"הוא רצה למכור את הדירה 'as is', והמצב שלה היה מזעזע. כל הדירה שערות של כלבים, מלוכלכת. לא משופצת".

אחרי שרכש את הדירה הוא הפשיל שרוולים, שיפץ את הדירה "ברמה גבוהה", לדבריו, אך במחיר שלא היה יקר במיוחד. כל העלויות שלו, לרבות הוצאות עו"ד, שיפוץ ומחיר הנכס הסתכמו ב־800 אלף שקל.

חודש לאחר מכן הוא כבר הצליח להכניס שוכרים במחיר של 2,900 שקל לחודש, כשלדבריו נכסים דומים, במצב ירוד משלו הושכרו ב־2,100 שקל לחודש.

אתה מרוצה מהעסקה?
"כן. מבחינת שכירות היא מכסה את המשכנתא שכמובן הולכת ויורדת כל הזמן. בינתיים השוכרים שומרים על הדירה והערך שלה עולה. ראיתי עסקאות של דירות 3 חדרים, 60 מ"ר, כלומר קטנות משלי, שנמכרות בין 800 ל־850 אלף שקל. אני יודע על שכן שהציעו לו על דירה בדיוק כמו שלי ובמצב פחות טוב, בבניין סמוך, 905 אלף שקל".

אך מעבר לעליית הערך של הדירה, צריך כמובן לזכור גם את האפשרות שיתקדם פרויקט פינוי בינוי במתחם שבו הנכס שלו נמצא.

היעד: להשיג דירה חדשה במחיר מופחת

עד כמה עידן מאמין בעיר? כנראה שמאוד. בשנה שעברה אשתו רכשה דירה אחרת בעיר - לפני שהשניים התחתנו. הפעם מדובר בדירה חדשה מקבלן. לדבריו, למיקום בשכונת נאות הדרים המתפתחת הייתה חשיבות.

יתרון נוסף גלום בהסדר תשלום אטרקטיבי שבמסגרתו הם שילמו מעט במעמד החתימה על החוזה, ואת היתרה ישלימו עם קבלת המפתח - במקרה שלהם החוזה הוא בתנאי תשלום של 10/90.

וזה לא הכול, עידן סייע לכמה רוכשים להתאגד כקבוצת רוכשים וכך הם השיגו הנחה מהקבלן. "ארגנו קבוצה של אנשים שכולם רצו לקנות דירה חדשה על הנייר, ועברנו קבלן־קבלן בבאר שבע, ובסופו של דבר הגענו לקבלן שנתן לנו את התנאים שאנחנו רוצים", הוא מסביר.

מדובר בדירת 5 חדרים בשטח 128 מ"ר, בקומה גבוהה, שנקנתה ב־1.76 מיליון שקל. "העסקה נסגרה במאי, והיום הדירות שם נמכרות ביותר מ־1.9, אז לדעתי העסקה היא די טובה", הוא מסכם.

על השאלה כיצד הדחף שלו להשקיע דווקא בבאר שבע מסתדר מול נתונים שפרסם רק לאחרונה משרד האוצר ולפיהם ברבעון השלישי של 2024, כ־30% מהדירות שמכרו משקיעים בעיר נמכרו בהפסד הון ריאלי יש ללנקרי תשובה מעניינת.

הוא מעריך שחלק גדול מאותם מוכרים, רכשו מראש באזורים פחות אטרקטיביים. "אם אתה עושה את שיעורי הבית הנכונים וחוקר אזור, אתה רואה שהדירה משכירה את עצמה. סטודנטים ששוכרים את הדירה מתקשרים בעצמם לסטודנטים הבאים שנכנסים אחר כך במקומם. אני רואה את הביקוש", הוא אומר.

מאוניברסיטת בן גוריון נמסר כי כיום לומדים באוניברסיטה 19 אלף סטודנטים, וכי המספר נותר זהה בחמש השנים האחרונות. עם זאת, "תוכנית העשור שלנו היא לצמוח ל־35 אלף סטודנטים. בשביל זה הקמנו כפר סטודנטים עם מעונות", נמסר. לשאלתנו לגבי מיטות/חדרים לסטודנטים במעונות, נמסר כי "יש מיטות ל־2,415 סטודנטים + 129 דירות ייעודיות לדוקטורנטים ומאסטרנטים (שהם בד"כ נשואים ואף חלקם עם ילדים)".