האופוריה חזרה: יזמי הנדל"ן שמשוכנעים שמחירי הדירות ימשיכו לטוס

אחרי שמנטרלים את הדירות המיועדות לשכירות ולדיור המוגן, מחירי הקרקעות בשדה דב ירדו בכ-30% פר דירה לעומת המכרזים מקיץ 2021. קרקע ל-4,000 דירות נמכרה לפני שבוע במחיר ממוצע של 1.9 מיליון שקל לדירה, לעומת 2.7-2.8 מיליון שקל באוגוסט 2021. ועכשיו, קחו נשימה עמוקה. לא רק שזה לא משקף ציפיות של היזמים והשוק לירידה במחירי הדירות - אפילו להפך. ככה זה כשהפער נסגר בקלות בתוספת עלויות המימון והביצוע של 2025 לעומת 2021.

● מחירי המכרזים בשדה דב בירידה. מה יקרה למחירי הדירות?
● ניתוח | הנתון שמדאיג את בנק ישראל: 25% מהדירות החדשות נקנות ללא בדיקת יכולת ההחזר 

על המימון כתבנו ודיברנו המון, נוכח הריבית הגבוהה והטבות המימון האדירות בשוק. אבל צריך לדבר לא פחות על מחירי הביצוע. עלות הבנייה בפועל של הברזלים, הבטון, הצינורות והפועלים שרצים בכל דירה.

דניה סיבוס, למשל, הודיעה בשבוע שעבר כי תשמש קבלן ראשי בפרויקטים שקנתה גינדי החזקות בשדה דב, תמורת 1.1 מיליארד שקל. מדובר בקרקע ל-708 דירות ב-3 מגדלים ועוד 5 מבנים נמוכים, מעל כמה שטחי מסחר ומשרדים, מה שאומר מחיר ממוצע לבניית דירה של 1.55 מיליון שקל לדירה. לא כולל מע"מ, וצמוד כמובן למדד תשומות הבנייה, שעוד יעלה בוודאות.

הקבלן מקבל אופציות נוספות על הכסף

עד כמה מחיר כזה לדירה גבוה? מצאתי כמה הודעות דומות של אותה דניה מהימים של סגירת המכרזים הקודמים בשנת 2021. הראשון הוא חוזה קבלנות להקמת פרויקט של אזורים בבת ים ("מומנט") - 714 דירות, תמורת 690 מיליון שקל, קרי 966 אלף שקל בממוצע לדירה. שניים אחרים היו מול חברת אאורה, ברמת השרון ובבן שמן (לוד). מדובר בתמורה כוללת של 846 מיליון שקל להקמת 948 דירות - 892 אלף שקל לדירה.

אז נכון שאי אפשר להשוות בין פרויקטים, ולא דומה פרויקט מגדלים בבת ים לפרויקט מגדלים בצפון תל אביב, ובכל זאת. עדיין מדובר בפער צפוי של כ-60% בעלות בנייה של דירה, בתוך 3.5 שנים. כזה שאפשר להסביר בעלייה הרשמית במדד תשומות הבנייה (כ-16% לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה), ובעלייה הדרמטית שקשה לראות באותה סטטיסטיקה יבשה (כמו המחסור בפועלים, שמעכב בניית פרויקטים תקופה ארוכה). וזה אפילו לא הכל: דניה גם הודיעה לבורסה שהחוזה הפעם כולל סעיף מאוד יוצא דופן, לפיו "החברה עשויה להיות זכאית לתמורה נוספת, המחושבת מהרווח היזמי של היזמית בפרויקט". כלומר, כדי להיות בטוחים שזה בכל זאת כדאי ומשתלם (כי מי יודע מה יישאר מאותם 1.1 מיליארד שקל), הקבלן גם תבע ומקבל אופציות נוספות על הכסף.

ולזה מצטרף כאמור סיפור המימון. גינדי קנתה כעת את שני המגרשים במחיר כולל של 1.24 מיליארד שקל (ללא מע"מ). בהנחה סבירה שרוב הכסף מגיע מהלוואות, כשהריבית המקובלת בשוק עומדת על 6%-7% לפחות ברכישת קרקעות (לעומת פחות מ-2% לפני 4 שנים), וכשהפרויקט "צפוי להימשך 5.5 שנים מקבלת צו התחלת עבודה" (לפי הודעת דניה), הנה לכם עוד מאות מיליוני שקלים נוספים בעלות הפרויקט, תוספת של 25% לפחות, שילכו אחר כבוד לכיסם של הבנקים ויתר המממנים.

לכולם גם ברור שרוב הכסף כבר לא יגיע לאיטו במהלך הדרך, ממאות הרוכשים, ויאפשר לסגור בהדרגה את רוב החוב. מבצעי המימון האגרסיביים כבר כבשו לחלוטין את השוק, ואלה מייצרים מכירות חשבונאיות ולא תזרים אמיתי (עד מסירת המפתחות).

ולכן, לו היזמים היו מגלמים בחישוב הצעותיהם במכרז את מחירי הדירות נכון להיום, בהינתן עלויות המימון והביצוע החדשות, הן היו מוכרחות להיות נמוכות בהרבה מאותם 30%. אבל בעידן של פוסט מלחמה (עצימה לפחות), כשעשרות הצעות מתחרות איתם על כל מגרש, וכשהשיטה היא "המחיר הגבוה ביותר זוכה", שוב הם נסחפו באותה אופטימיות מוכרת להציע מחירים מפולפלים - בשאיפה לגלגל אותם על קוני הדירות ולהמשיך להרוויח מהעליות.

וזו לא רק תל אביב. האופוריה הזו בלטה גם במדד הקרקעות החדש שפרסמה החודש הלמ"ס, לפיו אחרי ירידה של 31.4% במחירי הקרקעות בשנת 2023, נרשמה בשנה שעברה עלייה של 15.2%.

לא מן הנמנע שהקבלנים יתפשרו על המחיר

ועדיין, זה לא אומר שמחירי הדירות לא ירדו פה. לא בגלל שהיזמים מתכווננים לשם, אלא בגלל שלא ככה נקבעים מחירים בשוק. כל עוד ישנן אלפי דירות חדשות למכירה רק בתל אביב (שיא של 8,731 דירות בסוף 2024, לפי הלמ"ס), כשרואים בעיניים תנופה חסרת תקדים של התחדשות עירונית ואפילו של שיווק קרקעות מדינה (ע"ע שדה דב), לא מן הנמנע שהקבלנים יצטרכו להתפשר על המחיר, או לצאת בעוד מבצע שמגלם הוזלת מחירים.

כוכבי השבוע

מצוין: הפרוטקשן מייקר את החיים של כולנו

"דמי החסות" הפכו מזמן לחלק בלתי נפרד מעולם העסקים בישראל. אבל כעת, דווקא ביושבו במגדל שן, טוב שבית המשפט העליון הכריח אותנו לרגע להתעורר. שופטי העליון החליטו להחמיר את עונשי המאסר שנגזרו על שני נאשמים שהורשעו בעבירות סחיטה ואיומים ביישוב טורעאן שבגליל. 36 חודשי מאסר שנגזרו על חמזה דחלה הפכו ל-7 שנות מאסר בפועל לפחות. עונשו של נאיף דחלה הוארך מ-31 חודשי מאסר ל-6 שנים.

השופט אלרון דיבר על אותה "מכת מדינה". עבירות ש"מערערות את מהלך החיים התקין של קורבנותיהן, גורמות להם לחוות מצוקה, השפלה ופחד, ואף מסבות להם נזקים רבים במישור הכלכלי והנפשי". ורק לחדד - הקורבנות הם כלל אזרחי ישראל. הגיע הזמן שנפנים שעל כל דירה שאנחנו קונים, וכמעט על כל קפה או מוצר צריכה שאנחנו קונים בנגב או בגליל, אנחנו משלמים עוד קצת למי שמתפרנס מפרוטקשן.

בלתי־מספיק: אובדן ההכנסות מהאברכים הוא המחיר האמיתי

לכולם יש פוזיציה. לכן, גם את נתוני משרד האוצר צריך לקחת בדרך כלל בערבון מוגבל. כך גם לגבי הנתון המבהיל שהוצג השבוע בכנסת, במסגרת דיון על חוק הגיוס, לפיו אברכים מקבלים מהמדינה כ-1.5 מיליון שקל עד שהם מגיעים לגיל 46. 700 אלף שקל בהטבות ייחודיות, ועוד כ-800 אלף שקל בהטבות שאינן ייחודיות להם, כמו פטור מארנונה, סיוע בשכר דירה, סבסוד דירות מחיר למשתכן וכדומה.

יותר מהכל, נדמה היה שבאוצר ניסו לדחוף לחישוב כל מה שהם יכולים. אבל גם אם נצא מנקודת הנחה שהמספרים מעט מנופחים, צריך לזכור שהם רק קצה קרחון. שהכסף והעלויות הגדולים לא נמצאים בצד ההוצאה, אלא באובדן ההכנסות מאנשים שרק לומדים תורה. מיליארדים שהיו יכולים לזרום לקופת המדינה, אם למעלה ממאה אלף אברכים צעירים, בריאים וחכמים היו נושאים עם כולם בעול התעסוקה והמס.