הבניין ההיסטורי של תל אביב ועסקת הנדל"ן שהסבה הפסדים כבדים

גל עסקאות למכירת נדל"ן שהחזיקו הבנקים במרכז תל אביב בתחילת העשור הנוכחי, הניב להם הכנסות של מיליארדי שקלים ורווחי עתק שנבעו הן משוק הנדל"ן הרותח באותו זמן, טרם העלאות הריבית במשק, והן מהיותם של הנכסים הנמכרים רשומים בערכים היסטוריים בספרי הבנקים.

● היום האחרון בפברואר יכול היה להציל את התשואה שלכם. למה זה לא קרה?
● הישראלית שהתרסקה בכ-40% ביום אחד, וזו שצנחה לשפל כל הזמנים

גולת הכותרת של אותן עסקאות, שנבעו גם מרצונם של בנקים להעביר את משרדיהם למתחמים חדשים מחוץ לתל אביב, הייתה זו שבה מכר בנק לאומי את מתחם "בית מאני" ברחוב יהודה הלוי לידי קרן הריט קפיטל סלע נדל"ן , תמורת 650 מיליון שקל (כולל הוצאות רכישה ומס). העסקה שנחתמה באפריל 2022, שיקפה לנכס שווי כפול כמעט מהערכות השווי מוקדמות שבוצעו לו. כתוצאה מהמכירה במחיר שיא רשם בנק לאומי רווח הון של 560 מיליון שקל.

בצד הקונה המצב שונה לחלוטין: בשנתיים האחרונות הפחיתה סלע נדל"ן 185 מיליון שקל משווי בית מאני (28% מעלות הרכישה). יש לציין שהבניין עדיין נמצא בשיפוצים ולא הושכר מחדש (ולכן גם שוחק את שיעור התפוסה שמציגה סלע נדל"ן בדוחותיה). בסלע נדל"ן מתכננים להתחיל באכלוסו במהלך השנה הנוכחית.

מהדוחות הכספיים של סלע נדל"ן לסיכום 2024 עולה כי שוויו הנוכחי של בית מאני בספרי הקרן עומד כאמור על 465 מיליון שקל, בשל הפחתה של כ־69 מיליון שקל שבוצעה בעקבות הערכת שווי לנכס באמצעות שמאי חיצוני. זאת לאחר שבשנת 2023 הופחת שווי הנכס ב־109 מיליון שקל, בגין סעיף התאמות שווי הוגן של נדל"ן להשקעה.

עדות לחולשה במשרדים

פועל יוצא נוסף של הרכישה היקרה היה עלייה בדמי הניהול שמקבלת חברת הניהול של הקרן, בראשות היו"ר שמואל סלבין והמנכ"ל גדי אליקם, הנגזרים מהיקף נכסיה, שגדלו משמעותית. הללו טיפסו בשנים האחרונות, מ־20 מיליון שקל בשנת 2021 (טרם רכישתו של בית מאני) ל־27 מיליון שקל בשנה החולפת.

מתחם בית מאני כולל שני בניינים צמודים: מגדל משרדים בן 13 קומות ומתחתיו מבנה לשימור שהוקם בשנת 1910 והיה בין הראשונים שנבנו באחוזת בית. מדובר באחד האזורים היקרים בתל אביב, הנחשב ללב ה"סיטי" של העיר ומאכלס חברות פיננסיות רבות, לצד חברות הייטק מובילות.

הנכס כולל 13.4 אלף מ"ר שטחי משרדים, 1,500 מ"ר שטחי מסחר ועוד שטחי מרפסות ומחסנים. בנוסף יש במבנה 209 מקומות חניה, שבתל אביב כידוע שווים זהב - ששוויים 52 מיליון שקל לפי הערכת השמאי רון זרניצקי (כרבע מיליון שקל למקום חניה).

בדוח הכספי שפרסמה סלע נדל"ן בשבוע שעבר העניק השמאי זרניצקי טווח רחב עבור דמי השכירות למשרדים באזור בית מאני, שנע בין 108 ל־180 שקל למ"ר - וזאת שנה לאחר שהעריך דמי שכירות גבוהים בהרבה (175־180 שקל למ"ר), מה שעשוי להעיד על חולשה בשוק המשרדים בעיר.

"התפוסה תהיה יפה"

למרות ההפחתות הגדולות יו"ר סלע נדל"ן, שמואל סלבין, שומר על אופטימיות לגבי בית מאני וטוען כי "אנחנו מכוונים ופועלים לכך שעד לסוף 2025 נהיה כבר בתפוסה של מעל 60%". הוא מוסיף כי "בעבר כמעט ולא התעניינו בו, וכיום יש כבר מתעניינים רבים (בשכירת שטחים, ח"ש), בהם גם מספר שוכרי עוגן". סלבין מעריך שהמשרדים יושכרו במחיר גבוה בהרבה מהרף התחתון של הערכת השמאי: "אנחנו מדברים על שכירות שנעה בין 155 ל־160 שקל למ"ר באזור כיום".

אין לך חרטות לגבי המחיר ששילמתם?
"אם נדבר בעוד שנתיים אתה תגיד לי 'שמוליק צדקת'. מדובר בבניין ייחודי, היסטורי, בלב הפועם של תל אביב, שאין מיקום טוב ממנו. לכן אני חושב שהערך יחזור ויעלה וגם התפוסה תהיה יפה". לגבי העלייה בדמי הניהול שמשלמת הקרן, אומר סלבין כי הללו אושרו לאחרונה "ברוב של מעל ל־90% באסיפה הכללית, כשכל המוסדיים הצביעו בעד ההסכם".

מניית סלע נדל"ן עלתה ב־23% בשנה החולפת והקרן נסחרת כיום בשווי של 2 מיליארד שקל (עם זאת בשלוש השנים האחרונות ירדה המניה ב־15%). מהתוצאות הכספיות ל־2024 עולה כי הכנסותיה התפעוליות נטו של הקרן (NOI) עלו ב־4% ל־334 מיליון שקל, בעיקר בזכות עליית המדד. הרווח הנקי זינק ב־13% ל־203 מיליון שקל, עלייה שנבעה משיערוך נדל"ן להשקעה בהיקף של 90 מיליון שקל, יותר מכפליים מהשיערוך ב־2023.

עם סיום 2024 עמד שיעור התפוסה בנכסי סלע נדל"ן על 91% (ועל 95% בנטרול בית מאני). מתוך 357 אלף מ"ר נכסים שמנהלת הקרן, כמחצית (169 אלף מ"ר) הם שטחי משרדים, שתרמו 53% מההכנסות התפעוליות נטו. היתרה מתחלקת בעיקר בין שטחי מסחר ולוגיסטיקה.