אחרי ההשקה הסוערת: מי החברות שיעברו למגדל שמעל ביג גלילות?

הפיסה הגדולה השנייה בפאזל שנקרא ביג פאשן גלילות עומדת להתאכלס בקרוב: מגדל המשרדים של חברת אלייד, שמעל מתחם המסחר, צפוי לקבל אישור אכלוס בתחילת אפריל הקרוב. כרבע מהשטחים בו יתאכלסו מיד עם הפתיחה.

● הבניין ההיסטורי של תל אביב ועסקת הנדל"ן שהסבה הפסדים כבדים
● בכ־3.5 מיליון שקל: חברת הבת של פתאל במו"מ מתקדם לשכירת משרדים בפרויקט ברמת גן
● הדיירת המתנגדת שניצחה את חברות הענק במתחם היוקרתי בתל אביב

המגדל יכלול 80 אלף מ"ר של שטחי משרדים ב־44 קומות, ויצטרף למרכז המסחרי שלמרגלותיו, של שותפתה של אלייד למתחם, חברת ביג מרכזי קניות. זהו מרכז מסחרי חדש בשטח 44 אלף מ"ר, שנפתח באופן חגיגי בשבוע שעבר לאחר רעש גדול שליווה את החודשים שלפני הפתיחה, וגרם לפקקים בכל האזור בסוף השבוע הראשון לפתיחתו.

מתחם ביג פאשן גלילות קיבל היתר בנייה ב־15 בנובמבר 2020. ההיתר מאפשר לביג ולאלייד להקים מרכז מסחרי בן שתי קומות, וכן שני מגדלי תעסוקה - אולם מהם נבנה רק אחד. ההיתר כולל גם שטחי תפעול, אחסנה וחניונים תת־קרקעיים, בהיקף של כ־180 אלף מ"ר. השווי ההוגן של המתחם עמד בסוף 2023 על 801 מיליון שקל, כך על פי דיווחי ביג, ובסוף הרבעון השלישי של 2024, קרי תשעה חודשים לאחר מכן, שוויו כבר הגיע לכ־1.049 מיליארד שקל.

כמעט שני שליש מהשטחים כבר שווקו

שוק המשרדים סובל בתקופה האחרונה מביקושים נמוכים משמעותית בהשוואה לעבר, ומירידה בתעריפי השכירות, בעיקר באזורים שמחוץ לתל אביב־יפו. הסיבה לכך משולבת: המשבר שעבר ענף ההייטק, לצד עליית הריבית התכופה מאמצע 2022. שני אלו יחד פגעו מאוד בפעילות של שוק המשרדים הישראלי.

נראה כי מגדל המשרדים של אלייד מתמודד אחרת עם המציאות הזו, וצפוי להגיע אל האכלוס בעמדה טובה: על פי ההערכות, המגדל יקבל אישור אכלוס בתחילת אפריל הקרוב, ואלייד כבר הצליחה לשווק 63% מהשטחים בו, כלומר יותר מ־50 אלף מ"ר מתוך המגדל. על פי מידע שהגיע לידי גלובס, ישנן כבר טיוטות חתומות לחוזים נוספים, שיעלו את שיעור השטחים המשווקים ל־70% משטח המגדל כולו.

בימים אלו נעשות עבודות אחרונות במגדל, כולל עבודות גמר במשרדים שבהם כבר נחתמו חוזים לפני תקופת מה. כך, על פי הצפי, ברגע שיינתן אישור האכלוס למגדל, כרבע מהשטחים שבו יוכלו להתאכלס באופן מיידי. ההערכות הן שניתן יהיה להגיע לאכלוס של 85% לפחות עד לסוף השנה.

המחירים: 135 שקל למ"ר ברמת גמר

על פי נתונים שהגיעו לידי גלובס, שטחי המשרדים במגדל אלייד משווקים במחיר הנע בין 90 ל־110 שקל למ"ר, ברמת מעטפת (קרי לפני עבודות גמר ועיצוב פנים של המשרד). מחירים אלו רחוקים ממחירי השיא של סקטור המשרדים בתל אביב בתקופת הפריחה שלאחר הקורונה, אז הרף הגיע עד 200 שקל למ"ר, ואף נמוכים מהמחירים כיום באזורי הביקוש בעיר, אשר נעים בין 130 ל־150 שקל למ"ר. בעסקת הענק של גוגל במגדל ToHa2, למשל, תג המחיר היה 160 שקל למ"ר עבור שטח של 60 אלף מ"ר.

ובכל זאת, מחירים השכירות במגדל אלייד גבוהים יותר ממחירי השכירות המקובלים כיום בשטחי משרדים במעגלים שמחוץ לתל אביב - וביג פאשן גלילות נבנה מראש מחוץ לעיר, כדי למשוך אליו את מי שאינו מעוניין להיכנס אל תוך העיר הגדולה. על פי ההערכות, המחירים שבהם מושכרים שטחי המשרדים במגדל אלייד מבטאים מחיר סופי של 135 שקל למ"ר, לאחר עבודות גמר ותוספות שונות.

מרבית השוכרים במגדל הם שוכרים גדולים למדי, אשר יחלשו על כמה קומות במגדל. כל קומה חולשת על שטח של עד 2,100 מ"ר ברוטו, ובין החברות שכבר חתמו על חוזי שכירות במגדל ישנן שתיים שעל עסקאותיהן דווח כאן בגלובס לראשונה: חברת הפינטק פיוניר, ששכרה 12 אלף מ"ר בשש קומות, וחברת הסייבר NSO, ששכרה כ־7,500 מ"ר.

שוכרים נוספים שהבטיחו את מקומם במגדל הם חברת ROOMS של פתאל, קבוצת אחים נאוי העוסקת במימון החוץ־בנקאי, חברת הנדל"ן בית וגג, וכן ביג עצמה, שותפתה של אלייד בפרויקט, והחברה־הבת שלה אפי נכסים.

המגדל יציע בין היתר מכון כושר, טרקלין ולובי (שינוהלו על ידי פתאל), חדר ישיבות עבור עד 150 איש, שטח של 900 מ"ר עבור התכנסות לאירועי חברה, גג פתוח צופה לים, חדרי אופניים, עמדות הטענה לקורקינט ועוד.

לא יקדמו כרגע את המגדל הנוסף

המספרים באשר למגדל אלייד המתקרב לאכלוס מרשימים למדי, ובאים בניגוד למגמה השלטת בימים אלו בשוק המשרדים: ברוב הפרויקטים החדשים בתחום המשרדים בעת הזו היזמיות מתקשות בשיווק כלל השטחים.

רמז לכך אפשר למצוא בעדכון שכללה חברת ביג מרכזי קניות בדוח הכספי שלה לסיכום הרבעון הראשון של 2024: החברה עדכנה כי ב־7 במאי אושרה תוכנית המאפשרת תוספת זכויות, בין היתר עבור הקמת מגדל תעסוקה נוסף בפרויקט.

אלא שהחברה, לעת עתה, לא מתכוונת לממש אותה: "לאור אי־הוודאות השוררת בשוק המשרדים והמצב הביטחוני והגיאופוליטי בישראל", נכתב בדיווח, "אין בכוונת החברה בשלב זה לקדם את הקמת המגדל הנוסף".

היתר הבנייה שבידי החברות מ־2020 מאפשר להן לבנות שני מגדלי תעסוקה, ובתוספת התוכנית המאושרת שהזכרנו לעיל מתוכנן מתחם "ביג פאשן גלילות" להציע שלושה מגדלים, מעל למרכז המסחרי. בין היתר נבחנת האפשרות להוסיף, במסגרת התוכנית המורחבת, שימושים שאינם כלולים כעת במתחם, כמו דיור מוגן ומלונאות. ובכל זאת, שלב זה יידחה למועד מאוחר יותר, כשתנאי השוק יהיו משופרים בעיני החברות.