בית המשפט הנחית מכה של מאות מיליוני שקלים על עיריית תל אביב

פסק דין שניתן בבית המשפט המחוזי קובע כי "מיתוג" בניינים לשימור לא מזכה את עיריית תל אביב בהיטל השבחה. לקביעה צפויות להיות השלכות רוחב על בניינים לשימור ועל עיריות בכל הארץ.

● כסף בקיר | קבוצות הרכישה חוזרות לשוק? איפה ההזדמנויות וממה צריך להיזהר
● אחרי ההשקה הסוערת: מי החברות שיעברו למגדל שמעל ביג גלילות?
● שלושה פסקי דין בשבוע | בית המשפט נגד הפניקס: מסרה גרסה שקרית בניסיון לבטל פסק דין נגדה

לפי פסק הדין של השופט גלעד הס מבית המשפט לעניינים מינהליים בתל אביב, הכולל 103 עמודים של עקרונות חישוב היטלי ההשבחה וירידות הערך, ההיטלים שהעירייה תוכל לגבות על בתים שהוגדרו מיועדים לשימור במסגרת תוכנית "העיר הלבנה" יהיו מוגבלים מאוד, ובוודאי לא יגיעו למאות מיליוני השקלים שהעירייה ציפתה לקבל עבורם.

המנצחים הבולטים הם בעלי נכסים בבניינים ל"שימור מחמיר", שיוכלו לקבל פיצוי על ירידת הערך בעקבות התוכנית, אך רק אם יוכיחו כי זכויות הניוד שניתנו להם לבנייה במקומות אחרים בעיר נמוכות משווי הפגיעה בנכס שבבעלותם.

השבחה או פגיעה?

כבר לפני 17 שנים אושרה תוכנית תא/2650/ב לשימור מבנים במתחם "העיר הלבנה" בתל אביב, המצוי בין רחובות בן גוריון, אבן גבירול, בוגרשוב והירקון ובסביבת שדרות רוטשילד וכיכר ביאליק. זאת בהסתמך על קביעת אונסק"ו את האזורים הללו כאתר מורשת עולמית.

כ־1,000 מבנים הוכרזו לשימור במסגרת התוכנית, ועד מהרה החלו ויכוחים לגבי השפעת ההחלטה על שווי הנכסים שכלולים בה. עיריית תל אביב טענה, באמצעות הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, כי עצם הכרזת המבנים לשימור, וחלקם לשימור מחמיר, הביא לעליית שוויים, ועל כן מתאפשר לה לגבות היטלי השבחה. בהתאם לכך, העירייה שלחה מכתבי חיוב בהיטלים לאלפי בעלי דירות.

בעלי נכסים ב"עיר הלבנה" טענו מנגד כי המצב הפוך לגמרי, וכי התוכנית גורמת לירידת שווי - משום שעלויות השימור גבוהות מאוד ומאלצות אותם להשקיע כספים רבים בשדרוג הנכסים שלהם. כמו כן, תוכנית השימור לא מאפשרת להם לממש תוכניות התחדשות עירונית, בראשן תמ"א 38, שהעניקה זכויות בנייה נוספות כנגד חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה.

לאור זאת, הם הגישו תביעות פיצוי על ירידת שווי הנכסים. להערכת עו"ד אלון סמואל, שמייצג בעלי נכסים במתחם, התביעות לירידת שווי מצד בעלי הנכסים הגיעו לכ־2 מיליארד שקל. מנגד, דרישות עיריית תל אביב להיטלי השבחה הגיעו למאות מיליוני שקלים, עשרות אלפי שקלים לכל דירה.

לפני כשנתיים דחתה ועדת הערר המחוזית את טענות שני הצדדים וקבעה כי התוכנית לא משביחה ולא מורידה שווי. לאור זאת, העירייה ויותר מ־500 בעלי נכסים הגישו עררים לבית המשפט המחוזי. 

מחלוקת על העלויות

כעת קבע השופט בראש ובראשונה כי מיתוג נכס לא יכול להוות עילה לחיוב בהיטל השבחה. השופט הס קבע כי מיתוג נכס לשימור עשוי להעלות את ערכו, אך הדבר לא הוכח על־ידי העירייה. לדבריו, מדובר בשאלה שמאית־כלכלית, ועשרות שמאים מכריעים שדנו בנושא הגיעו למסקנה כי המיתוג לא הביא לעליית שווי נכסים.

העירייה אומנם הביאה מחקרים ובדיקות שהוכיחו לטענתה קשר סיבתי הדוק בין אישור התוכנית לעליית שווי המבנים לשימור ב־5%, אך השופט פסק כי לא ניתן ללמוד שקיים קשר כזה, וכי אפילו חלק מהעבודות שהביאה העירייה לא תומכות בטענה. גביית היטל השבחה בגין מיתוג, ולא בגין שינויים תכנוניים אמיתיים בנכס, מנוגדת לדבריו לעקרונות היטל ההשבחה.

במקביל, נקבע כי עלויות השימור גבוהות בהרבה מאלה שחושבו בעיריית תל אביב, וכי תוכנית השימור פגעה בתכונות אובייקטיביות של נכסים (למשל מנעה את האפשרות להרוס אותם ולהקים מבנים חדשים תחתם), אך בעלי הנכסים לא הצליחו להוכיח ירידת שווי של הנכסים שלהם. עם זאת, בעלי המבנים ל"שימור מחמיר" אכן נפגעו, ויש לחשב אם התמריצים שיקבלו אכן מאזנים את ירידת השווי.

בעת קביעת היטל השבחה לדירה לשימור, יש לקחת בחשבון את עלויות השימור, הגבוהות בהרבה מעלויות שיפוץ נכס רגיל, ולקזז אותן מהשווי החדש של הדירה.

ההפרשים לעניין זה בין עיריית תל אביב לוועדת הערר היו של עשרות אחוזים. העירייה קבעה כי עלויות השיפוץ נעות בין 900 ל־990 שקל למ"ר, ואילו מומחה שהביאה ועדת הערר המחוזית קבע כי הן מגיעות ל־1,254-1,383 שקל למ"ר. השופט הס פסק כי הוא לא מתערב בהחלטת ועדת הערר, שכן חוות־הדעת שהוגשה לה על־ידי המומחה הייתה מקצועית, מבוארת ומפורטת.

כמה שוות זכויות מנוידות

ומה לגבי תביעות הפיצויים על ירידת ערך? היחידים שיכולים לראות כעת פיצוי באופק הם בעלים של כ־200 מבנים במתחם "העיר הלבנה", שהוגדרו לשימור מחמיר. המשמעות היא שיש לשמר את המבנים מבלי להוסיף עליהם שטחים וקומות, כפי שניתן במבנים שהוגדרו לשימור רגיל. התמריץ שהציעה העירייה לבעלי המבנים הללו הוא לנייד זכויות בנייה למקומות אחרים בעיר. השופט כתב שאין ספק כי במקרים הללו קיימת פגיעה בשווי הנכסים, אך ניוד הזכויות אמור לקזז אותה, מה שדורש מבחן שמאי.

ועדת הערר החליטה כי מכיוון שתוכנית הניוד טרם אושרה - אין טעם לדון במשמעות הכלכלית של ירידת ערך למבנים לשימור מחמיר. בניגוד לכך, השופט הס פסק כי אין כל מניעה לערוך כבר עכשיו בחינה שמאית בנוגע לשאלה אם מדובר בתוכנית משביחה או פוגעת. הס החזיר את הסוגיה לוועדת הערר, שתבחן את מהימנות הנתונים שיגיעו אליה.

במקביל, בעלי נכסים טענו כי השימור פגע בזכויות שלהם, מכיוון שהוא מנע מהם לקדם תוכנית ותוספת זכויות מתוקף תמ"א 38 באותם בניינים. השופט קיבל את עמדת עיריית תל אביב ופסק, בניגוד לוועדת הערר, כי אין להביא בחשבון את עליית השווי הפוטנציאלית שנובעת מציפיות קונקרטיות לקידום תמ"א 38; אולם במקביל, אין לנטרל עליית שווי שנובעת מציפייה כללית שכתוצאה מתמ"א 38 האזור כולו יפותח.

בשורה התחתונה, המפסידה העיקרית היא עיריית תל אביב, שציפתה להכנסות שמנות מהיטלי השבחה. מנגד, גם בעלי נכסים רבים לא יצאו מרוצים, לאחר שבנו תלי־תילים של נימוקים על ירידת שווי הנכסים, ורובם נדחו על־ידי השופט. שני הצדדים, כפי שהראה בית המשפט, הביאו הערכות ושומות על עליות וירידות ערך, שהיו תלויות בהנחות בלתי מבוססות.