השיטה החדשה של דיירים לעיכוב פרויקטים של התחדשות עירונית

תופעת "הדייר הסרבן" בהתחדשות עירונית עדיין חיה ובועטת ומוצאת הזדמנות להרים ראש חודשים לאחר החתימה עם היזם - ורגע לפני קבלת היתר הבנייה. בוועדת ההתחדשות העירונית בלשכת עורכי הדין, בראשות עו"ד איתמר פנץ, מתריעים כי לאחרונה נפוצה סרבנות בשלב החתימה על הליווי הבנקאי, אחד השלבים המתקדמים בתהליך הבשלת הפרויקט, שגורמת עיכוב של חודשים - עד כדי סכנה ממשית להתקיימותו.

● בית המשפט הנחית מכה של מאות מיליוני שקלים על עיריית תל אביב
● כסף בקיר | קבוצות הרכישה חוזרות לשוק? איפה ההזדמנויות וממה צריך להיזהר

במכתב אל בכירי משרד המשפטים, ובראשם המשנה ליועצת המשפטית לממשלה, עו"ד כרמית יוליס, מסבירים בוועדה כי בניגוד לשלבים אחרים לאורך הפרויקט, שלב החתימה על הסכם הליווי (ההסכם המעניק לפרויקט את המימון הנדרש לו מצד הבנק המממן) מצריך את חתימתם של הדיירים עצמם, כל דייר וחתימתו שלו. דיירים שונים מנצלים זאת ו"מעלים התנגדויות רבות לחתום על מסמכי הליווי, כמעט תמיד מתוך נימוקים לא ענייניים", לשון המכתב. "אותם דיירים מוצאים במעמד הזה שעת כושר לסחטנות", טוענים כותבי המכתב, ומציינים כי מדובר בתופעות "המתרחשות במקרים רבים".

במצב הנוכחי מדובר בסרבנות שנופלת בין הכיסאות: אומנם המחוקק הסדיר את ההתנהלות מול דייר סרבן בשלב החתימה על ההסכם מול היזם - הסכם שמוציא את הפרויקט לדרך ונחתם בשלבים מוקדמים יחסית; אבל המקרים שמציגים אנשי לשכת עורכי הדין מתרחשים בשלבים מתקדמים הרבה יותר, רגע לפני קבלת היתר בנייה.

כך נוצרת בעיה כפולה: ראשית, לאותם דיירים סרבנים יש מנוף לחץ גדול הרבה יותר, הן על היזם והן על יתר הדיירים, משום שכלל הגורמים מעוניינים שהפרויקט ייצא לפועל, שהרי הוא נמצא בישורת האחרונה; שנית, כיום החוק אינו מתייחס לסרבנים אשר "צצים" בשלב זה של ההליך (שהרי הם כבר חתומים על הסכמה לקדם את הפרויקט), ולכן ההתמודדות איתם מורכבת יותר.

"דחיינות משמעותית"

לדברי עו"ד פנץ, מדובר ב"דחיינות משמעותית מאוד, של חודשים, שלעתים יכולה גם להגיע ליותר משנה של עיכובים. זה מייצר נזק אדיר לפרויקט, ודאי בתקופה שבה הריבית גבוהה כל-כך, עד כדי סיכון ממשי שלו".

רק לאחרונה פרסמנו כאן בגלובס על פרויקט שנקלע לבעיה כזו בדיוק - דיירים שכבר חתמו על הסכם פינוי-בינוי, וסירבו לחתום בשלב החתימה על מסמכי השיעבוד והליווי הבנקאי לטובת הגורם המממן של הפרויקט. הם אף הצהירו כי הם מסרבים לפנות את דירתם, על אף שהפרויקט הגיע לשלב מתקדם, וכבר שולמו כ-30 מיליון שקל אגרות והיטלים לצורך קבלת היתר בנייה. בית המשפט קבע כי "עלול להיגרם נזק כבד ולא מידתי" אם הפרויקט לא ימומש.

הסחטנות מצד הדיירים מתבטאת בדרישה לקבל תוספת או הטבה כלשהי ברגע האחרון, כאשר לנגד עיני היזם עומד רק מימוש הפרויקט (שכן אז יחל "לפגוש את הכסף"). אומנם היזם אינו יכול להפלות לטובה דייר אחד לעומת שאר הדיירים, אך במצב שנוצר, כאשר הוא נדחק לפינה על-ידי דייר שמעכב פרויקט שלם, תימצא הדרך להעניק לו דבר מה, בלית-ברירה, כדי שיסכים לחתום ויאפשר לפרויקט להתקדם.

בפנייה של לשכת עורכי הדין אל משרד המשפטים הם מציעים פתרון לסוגיה: מתן ייפוי-כוח לעורכי הדין המייצגים את הדיירים לחתום בשמם גם בשלב החתימה על הליווי הבנקאי.

"במסגרת חתימת בעלי הדירות על הסכם התחדשות עירונית הם חותמים גם על ייפויי-כוח, המאפשרים לעורכי הדין המייצגים לבצע שלל פעולות הנדרשות לצורך הוצאתו אל הפועל של הפרויקט", נכתב במכתב.

"עורכי הדין בעסקה עושים שימוש יום-יומי בייפוי-הכוח לאורכו של כל הפרויקט, לרבות בנקודות משמעותיות שאינן פחותות מהליווי הבנקאי, כגון בשלבי התכנון, הרישוי וההליכים המשפטיים".

"להסתפק בייפוי-כוח"

בהקשר זה מוסיף פנץ כי "חתימה על ליווי בידי בעלי הדירות עצמם אורכת זמן ממושך. רשות מקומית, לדוגמה, אינה מחייבת את היזם להחתים את כל הדיירים בעצמם כדי שיוכל לקבל היתר בנייה, כי זה ייקח הרבה מאוד זמן. לטעמנו, גם בשלב החתימה על הליווי הבנקאי ניתן להסתפק בחתימה באמצעות ייפויי-כוח".

לגלובס נודע כי הצעה כזאת לא תתקבל בקלות, שכן נכון להיום הרגולטור (בנק ישראל במקרה הזה, מתוקף תפקידו כמפקח על הבנקים) אינו ממהר לאפשר זאת. בבנק ישראל ישנה הקפדה רבה על חובת היידוע הישיר של בעל דירה על כלל פרטי עסקה הקשורה בדירתו, וייפוי-כוח "רגיל" לא בהכרח עונה על חובה זו. לדברי עו"ד פנץ, עמדה זו של בנק ישראל נבעת מכך שעד היום טרם הוסברה לו הסוגיה לעומקה.

עו"ד איריס פרנקל-כהן, היועצת המשפטית של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, ציינה בשיחה עם גלובס כי "כלל הצדדים פועלים במשותף בימים אלה כדי לגבש פתרון שייתן מענה לסוגיה וכן יענה על דרישות בנק ישראל בנושא, כל זאת תוך שמירה מלאה על זכויות הדיירים בהתחדשות עירונית". הצעד לא יצריך חקיקה, ככל הנראה, ולכן ניתן יהיה ליישמו במהירות יחסית.

עו"ד ישי איציקוביץ, שותף, מנהל מחלקת נדל"ן באגמון עם טולצ'ינסקי משרד עורכי דין, אומר כי "הסדרת השימוש בייפוי-כוח מול הבנקים לחתימה על מסמכי הליווי בהחלט נדרשת, והשימוש בייפוי-הכוח יכול להקל, לזרז ולחסוך זמן יקר במקרים כאלה, אך הוא לא בהכרח ייתן פתרון במקרה של בעל דירה המפר את ההסכם בשל אי-החתימה על מסמכי הליווי - הן משום שלא אחת ישנו חוסר בהירות בהוראות ההסכם מול היזם בנושא זה, והן משום שעורכי דין רבים נמנעים משימוש בייפוי-כוח בנסיבות חריגות.

"לפיכך, ראשית יש לנסח את הוראות ההסכם המחייבות את בעל הדירה לחתום על המסמכים ומסדירות את הנסיבות שבהן ניתן לעשות שימוש בייפוי-הכוח, בצורה בהירה שאיננה ניתנת לפרשנות או מתירה לבעל הדירה שיקול-דעת או אפשרות שלא לחתום על המסמכים. לצד זאת, יש לחדד בהסכם את ההשלכות של אי-חתימה על ההסכם, ובכלל זאת את הנזקים והסעדים העומדים ליזם וליתר בעלי הדירות בנסיבות אלה, ואולי אף לשקול לכלול בהסכם פיצוי מוסכם במקרים כאלה".

ממשרד המשפטים נמסר: "נראה כי מדובר בנושא משמעותי, ואנו פועלים בימים אלה לבחינת האפשרויות להתרת חסמים בנושא אל מול הרגולטורים הרלוונטיים, לרבות בנק ישראל, ובשיתוף הרשות להתחדשות עירונית".