"מלונות יוקרה במקום פנטסטי": המכרזים הפחות מוכרים של הקרקע הלוהטת בתל אביב

עשרת המכרזים הגדולים ברובע שדה דב, עבור 7,159 יחידות דיור בסך־הכול, מושכים בעת האחרונה את מרב תשומת־הלב של ענף הנדל"ן. ארבעה מהם שווקו בהצלחה בחודש שעבר, ועוד חמישה צפויים להיסגר בעוד פחות משבועיים, והשוק עסוק בעיקר בהם.

● ניתוח גלובס | נתוני הלמ"ס שהיכו בהלם את ענף הנדל"ן: כמה מבצעי מימון על דירות באמת יש?
● עם עלייה של מעל 10% זה המחוז שהוביל את הקפיצה במחירי הדירות

אלא שברקע הרעש הגדול שעוררו המכרזים הללו, פרסמה לאחרונה רשות מקרקעי ישראל עוד שלושה מכרזים מעניינים לא פחות ל־1,300 חדרי מלון, שצפויים לעורר עניין לא קטן.

מדובר בשלושה מכרזים בתוכנית מרכז הרובע - תוכנית תא/1/4444 החולשת על כ־570 דונם ומתוכננת להציע בין היתר 7,128 יחידות דיור וכן 1,700 חדרי מלון. מרביתם, 1,300 חדרים בסך־הכול, מוצעים במכרזים החדשים שפורסמו כעת, וצפויים להיסגר בחודשים הקרובים.

כמעט 12% מהחדרים הקיימים בעיר

לפני ש"צללנו" אל פרטי המכרזים עצמם, עצרנו לבדוק כמה מכרזים לשיווק קרקעות למלונאות פורסמו על ידי רמ"י בעת האחרונה בתל אביב. נאלצנו להרחיק עד ל־2011 כדי למצוא אחד כזה: המכרז עבור מגדל מלון שרונה המפורסם, שעליו כתבנו ממש לאחרונה, אחד המלונות הגדולים בעיר שממשיך להיבנות כבר כעשור.

עובדה זו הופכת את פרסום שלושת המכרזים החדשים, ובהם 1,300 חדרי מלון, למשמעותית עוד יותר: ראשית, מדובר במאסה גדולה של חדרים המשווקת בבת־אחת. לפי הלמ"ס נכון לסוף 2023 ישנם בתל אביב 10,511 חדרי מלון, כך שהמכרזים החדשים מציעים כמות השווה לכ־12% מכמות החדרים הקיימת בעיר כיום; שנית, תוספת כזו אחרי שנים ללא שיווק של קרקע חדשה למלונאות בעיר, היא חדשה מעניינת עבור הענף כולו.

"זו בשורה חיובית מאוד לענף, אחרי עשרות שנים שלא נבנה שום מלון גדול וחדש על קו החוף של תל אביב", אומר שמאי ירון מלול ממשרד מלול שמאות מקרקעין, חבר לשכת שמאי המקרקעין בישראל. "ישנם שלושה מלונות קטנים שנבנים כרגע במרכז העיר, אבל לא מדובר באותם ממדים - הם יציעו ביחד אולי 500 חדרים".

שמאי מלול מדבר גם על החולשה הנוכחית של ענף התיירות בישראל, והוא איננו מודאג: "יש ביקוש לתיירות בתל אביב־יפו גם היום.

"צריך להוציא מהמשוואה את תקופת הקורונה ואת תקופת המלחמה - הכול בסופו של דבר יסתיים והתיירות תחזור לכאן. בפרויקטים כאלו מסתכלים חמש שנים קדימה, ולא לעכשיו. תל אביב זו אחת הערים המבוקשות בעולם, והמצב הקיים זמני. יהיו פה עוד הרבה תיירים".

מדובר כאמור על שלושה מכרזים, החולשים על פני כ־26.5 דונם במרכז רובע שדה דב.

המכרז הגדול מהם מציע חמישה מגרשים, על שטח של כ־20 דונם. במגרש 2501 ניתן לבנות 300 יחידות דיור מלונאיות, לצד 14,520 מ"ר של שטחי תעסוקה ו־10,083 מ"ר שטחי מסחר. המלון ייבנה במגדל בן 30 קומות, ושטחי המסחר והתעסוקה בבניין בן שמונה קומות.

במגרש 2502 ניתן יהיה לבנות מלון בן 100 חדרים, 1,449 מ"ר מסחר ו־5,480 מ"ר תעסוקה, בשמונה קומות. במגרש 2451 ניתן יהיה להקים מלון בן 100 חדרים, 1,954 מ"ר מסחר ו־5,400 מ"ר תעסוקה, גם כן בבניין עם שמונה קומות. במגרש 2452 ניתן יהיה להקים בניין בן 19 קומות, שבו יהיו מלון בן 300 חדרים, 10,500 מ"ר תעסוקה ועוד 987 מ"ר למסחר.

מגרש 2402 הוא היחיד מבין החמישה שאינו כולל שטחי מלונאות, ומציע 10,125 מ"ר לתעסוקה ועוד 2,804 מ"ר למסחר, בבניין בן שמונה קומות. בכל חמשת המגרשים ניתן לבנות עד חמש קומות תת־קרקעיות, בעיקר עבור חניונים, אך בחלק מהם ניתן יהיה להקצות שטחים בקומות אלו גם עבור שימושי תרבות, פנאי ומסחר הנלווה להם.

המכרז הגדול מהשלושה הוא גם הראשון שייסגר, על פי התכנון - ב־19 במאי הקרוב, כלומר בעוד קצת יותר מחודשיים.

"רוב השחקנים הגדולים יגשו. המיקום פנטסטי"

מכרז נוסף מציע 300 יחידות דיור מלונאיות על קרקע בשטח של כשני דונם. במגרש זה ניתן להקים בניין בן 19 קומות עם חמש קומות תת־קרקעיות. המכרז השלישי מציע לשיווק שני מגרשים, בשטח כארבעה דונמים יחד, שעל כל אחד מהם אפשר להקים מלון בן 100 חדרים. כל אחד מהמלונות יהיה בן תשע קומות, עם חמש קומות תת־קרקעיות.

בשני המכרזים הללו יתאפשרו גם שימושי תרבות, בילוי, הסעדה, אולמות כנסים, אולמי שמחות ומרפאות, מעל קומת הכניסה ובשתי קומות המרתף העליונות. שני המכרזים הללו צפויים להיסגר ב־23 ביוני השנה.

בשנים האחרונות היו כמה וכמה הצלחות למכרזי מלונאות ברחבי הארץ, לאו דווקא במוקדי התיירות המוכרים: בשנה שעברה שווקו בהצלחה מכרזים בזיכרון יעקב (באופן חלקי) ובקריית מוצקין, ובקצרין ובעין הוד נרשמו הצלחות למכרזים כאלו בשנת 2023.

המכרז הגדול האחרון שנסגר באחד ממוקדי התיירות הגדולים היה מכרז עבור 721 חדרי מלון ברובע שדה התעופה באילת, שב־2022 שווקו 438 חדרים ממנו בהצלחה.

"בתקופה האחרונה היו לא מעט מכרזים מוצלחים למלונאות, גם במרכזי תיירות מובהקים וגם בכאלו שנחשבים פחות כאלו, וזה סימן מעודד", אומר מלול. "ענף המלונאות הוא ענף של שחקנים גדולים, אבל הוא מאוד סגור, תחרותי וצפוף, עם כ־15 שחקנים גדולים באמת שיכולים להתמודד על מכרזים בסדרי הגודל המוצעים כעת בשדה דב.

"אני מניח שנראה 10 או 12 הצעות למכרזים האלה, רוב השחקנים הגדולים ירצו לגשת, כי מדובר במלונות ברמה הגבוהה ביותר, מלונות יוקרה במקום פנטסטי, אולי הכי טוב היום בישראל. אני צופה הפתעה במחירים: הם יהיו גבוהים, ולא מאוד רחוקים מהממוצע של קרקע ליח"ד במכרזים האחרונים למגורים (ממוצע של כ־1.6 מיליון שקל קרקע לכל יח"ד - י"נ)".

5 מכרזי מגורים צפויים להיסגר בסוף החודש

בחודש שעבר נסגרו ארבעה מכרזים מתוך חמישה בייעוד מגורים ברובע שדה דב. הסכום הכולל שבו שווקו הקרקעות במכרזים אלו הוא כ־6.3 מיליארד שקל. בסוף החודש מתוכננים להיסגר חמישה מכרזים נוספים, הפעם בתוכנית צפון הרובע, ובהם 2,967 יחידות דיור.

בהתאם לממוצע ההצעות בארבעת המכרזים ששווקו בהצלחה, עשרת המכרזים יחד צפויים להכניס לקופת המדינה כ־12 מיליארד שקל.

אמנם קרקעות בייעוד מלונאות, מסחר ותעסוקה מתומחרות לרוב במחירים נמוכים יותר מקרקעות למגורים, אך אפשר להניח כי שלושת המכרזים שפורסמו כעת יכניסו למדינה סכום נאה של מאות מיליוני שקלים לכל הפחות.