באילו ערים קשה יותר למכור דירות יד שנייה?

בשנים האחרונות משפרי דיור אימצו לעצמם שיטת רכישה ומכירת דירות מסוכנת - רכישת דירה חדשה בטרם נמכרה הדירה הקיימת. אולי שיטה מסוכנת, אך היא הוכיחה את עצמה באווירת הריביות האפסיות ועליות המחירים.

● ניתוח | עסקת הענק והשאלה: האם מחירי הקרקעות בתל אביב יורדים?
● העיר שמובילה בהתחלות הבנייה, והנתון שצריך להדאיג את רוכשי הדירות החדשות

מדובר בהימור שגורס כי כדאי להאיץ רכישה ולעכב מכירה, כי מחירי הדירות עולים, וניתן להפיק רווח מפער הזמנים שבין הרכישה למכירה. כאמור, כשהריביות היו אפסיות הוא הצליח כמעט תמיד. כיום הסיכוי לזה ירד באופן משמעותי, וגם מי שרוכש דירה חדשה, ומעכב במספר שנים את מכירת דירתו, כי הוא סבור שמחירי הדירות יוסיפו לעלות - עלול למצוא את עצמו בסוף התהליך בבעיה, אך לפחות הסיכון למיסוי עודף קטן בהרבה מאותו אחד שרוכש דירה יד שנייה לפני שהוא מוכר את דירתו.

הנתונים לעניין זה הם חד משמעיים: בין 2021 ל-2024 כמות העסקאות שבוצעה בדירות יד שנייה נפלה בכמעט מחצית; אם נגדיל את הרזולוציה ונבדוק את השווקים לפי ערים, נגלה שיש שווקים מסוכנים יותר ופחות מהיבט זה, ומומלץ לבעלי דירות יד שנייה להסתכל על המספרים הללו, כדי להבין עד כמה הביקושים לדירות שלהם השתנו בזמן כה קצר:

בדימונה מספר העסקאות בדירות יד שנייה נחתך ב-37% בתוך שלוש שנים; בנהריה - ב-32%; בנתניה - ב-30%; בתל אביב, באילת ובאשדוד ב-27%; בעפולה ובקרית גת - ב-26%.

אלה הן הערים שניתן לקטלג אותן כערים הבעייתיות ביותר למכירת דירות יד שנייה.

כמובן שלכל אחת מהן יש את סיבה משלה. שוק הדירות בדימונה ובקרית גת, למשל, נכבש כמעט לחלוטין על ידי דירות חדשות. מי שמגיע לשם לרכוש דירה מעדיף לבדוק קודם מה קורה אצל היזמים לפני שהוא פונה לדירות יד שנייה. אמנם יש פערים של מאות אלפי שקלים בין דירה חדשה לדירה ישנה, אולם גם החדשות עדיין נמצאות בהישג יד. על פי נתוני מדלן, דירת שלושה חדרים יד שנייה בדימונה נמכרה בכ-500 אלף שקל, ואילו דירה חדשה בקרוב למיליון.

בנהריה אפשר להסביר חלק מהירידה במלחמה: יותר קונים מעדיפים דירות עם ממ"ד. תל אביב היא כנראה בירת המבצעים של היזמים, ורוב הדירות שנרכשות בה בימים אלה (כ-60%) הן דירות חדשות.

לעומתן, הערים הפחות מסוכנות לבעלי דירות יד שנייה שמעוניינים למכור אותן, הן פתח תקווה, שם המכירות של דירות יד שנייה ירדו בשלוש השנים האחרונות ב-4% בלבד, באשקלון ב-6%, בירושלים ב-14%, בראשון לציון ב-12%, בחדרה ב-15% וברמת גן ב-10%.

יוצאת הדופן: ראש העין

יוצאת דופן היא ראש העין, שבה המכירות של דירות יד שנייה דווקא עלו בשלוש השנים האחרונות ב־35%. לפי נתוני מדלן, בראש העין יש מקרה מעניין גם מבחינת מחירים. בעוד שדירות 4 חדרים חדשות נמכרו ב-1.87 מיליון שקל, דירות 4 חדרים יד שנייה נמכרות ב־2.34 מיליון שקל. בדירות הגדולות יותר המצב הפוך: דירות חמישה חדרים יד שנייה נמכרות בכ-3 מיליון שקל, ואילו החדשות ב-3.58 מיליון שקל בממוצע.

ככלל יש להביא בחשבון כי גם כשמדובר ביד שנייה, הדירות הנמכרות ביתר קלות הן דירות שנבנו בעשורים האחרונים, הן מצוידות בממ"דים, ובמפרט טכני שדומה לזה של דירות חדשות - מרפסת, מחסן, מקום חניה למכונית, מיזוג אוויר וכד'.

דירות ישנות ולא משופצות הן דירות שיקשה על בעליהן למוכרן במהירות, אלא אם יעשו התפשרות כואבת במחיר.

ואולם ככלל, מוכר דירה יד שנייה ב-2025 צריך לקחת בחשבון זמן המתנה ארוך יותר משהיה מקובל בתחילת העשור, עד שיצליח למכור את דירתו. יש מקרים שבהם ייווכח שאם לא יתפשר על המחיר - לא ימכור. שוק הדירות מיד שנייה מדשדש, ורוכש דירה שלא ער לנעשה עלול גם להיקלע גם לדרישות מיסוי גבוהות מרשות המסים.