קניתם דירה וצריכים למכור את הישנה? אל תבנו על הארכה של התקופה

האם תקופת ה"גרייס" לקבלת פטור ממס בגין דירת מגורים יחידה למשפרי דיור תוארך בקרוב ל־24 חודשים ומה יהיו ההשפעות על המשק? בעוד כחודשיים, בסוף מאי, עתידה להסתיים הוראת השעה שקיצרה את תקופת "הגרייס" למכירת דירת מגורים יחידה בפטור ממס שבח והקלות במס רכישה למשפרי דיור מ־24 חודשים ל־18 חודשים.

● 150 מיליארד שקל במוקד: המאבק על ניהול פרויקט המטרו עולה שלב
● החסם האמיתי בהתחדשות עירונית בחברה החרדית: "דיני שכנים"

נכון להיום משפרי דיור יכולים לרכוש דירה ולשלם בגינה מס רכישה כדירה יחידה, אם ימכרו את דירת המקור תוך 18 חודשים. אם תפוג הוראת השעה ולא תוארך, תעלה התקופה בחזרה ל־24 חודשים כפי שהיה נהוג בעבר.

לגלובס נודע כי במסגרת דיונים באוצר כבר מדברים על כוונה להשאיר את פרק הזמן למכירת דירת המקור על 18 חודשים בלבד, וכי הנושא בדיונים כעת.

ההטבה: פטור ממס שבח לדירת מגורים יחידה

רבים מבעלי דירת מגורים אחת המבקשים להחליפה באחרת, רוכשים את הדירה החדשה טרם מכירת הדירה הישנה. בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין, בעל דירה יחידה יכול למכור את דירת המגורים שלו בפטור ממס שבח, גם אם רכש דירה אחרת תחתיה, ובלבד שימכור את הדירה הקודמת תוך תקופת "גרייס" של 18 חודשים ממועד רכישת הדירה החדשה. אם ימכור את דירת המקור תוך 18 חודשים, יהיה זכאי לשלם מס רכישה מופחת כדירה יחידה בגין הדירה החדשה.

בעבר עמדה תקופת ה"גרייס" הזו על 24 חודשים. ב־2016 קוצרה התקופה כדי לעודד חזרת דירות לשוק ולהגדיל את ההיצע. הוראת השעה נקבעה אז לחמש שנים וביולי 2021 (לאחר הארכה קצרת מועד) פג תוקפה ותקופת "הגרייס" עלתה ל־24 חודשים.

אולם במסגרת חוק ההסדרים לשנים 2023־2024 הוחלט לקצר שוב את התקופה בהוראת שעה למשך שנתיים. לעמדת המחוקק, תקופת "גרייס" ארוכה מדי מאפשרת למשפרי הדיור להחזיק בשתי דירות במקביל על מנת להמתין לעליית מחירי הדיור, דבר הגורם לעלייה במלאי הדירות, מקטין את היצע הדירות ותורם לעליית מחירי הדיור. הוראת השעה נכנסה לתוקפה ב־1 ביוני 2023 ובעוד כחודש וחצי תפוג תחולתה.

 רון נובוטני, מנכ''ל אנגלו סכסון / צילום: עוז מועלם

בחודשי המלחמה הראשונים, כאשר עלה החשש כי משפרי דיור שרכשו דירות לפני פרוץ המלחמה לא יצליחו למכור את דירות המקור שלהם, העניקו באוצר וברשות המסים תקופת חסד נוספת (שלושה חודשים לאחר המועד שבו אמורה הייתה להסתיים תקופת ההקלה) למכירת הדירות תוך ניצול הטבות המס.

רקע: "אנשים חיכו כדי לקבל את המחיר המקסימלי"

מנגנון הארכה וקיצור תקופת הגרייס מונע בעיקרו ממדיניות הדיור והנדל"ן של האוצר אשר משתנה על פי מצב השוק. לדברי גורם באוצר, הנטייה של האוצר לחוקק חוק או הוראת שעה חדשה כדי לקבע את 18 חודשי הגרייס מונעת מהנתונים המראים כי אין היום קיפאון בשוק, נערכות עסקאות ואין בעיה למכור דירות בטווח הזמן של שנה וחצי.

לדברי גורם באוצר, "הנתונים היום מראים שכבר אין השפעה של המלחמה על קצב מכירת הדירות. אנחנו לא רואים היום בעיה של עסקאות שנדחות, והמצב מאוד שונה מתקופות שבהן הייתה הצדקה לפרק זמן ארוך יותר.

"במקור ב־2016, כאשר תקופת הגרייס קוצרה, היה מצב של ריבית אפסית ועליית מחירי דירות, וכלכלית מי ששקלל את הצעדים שלו הגיע הרבה פעמים למסקנה שעדיף לקחת הלוואת גישור ולחכות עם המכירה של הדירה הראשונה שלו עד שיקבל את המחיר המקסימלי שהוא יכול לקבל. מדיניות הדיור שלפיה לא מעודדים השארת הדירות על המדף ויש לסייע בהיצע שיש בשוק הובילה לקיצור התקופה.

"היום ברור שהסביבה השתנתה, הריבית היא לא הריבית שהייתה ומחירי הדירות פחות דוהרים. אם התקופה תוארך זה יכול להביא שוב לתופעה שאנשים יחכו עם מכירת הדירה עד לרגע האחרון עבור תועלות אחרות".

עוד לדברי אותו גורם, "חייבים להביא בחשבון את הצורך ביציבות חקיקתית ויציבות לשוק. כשיש הוראות חוק מסוימות שהציבור מורגל אליהן עדיף לעשות בהן כמה שפחות שינויים".

התומכים: רוב הדירות נמכרות מהר יותר

האם הארכת תקופת החסד נחוצה בשוק הנוכחי? לדברי רון נובוטני, מנכ"ל רשת אנגלו סכסון, התשובה לכך שלילית. "כולם מדברים כיום על מבצעי הנדל"ן של הקבלנים, והארכת תקופת המכירה ברכישת דירה חליפית כלל לא רלוונטית לדיון הזה", הוא אומר.

הסיבה לכך היא שעל פי חוק בכל הנוגע לרכישת דירת מגורים מקבלן או קבוצת רכישה, תקופת המכירה של דירת המקור עומדת על שנה מיום שבו הייתה ההחזקה אמורה להימסר לידי הרוכש או תוך שנה מיום מסירת החזקה בפועל אם היה עיכוב במסירה, או תוך 18 חודשים מיום רכישת הדירה מהקבלן - לפי המאוחר.

בנוגע לשוק דירות יד שנייה מסביר נובוטני כי השוק פעיל ורוב הדירות נמכרות בפרק זמן הרבה יותר קצר מאשר שנה וחצי. "כשבאוצר צמצמו את תקופת המכירה משנתיים לשנה וחצי הם חששו לעשות את זה כשינוי חקיקה כי רצו לראות איך זה ישפיע על השוק, ולכן הם קבעו את זה בהוראת שעה לתקופה קצובה של שנתיים. הכוונה הייתה להניע מהלכים של יותר היצע ושאנשים יוציאו את הדירות למכירה ולא ישבו על הגדר. השאלה שמניעה את השינויים האלה היא האם אנשים מצליחים למכור היום דירות יחסית בקלות ואנחנו רואים ברוב חלקי הארץ שהתשובה לכך חיובית", מסביר נובוטני.

לדבריו, "רואים ברוב הארץ גם עליות בהיקפים של העסקאות וגם עליות במחירים. יש מקומות נקודתיים שיש בהם דשדוש ואולי טיפה ירידה, שזה יותר באזור הצפון אבל השוק פעיל ויש היום גם עליות מחירים והתגברות בהיקף העסקאות. בנסיבות הללו, אין הצדקה להאריך את תקופת המכירה ברכישת דירה חליפית".

עוד מוסיף נובוטני כי "מי שטוען ששנה וחצי זה פרק זמן לא מספיק זה מי שהוא קשיח עם המחיר ולא מוכן לרדת ממנו. בסוף עוד חצי שנה זה לא מה שיעזור לו למכור. הוא רוצה להמר על זה שהשוק אולי יעלה ואז הקונים יגיעו למחיר שהוא דורש, אבל התקופה הזאת לא תעשה את ההבדל אחרי שהדירה שלו תהיה בשוק כבר מעל שנה. שנה וחצי אבל זה פרק זמן מספיק ארוך למכור את דירת המקור במחיר שוק ולא על בסיס איזושהי פנטזיה שהמחיר יעלה".

נובוטני מדגים את זה באמצעות "זמן על המדף" בממוצע במכירות שמבוצעות דרך אנגלו סכסון, שעומד על חודשיים בעיר נהריה, חצי שנה בתל אביב, ארבעה חודשים בקריית גת וארבעה חודשים בחיפה.

המתנגדים: חלק עדיין סובלים מהשלכות המלחמה

אבל לא כולם מסכימים שהמשק לא זקוק לחצי השנה הנוספת למכירת הדירה החליפית. "חלקים גדולים מהשוק עדיין סובלים מהשלכות המלחמה", אומר עו"ד מאיר מזרחי, מומחה למיסוי נדל"ן. "24 חודשים הם זמן סביר למכירת דירה בתקופת שוק במלחמה ובהאטה. רצונו של משרד האוצר לא להאריך את התקופה ל־24 חודשים (כשההארכה היא אוטומטית ולא צריך לעשות שום פעולה חקיקתית עבור זה) היא גזירה מיותרת שהציבור לא יוכל לעמוד בה".

עו"ד אתי לוסקי, בעלת משרד המתמחה במיסוי נדל"ן ולשעבר מנהלת מחלקת שומה במיסוי מקרקעין, מוסיפה כי "חשוב להפנים שהשוק עדיין לא חזר להתאוששות, ניתן לראות זאת גם באזורים מבוקשים, יש המון דירות יד שנייה שעומדות על המדף. זה נובע מכמה סיבות, בהן דרישות לממ"ד, הצעות מכר מפתות לדירות חדשות שמעניקים הקבלנים יחד עם תנאי תשלום מפתים ופטורים מריבית והצמדה.

"בשל סד הזמנים הקצר, המוכרים מפחיתים או מתפשרים על מחיר המכירה שהרי התקופה כיום עומדת על 18 חודשים. אין ספק שתקופת גרייס של 24 חודשים תיתן את אורך רוח הנחוץ לשוק ואת השהות הנדרשת להתארגנות למכירת הנכס".