מבול של דירות: הניסוי הענק של ירושלים

הניסוי הנדל"ני הכי מעניין בישראל קורה כעת בירושלים. המקום היחיד שבו באופן מאוד ברור היצע הדירות עוקף את הביקוש, ובאקסטרים.

● מה אפשר ללמוד ממדד מחירי הקרקעות שפרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה  
● מתי יפונה בסיס הקריה? שני מכרזים נדחו בשלושה חודשים, שוב 

נסביר: במשך שנים הבטיחו שרי אוצר ושיכון "להציף את ישראל בקרקעות", מתוך הכרה פשוטה שכך עובדים חוקי ההיצע והביקוש, ושזו הדרך הכי יעילה (ואולי היחידה) לשנות את מגמת המחירים. דיברו - ולא באמת עשו. הסיבות רבות: השלטון המקומי לא ממש זרם עם החזון לבנייה מסיבית, שמעמיסה על התשתיות; ועדות התכנון לא רצו לקדם פרויקטים מחשש לחטוף על הראש בגלל אישור פרויקט לא מוצלח; ותמיד עלה הטיעון השכיח שבישראל אין די קרקע לבנייה.

אבל דווקא ירושלים, שחסומה להתרחבות מכל עבר משיקולים גיאופוליטיים וסביבתיים, מוכיחה שאפשר. במספרים, בשנה החולפת נרשם שיא במתן היתרים לבניית כ-7,700 דירות, מתוכן 3,044 בהתחדשות עירונית. לסבר את האוזן - בתל אביב, "בירת הנדל"ן של ישראל", ניתנו בשנה שעברה היתרים ל-601 דירות בלבד בהתחדשות עירונית. בארבע השנים האחרונות ניתנו בירושלים היתרים לבניית כ-28 אלף דירות חדשות, יותר מכל עיר אחרת. ומי שחשב שהיצע אדיר יגרום ליזמים להוריד רגל מהגז, גילה שבשוק שצמא לשלטון מקומי יעיל ואמפטי, הם מוכנים להסתער ולקחת את הסיכון. סוף סוף יש להם עם מי לדבר. כל עוד ראש העיר משה ליאון פורש לפניהם שטיח אדום, הם באים בשמחה. אז המבול הגיע, אין כמעט יזם ללא פרויקט בירושלים, ואפילו טראומת הולילנד וחיפוש השחיתות תחת כל מגדל מאחורינו.

צומחת בגלל לידות

השאלה עכשיו, שאין עליה תשובה פשוטה, היא מי בעצם יגור בדירות הללו. לפי הנתונים האחרונים שיש לנו, קצב הבריחה מירושלים לא ממש נעצר. ב-2022 נכנסו לעיר 12,172 תושבים חדשים, אבל יצאו ממנה 27,682. העיר אומנם ממשיכה לצמוח, אבל זה בעיקר בגלל קצב לידות מרשים במיוחד. נתוני הלמ"ס שפורסמו השבוע הראו שכמות הדירות החדשות שעומדות למכירה בבירה הגיעה לשיא חדש - 7,354 בסוף ינואר.

רק שהתנופה נמשכת. בשבוע שעבר המליצה העירייה לאשר קידום של עוד 1,600 דירות חדשות בפרויקטים של פינוי בינוי: 1,282 בארמון הנציב (מגדלים של עד 35 קומות), 205 בקרית מנחם (42 קומות!) ו-104 דירות ברמת אשכול (12 קומות).

גם במועצת העיר לא שקט, בטענה שהמגדלים הללו נועדו בעיקר לנסות לשנות את התמהיל העירוני (כרגע 30% חרדים ו-40% ערבים) - להחזיר חילוניים ולהרחיק חרדים שעדיין מתקשים לאמץ פתרונות כמו מעלית שבת. ובכלל, תחזוקת מגדלים מחייבת תושבים הרבה יותר חזקים סוציו-אקונומית מהממוצע הירושלמי. גם היזמים מתחילים להפנים שמהירות העלייה לקרקע והאצת השיווק היא קריטית, כי לא בטוח שיהיו מספיק קונים לכולם (או מספיק דירות להשכרה לדיירים הוותיקים שיחפשו איפה לגור בתקופת הביניים, עד שהבניין הישן יהפוך לחדש).

ולפי שעה, ההיצע העצום אכן עושה את פעולתו על המחירים. לפי נתוני הלמ"ס לסיכום 2024, בזמן שמחירי הדירות שנמכרו בערי ישראל רשמו עלייה ממוצעת של 8%, בירושלים המחיר ירד ב-3.3% (מחיר ממוצע של 2.73 מיליון שקל). בכל סוגי הדירות נרשמה ירידת מחירים, כשבדירות 5.5-6 חדרים, למשל, נרשמה צלילה של 13%, מ-5.5 מיליון שקל ל-4.8 מיליון שקל. והיד עוד נטויה.

תחזית או משאלת לב

האם ההיצע רק מקדים את הביקוש, והישראלים, דתיים וחילוניים, יחזרו בהמוניהם לבירה? גם אם זו משאלת לב, זו בוודאי לא תחזית פשוטה. או התחזית, שבוודאי לא מבשרת טובות אורבנית ולאומית, שיהודים מחו"ל יקנו דירות רק כדי לקפוץ לביקור פה ושם.

והאבסורד, שהוא גם המפתח לאנומליה הירושלמית, הוא שמדובר בעיר היחידה בישראל שפרנסיה יכולים להתעלם מהסיכון התקציבי שקצב בנייה כזה עלול לייצר. ככה זה כשיש תקציב ממשלתי "בילד אין", מענק של יותר ממיליארד שקל בשנה.

גם הגאווה של ראש העיר בביקוש לשטחי משרדים מניבי תעסוקה וארנונה, מתעלמת מהאיטיות שבה זה קורה. לאחרונה נדחה בפעם השמינית מכרז להקמת מגדל של 78 אלף מ"ר בכניסה לעיר. עוד שני מתחמים, על כ־350 אלף מ"ר, מחכים לשיווק. אם הם יתעכבו עוד, מקסימום הממשלה תגדיל עוד קצת את "מענק הבירה".

כוכבי השבוע

מצוין: פיקח או טיפש? טראמפ לא המציא כלום

בימים ההם בזמן הזה: על רקע חגיגות פורים, ההשוואות בין אז לעכשיו מתבקשות מדי. הרצון להשמיד, להרוג ולאבד את כל היהודים, התככים בצמרת, הדיפלומטיה, וגם ההשוואה בין מי שהיה מנהיג המעצמה הגדולה ביותר לפני 2,500 שנה, למנהיג המעצמה כעת.

"מלך פיקח היה, מלך טיפש היה" - אומרים חז"ל על אחשוורוש, במה שנראה כמו ניתוח מדויק של רבים ממנהיגי העולם במאה ה-21. כך כתב לפני 100 שנה הרבי של חב"ד: "אחשוורוש היה הפכפך בטבעו, גס רוח, חכם בעיניו ונוח לכעוס. שררה בו ערבוביה של טוב ורע, חכמה וטיפשות, הכל ביחד". מוכר למדי.

אפילו הפסוקים האחרונים של המגילה קורצים מיד לאקטואליה. ‏"ויישם המלך אחשוורוש מס" זו התזכורת המתסכלת למה שתמיד קורה בסוף. גם ניצחון הוא עסק מורכב ומאוד יקר. פורים שמח.

בלתי־מספיק: בורחים מהלוואות צמודות מדד

החשש של הישראלים מהאינפלציה מעוות את החלטותיהם באופן דרמטי. מדד המחירים אכן חורג זמן רב מהגבול העליון שקבע החוק (3%), ועדיין, לאורך שני העשורים האחרונים מדובר באינפלציה שנתית ממוצעת של 1.7%, מה שמוכרח להכניס פרופורציה להחלטות.

השבוע בנק ישראל דיווח כי נתח ההלוואות צמודות המדד הגיע בפברואר לשפל היסטורי של 18% בלבד. זאת לעומת 27% בפברואר 2023 וכמעט שליש בפברואר 2022. המשמעות היא שאנשים בורחים מהלוואות שמתעדכנות מדי חודש בהתאם למדד המחירים לצרכן, גם במחיר של ריבית יקרה בהרבה. מעדיפים לשלם 5% ריבית קבועה ללא הצמדה, ולא 3% ועוד קצת, אבל צמוד.

לשקט נפשי יש ערך רב, ואולי גם הבנקים תורמים לכוון את הקונים בעיקר למסלול לא צמוד. אבל כשמדובר בחוב שניטל לעשרות שנים קדימה, הזהירות הזו עלולה לעלות להמון ישראלים מאוד ביוקר.