המסמך שחושף: הפיתוח העירוני "נוגס" בשטחים הפתוחים מהר משחשבנו

השטחים הפתוחים בישראל מצטמצמים בקצב גבוה - מהיר יותר משחשבנו. כך עולה ממסמך שפורסם לאחרונה על ידי צוות ההיגוי לתמ"א 35, תוכנית המתאר הארצית לבנייה, פיתוח ושימור. על פי המסמך, בין שנת 2003 לשנת 2021 השטח הכולל של השטחים הפתוחים בישראל ירד מכ־16.4 מיליון דונמים לכ־15 מיליון דונמים, קרי "נגיסה" של כ־72 קמ"ר בממוצע בשנה. עד כה, בפרסומים קודמים של גורמים שונים, דובר על קצב ירידה של כ־30 קמ"ר בשנה "בלבד". לשם השוואה, מדובר בשטח שגדול פי 25 מהעיר תל־אביב כולה.

● קניתם דירה וצריכים למכור את הישנה? אל תבנו על הארכה של התקופה
● החסם האמיתי בהתחדשות עירונית בחברה החרדית: "דיני שכנים"

תמ"א 35 עוברת בשנים האחרונות עדכון כולל, בין היתר במטרה להפוך את האזורים הבנויים בישראל לצפופים יותר בעתיד - כדי לתת מענה לביקוש הגדול למגורים ולקצב גידול האוכלוסייה הגבוה. במסגרת זו, ועדת המשנה לנושאים תכנוניים עקרוניים (ולנת"ע) מונתה לשמש כוועדת ההיגוי לתוכנית, ולאחרונה סיים צוות התכנון שלה עבודה עדכנית למיפוי המצב הקיים בישראל נכון להיום - עבודה שתועלה לדיון בוועדה השבוע. מדובר בדוח "מעקב ובקרה 2.0" העוסק אך ורק בתיעוד המצב הקיים, שלב אחד לפני עריכת ניתוח מקצועי של המידע, אך כבר בנקודה זו הוא מציע לא מעט נתונים שמעניין להתעכב עליהם.

עכו מנצלת שטחים

הדוח כולל בין היתר פרק אשר מפרט על התפתחות פריסת שימושי הקרקע לאורך השנים, ומתמקד בשלוש נקודות זמן: השנים 2003, 2014 ו־2021. הוא מתבסס על מסמכי "שכבת שימושי קרקע" של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ומפלח את הנתונים לפי נפה או מחוז, ומציג גם נתונים כלל ארציים.

על פי פרק זה, בשנת 2003 היו בישראל כ־16.4 מיליון דונמים של שטחים פתוחים; בשנת 2014 היקף זה ירד לכ־15.8 מיליון דונמים; ובשנת 2021 עמד על קצת יותר מ־15 מיליון דונמים. המשמעות - בתוך 18 שנים נגרעו כ־1.295 מיליון דונמים של שטחים פתוחים, שהם כמעט 72 אלף דונמים בממוצע בשנה. פרסומים קודמים בנושא התייחסו לנתונים בקמ"ר, ולפי נתוני הדוח מדובר על כ־72 קמ"ר בשנה (לפי מפתח של 1,000 דונם השווים קמ"ר אחד). עד היום עבודות ופרסומים שונים דיברו על קצב של כ־30 קמ"ר בלבד בשנה.

הדוח כולל בקטגוריית השטחים הפתוחים בתי עלמין, פארק ציבורי, שטח פתוח ציבורי, חופי רחצה, יער וחורש, שטחים פתוחים (בָּתָה), גופי מים טבעיים ומלאכותיים ועוד. נכון להיום, האזור שבו הכי הרבה שטחים פתוחים הוא, כמובן, נפת באר שבע, שם ישנם כ־11.1 מיליון דונמים של שטחים פתוחים - אם כי בין שנת 2003 לשנת 2021 נגרעו משטח זה כ־367 אלף דונמים. עובדה זו תואמת את המספרים הנוגעים להיקפי השטחים לפיתוח עירוני בנפה - שהכפילו עצמם ואף יותר מזה בתקופה הזו - מכ־77 אלף דונמים לכ־170.7 אלף דונמים. בעכו היקף השטח לפיתוח עירוני גם כן גדל פי שניים ויותר, מכ־56 אלף דונמים לכ־122 אלף דונמים. בירושלים השטח לפיתוח עירוני גדל ביותר משליש, מכ־54 אלף דונמים לכ־90 אלף דונמים.

בראייה כלל ארצית היקף השטחים המיועדים לפיתוח עירוני בישראל כמעט הכפילו את עצמם בין 2003 ל־2021, מכ־695 אלף דונמים לכמעט 1.2 מיליון דונמים - תוספת של כ־492 אלף דונמים ב־18 שנים, ובממוצע כ־27 קמ"ר בממוצע בשנה. השטח לתעשייה ותשתיות הכפיל עצמו ויותר לאורך 18 השנים, מכ־303 אלף דונמים לכ־610 דונמים, תוספת של כ־17 קמ"ר בממוצע בשנה. באופן מפתיע משהו, הדוח מראה כי גם שטחי החקלאות גדלו בתקופה זו, בכמעט חצי מיליון דונם, ובקצב של כ־27 קמ"ר בשנה. קטגוריה זו כוללת בתוכה גם מבני חקלאות ומבנים חקלאיים ללא אפיון, וייתכן כי הגידול נובע גם מכיוון זה.

נדגיש כי הדוח של צוות ההיגוי לתמ"א 35 לא שאב בהכרח את הנתונים מאותם מקורות שבהם השתמשו מנסחי המחקרים האחרים שפורסמו בנושא בשנים האחרונות.

ממינהל התכנון נמסר: "הכתבה מתייחסת לדוח ביניים, שלא נכון יהיה להסיק מתוכו מסקנות. תמ"א 35, שאושרה בשנת 2005 ועודכנה בשנת 2016, קבעה את עקרונות התכנון במדינת ישראל תוך התייחסות למטרות רחבות בהיבטי מרחב, אוכלוסייה ושירותים. כחלק מתהליך רחב, בוחן מינהל התכנון את עדכון התמ"א והתאמתה לאתגרים הגדולים העומדים בפני מדינת ישראל בראייה ארוכת טווח. התהליך נמצא בעיצומו וטרם הסתיים".

הפריפריה תגדל

הדוח שיועלה לדיון בוולנת"ע השבוע כולל גם התייחסות לתחזיות האוכלוסייה בשנים הקרובות, לפילוח האוכלוסייה הצפוי ועוד. בין היתר הוא מראה כי לפי תרחיש אוכלוסייה של כ־15.6 מיליון איש בשנת 2050, כ־7 מיליון איש (כמעט מחצית) יתגוררו בפריפריה - מהם כ־2.7 מיליון איש במחוז הדרום, שיהיה השני בגודלו בישראל מבחינת כמות התושבים, אחרי מחוז המרכז.

בהמשך לכך, סך כמות יחידות הדיור שיידרשו עד שנת 2050 במחוז המרכז הוא כ־400 אלף; במחוז הדרום - כ־308 אלף; במחוז ירושלים - כ־283 אלף; במחוז חיפה כ־244 אלף; במחוז צפון כ־209 אלף ובמחוז תל אביב כ־187 אלף יחידות דיור.

הדוח מציג גם את התפתחותם של יישובים ספציפיים, בין 2008 ל־2022, ומראה - ולא בפעם הראשונה - את קצב הפיתוח האיטי כל כך שאיתו מתמודדת העיר קריית שמונה, עוד הרבה לפני המלחמה שפגעה בה קשות: לפי נתוני הדוח במשך 14 שנים נוספו לעיר רק 306 תושבים. לשם השוואה, באותה תקופה צמחה יבנה בכמעט 24 אלף איש, נתיבות בכ־20 אלף איש, עתלית הכפילה את עצמה ויותר, וכך גם צור הדסה.