עסקת הענק והשאלה: האם מחירי הקרקעות בתל אביב יורדים?

על רקע עסקת וויז-גוגל, נרשמה לאחרונה עוד עסקה המבטאת אמון בענף ההייטק הישראלי - זכייה משותפת של צ'ק פוינט וישראל קנדה בקרקע בשטח כ-13 דונמים במזרח תל אביב, שאותה חשפנו כאן. השתיים ישלמו 818 מיליון שקל (כ-224 מיליון דולר, כך בהודעת צ'ק פוינט לבורסה בארה"ב על הגשת ההצעה במכרז) עבור פרויקט תעסוקה, מגורים ומסחר. מדוע מדובר בחדשות טובות לצ'ק פוינט, ומה מספרת לנו העסקה על השוק בכללותו?

● פרשנות | מעבר למשכורות ולמסים: הכוח האמיתי של תעשיית הסייבר בכלכלה הישראלית
● קניתם דירה וצריכים למכור את הישנה? אל תבנו על הארכה של התקופה

1 המחיר יורד - בעיקר במשרדים

הזכייה, שטרם הוכרזה רשמית על ידי עיריית ת"א-יפו, מבטאת ירידה בשווי הקרקע. על פי הפרסומים, שומה שנעשתה לקרקע על ידי גורם חיצוני לעירייה העריכה את שוויה ב-950 מיליון שקל. אבל כשצוללים יותר לפרטים, מגלים שעיקר הירידה היא בשטח למשרדים: אם "מפרידים" בין שימושי המשרדים (כ-60 אלף מ"ר מתוכננים) לשימושי המגורים (כ-300 דירות), ובהתאם לחלקה של כל חברה במהלך - צ'ק פוינט תשלם כ-500 מיליון שקל וישראל-קנדה כ-318 מיליון - שווי דונם למשרדים ירד משמעותית בהשוואה לעסקאות דומות באזור.

על פניו נראה שהעסקה משקפת ירידת מחירים משמעותית גם לחלק המשרדים. אם נחלק את הקרקע בהתאם לחלוקת התשלום בין החברות בעסקה, הרי שהיא משקפת מחיר של כ־60 מיליון שקל לדונם עבור קרקע למשרדים, וזאת לעומת כ־103 מיליון שקל לדונם בעסקה שהתבצעה לא רחוק משם, במתחם מגדלי טוהא, על ידי חברת גב ים לפני כשנה.

אומנם העסקאות אינן זהות, בעיקר משום שעסקת צ'ק פוינט וישראל־קנדה כוללת גם שימושים שאינם משרדים, אך בחישוב החלק היחסי, אפשר להבחין במגמת הירידה במחיר הקרקע שמשקפת העסקה. מגמה זו, של ירידה במחירי הקרקעות בתחום המשרדים, מתחזקת כאשר בוחנים מקרים דומים מהעת האחרונה, בהם אותו מכרז של עיריית תל אביב־יפו להקמת מגדל משרדים בדרום העיר, שבוטל משום שהוגשה לו הצעה אחת בלבד, נמוכה בכ־77% מהשומה שנקבעה לקרקע.

ובכל זאת, לדברי השמאי והמשפטן ארז כהן העסקה אינה משקפת בהכרח תמונה ברורה לגמרי: על פי שמאי כהן, בניתוח של החלוקה הפנימית בין החברות במכרז, העסקה מבטאת מחיר נמוך באופן משמעותי ממחיר השוק דווקא עבור שטחי המגורים בפרויקט. "ייתכן שהחלוקה בין החברות מבחינת התשלום על העסקה נובעת מהערך הגבוה שרואה צ'ק פוינט במקום זה", הוא אומר, "כתוצאה מהסמיכות למטה הקיים של החברה כיום. בעקבות החלוקה הפנימית בין החברות, אין ללמוד על מגמות של מחירי השוק הן לגבי קרקעות למגורים והן עבור תעסוקה".

2 מה האינטרס של צ'ק פוינט?

ענקית הסייבר הישראלית היא לא חברה שעוסקת בשגרה בענייני נדל"ן, אבל היא שואפת להתרחב. לצ'ק פוינט מטה קיים מעט צפונה מהמגרש המדובר, בשטח כ-30 אלף מ"ר. לאחרונה הצהיר המנכ"ל נדב צפריר כי החברה מתכננת להקים מרכז מחקר חדש ל-AI וסייבר בתל אביב, שיעסיק עשרות עובדים.

בסוף 2024 העסיקה צ'ק פוינט 2,874 עובדים, כ-200 יותר לעומת השנה שלפניה, ומגמה זו צפויה להימשך. המגרש המדובר נמצא מרחק הליכה מהקמפוס הקיים של החברה, וביניהם מפריד פארק פתוח.

3 השפעת החזרה לעבודה מהמשרד

אם מצב שוק המשרדים בעייתי כל כך, כיצד "מרשה" לעצמה חברת צ'ק פוינט להתרחב ב-60 אלף מ"ר משרדים? תשובה אחת לכך היא צ'ק פוינט עצמה: מדובר בחברת ענק שפועלת במידה רבה במנותק מהלך הרוח בשוק, ולא מושפעת ממנו בהכרח. תשובה שנייה, שעשויה להיות מעודדת עבור השוק עצמו, נעוצה במגמת החזרה של העובדים לעבודה מהמשרד.

"העסקה מדגימה ביקוש משמעותי לשטחי משרדים בתל אביב, במיוחד מצד חברות טכנולוגיה גדולות", אומרת שרית יצחקוב, מנכ"לית חברת ייעוץ הנדל"ן קוליירס ישראל. "זאת למרות הנוהג של עבודה היברידית, גם מהמשרדים וגם מהבית. אנו מזהים מגמת עלייה ברורה של חזרת עובדים לעבודה במשרדים". אם עוד ועוד חברות יחפשו להרחיב את משרדיהן, ייתכן שהתמונה בענף - לפחות באשר לרמות התפוסה של המשרדים - תהפוך חיובית יותר.

 שרית יצחקוב, מנכ''לית קוליירס ישראל / צילום: אפרת מזור