מה נחשב להשכרה עסקית: מי חשוף לתשלום מע"מ על השכרת דירות

הכותבת מומחית למיסוי ישראלי ובדגש על מע"מ. יוצאת רשות המסים

פס"ד שניתן לאחרונה על ידי השופט אביגדור דורות מבית המשפט המחוזי בירושלים מוביל לכך שיזמים, משקיעים ואף אנשים פרטיים הפועלים בשוק הנדל"ן עלולים למצוא את עצמם על הכוונת של רשות המסים. החשיפה היא בעיקר ליזמי נדל"ן הפועלים בשני מגזרי פעילות, קרי, פועלים הן בפעילות תדירה ואקטיבית של רכישת נדל"ן, השבחתו ומכירתו ולצד פעילות זו רוכשים נדל"ן למטרת השכרתו לטווח ארוך.

● מחפשים דירה להשקעה? אלו הערים המסוכנות למשכירי הדירות

עובדות המקרה: אדם השכיר שישה דופלקסים בתל אביב (שפיצל לשמונה דירות). בית המשפט דחה את טענתו כי מדובר בהשכרה פרטית, וקבע כי מכיוון שהוא מתמחה בנדל"ן, הוא השביח את הדירות וניהל את השכרתן כעסק, ובנוסף היה שותף בבנייתן - ולכן פעילותו תיחשב השכרה עסקית.

פרשנות: פסיקה זו, אף שהיא עוסקת במקרה ספציפי, עשויה להיות נקודת מפנה בגישת רשות המסים כלפי משקיעים ויזמים בנדל"ן. במילים אחרות, העמימות סביב השאלה מה בדיוק ייחשב "שימוש עצמי" עלולה להוביל ללא מעט בלבול בשוק, ולהוביל לתוצאות כלכליות משמעותיות.

על יזמים ומשקיעים לשקול היטב את דרכי פעולתם בשוק הנדל"ן, תוך התייעצות מתמדת ובדיקות מעמיקות, על מנת למנוע הפתעות לא נעימות ויקרות מצד רשות המסים.

מטרות ההשקעה

כיצד להתנהל באופן שיצמצם את החשיפה לסיכון?

ראשית יש להגדיר מראש את מטרות ההשקעה ולהקפיד על מסמכים והצהרות ברורים מול הרשויות, שמעידים על כוונה ברורה להשכרה למגורים לתקופה ארוכה. חשוב להדגיש בהצהרות ובדיווחים השונים שהנכס מיועד להשכרה ולא למכירה או לפעילות מסחרית אחרת.

נוסף לכך, רצוי לבצע הפרדה מוחלטת בין פעילות עסקית מסחרית בנדל"ן לבין פעילות של השכרה. הפרדה זו צריכה להיות לא רק פורמלית, אלא גם חשבונאית וניהולית. מומלץ להימנע משימוש במשאבים עסקיים יזמיים של חברות בבעלותכם לצורך טיפול בפעילות של ההשכרה, כדי למנוע יצירת "מנגנון עסקי" שעלול להיתפס כפעילות עסקית.

ניהול חשבונות ברור ומפורט יכול גם הוא לסייע בצמצום החשיפה לבדיקה של רשות המסים. יש לתעד בבירור את מקור הכספים, את מטרתם ואת ההפרדה בין נכסים המשמשים להשקעה פסיבית לבין אלה המשמשים לפעילות יזמית אקטיבית.

גם שימוש במימון זר יכול ליצור חשיפה, ולכן יש לשקול היטב את אופן המימון. שימוש בהון עצמי או הלוואות ארוכות טווח עלול להקטין את ההסתברות שיראו את הפעילות כעסקית.

ע"מ 9172-12-21