התחנה המרכזית ובית הקולנוע ההיסטורי בתל אביב שיהפכו למלונות: הפילים הלבנים הגדולים של ישראל

המושג "פיל לבן" מקורו, כך מתברר, בנדירותם של הפילים האסייתיים הלבקניים בטבע: היותם נדירים כל כך - ויפים במיוחד, בעיני רבים - גרמה לאדם לשמור עליהם מכל משמר ולוודא שלא ייפגעו - עד שהפכו ללא מועילים בהשוואה לאחיהם, הפילים "הרגילים".

אולי בשל הממדים הגדולים והצבע הלבן של מבנים מרכזיים רבים, עם השנים הפך המושג הזה לאחד המושגים הרווחים בהקשרים נדל"ניים. כשמבנים כאלו הפכו מנכס יוקרתי וחשוב למבנה עזוב ומוזנח, בלב המרחב הציבורי, הם קיבלו את הכינוי "פילים לבנים".

● שלושה מלונות שיחזרו לפעילות ומתחם ההתחדשות העירונית בבאר שבע: הפילים הלבנים הגדולים של ישראל | חלק שני
● אלפי דירות הוגרלו בערים האלה. בכמה הן נמכרות היום?

ברחבי הארץ ישנם, על פי ההערכות, עשרות ואף מאות "פילים לבנים", ביניהם כאלו אשר עומדים ריקים ונטושים כבר עשרות שנים.

ברוב המקרים מדובר בנכסים שהפוטנציאל הנדל"ני שלהם גדול, ויש כאלו אשר טוענים כי הפיכתם לשמישים ופיתוחם היא אחת הדרכים להתגבר על משבר הדיור ועל המחסור בנכסים כיום. למרות זאת, גורמים שונים לאורך השנים מונעים את פיתוחם ואת השתדרגותם לטובת כלל הציבור.

אחת החברות ששמה חוזר בכתבה זאת היא נצבא, שבבעלותה לא מעט נכסים אשר ממתינים שנים על שנים לשינוי.

החברה, שרכשה בשנת את 2003 את נכסי אגד שכללו תחנות אוטובוסים עם שטחים נרחבים בלב הערים, מחזיקה ב"פילים לבנים" גדולים ומשמעותיים מאוד בכמה וכמה ערים ברחבי הארץ - ולא רק בתחנות אוטובוס.

נראה כי כל עוד אין גורם אשר מחייב את נצבא להשלים את הפיתוח ואת התכנון המחודש (כפי שאירע עם המלון הענק שהיא בונה בדרך בגין בתל אביב), היא נוטה להשאיר את המצב על כנו, לעתים גם עשורים.

תחנה מרכזית בת גלים, חיפה

מקום: העיר התחתית, לא רחוק מבית החולים רמב"ם
שטח: 63 דונם
שנת הקמה: 1974
שנת סגירה: 2012
בעלות כיום: נצבא 

 תחנה מרכזית בת גלים, חיפה / צילום: Shutterstock

המצב כיום: פעילות התחבורה הציבורית מהתחנה ואליה פסקה סופית ב־2012. התחנה נטושה לחלוטין. בשיאה אכלסה את משרדי חברת אגד וחברת החשמל, במגדל המשרדים בן 13 הקומות, ופעלו בה כ־40 חנויות.

תוכניות לעתיד: חברת נצבא בעלת מרכזית בת גלים, מחזיקה בבעלות מלאה במתחם מאז 2018, אז רכשה 50% ממנו מחברת אמות, תמורת 72 מיליון שקל. כבר אז הצהירה נצבא כי היא מתכננת להקים במקום מתחם עירוב שימושים, אך מאז לא נרשמה כל התקדמות משמעותית בכיוון

לאחרונה פורסם כי החברה מקדמת כעת מול עיריית חיפה והוועדה המחוזית לתכנון ובנייה חיפה, תוכנית חדשה אשר תכלול הסבה של מגדל המשרדים למלון, ואת המבנה שמתחתיו למתחם מסחרי. עוד בתוכנית: הקמת שני מגדלי מגורים ותעסוקה לצד המתחם, בני 20 קומות כל אחד, שני מבנים נמוכים יותר ושטחים עבור מבני ציבור. נכון לכתיבת שורות אלו התוכנית טרם נקלטה בוועדה המחוזית לצורך קידום דיון בהפקדתה

קולנוע שרון, נתניה

מקום: רחוב סמילנסקי, במרכז העיר נתניה
שטח: 2.4 דונם
שנת הקמה: 1957
שנת סגירה: 1985
בעלות כיום: קרן מרתון להשבחת נדל"ן 

 קולנוע שרון בנתניה / צילום: איל יצהר

המצב כיום: המקום אינו פועל כקולנוע כבר כ־40 שנה. בימים אלו הוא משמש מרכז לפעילויות חברתיות עירוניות, בשיתוף עיריית נתניה ועמותות שונות.

תוכניות לעתיד: קולנוע שרון נמצא במרכז נתניה, על רחוב הרצל הראשי, ובעבר היה מוקד ידוע ואהוב בעיר. למרות הפוטנציאל, הוא נטוש, הלכה למעשה, כבר שנים.

ב־2021 נרכש על ידי מרתון תמורת 40 מיליון שקל, במטרה לקדם תוכנית חדשה לשימור מבנה הקולנוע עצמו, ולהעצמת הבנייה סביבו. "הנכס הגיע למצב מוזנח מאוד, הגג שלו קרס והוא לא פועל כנכס מסחרי כבר תקופה ארוכה", אומר יובל גייער, שותף מנהל בקרן מרתון. "רכשנו אותו מתוך הבנה שהפוטנציאל שלו גדול.

"זה נכס משמעותי, בצומת הכי מרכזי בלב העיר, באזור שעובר שינוי גדול מאוד. היום אנחנו מקדמים עם העירייה תוכנית שחולשת על כארבעה דונם, שבמסגרתה הקולנוע ישומר ויועבר לעיריית נתניה לשימוש ציבורי, כנראה עבור מרכז תרבות וסינמטק. סביבו אנחנו מקדמים הקמת קומה מסחרית גדולה, שטחי תעסוקה ומגדל מגורים. התוכנית נמצאת בשלב בחינת תנאי הסף לכניסה לדיוני הוועדה המקומית, ומאחר שמדובר בוועדה עצמאית - אנחנו מקווים שבמהלך השנה הקרובה התוכנית תאושר".

קולנוע עדן, תל אביב

מקום: מפגש הרחובות לילינבלום ופינס, מזרח נווה צדק
שטח: 1.5 דונם
שנת הקמה: 1914
שנת סגירה: 1974 (עד סוף שנות ה־80 שימש את בנק לאומי)
בעלות כיום: פרטית 

 קולנוע עדן, ת''א / צילום: Shutterstock

המצב כיום: נטוש ואטום.

תוכניות לעתיד: קולנוע עדן היה למעשה בית הקולנוע הראשון (ראינוע, שהציג סרטים אילמים) בתל אביב. הוא נמצא מרחק הליכה מחוף הים, בקצה נווה צדק ובסמוך לשדרות רוטשילד, אך עומד נטוש כבר עשרות שנים.

בנק לאומי היה האחרון שעשה בו שימוש, לטובת יחידת המחשב של הבנק, וב־2007 מכר אותו ליזם פרטי תמורת 7.7 מיליון דולר. בשנים האחרונות נעשו ניסיונות לקדם במקום תוכנית להקמת מלון, אך היא "נסחבת" זמן רב. מעיון במסמכי עיריית תל אביב עולה כי עוד ב־2013 דנה ועדת השימור באפשרות לשינוי השימוש של המבנה למלון, וב־2016 צוין בוועדה כי "הנושא נדון כבר ארבע פעמים". רק בספטמבר 2022 אושרה בקשה ל"שימור ושחזור 'קולנוע עדן' ההיסטורי" וכן לתוספת שתי קומות ובריכת שחייה על הגג, ולהקמת 74 חדרי מלון. מאז נראה כי לא חלה התקדמות בתוכנית, אך בעיריית תל אביב מציינים כי "הבקשה נמצאת אחרי דיון בוועדת ערר, ובשלב של הכנת כל המסמכים הרלוונטיים על ידי אדריכל הפרויקט. לאחר מכן תחזור הבקשה לטובת בדיקה סופית והכנת היתר".

"הבית על האגם", רמת גן

מקום: הפארק הלאומי, במרכז האגם
שטח: כ־450 מ"ר בנויים
שנת הקמה: 1967
שנת סגירה: 2003
בעלות כיום: חברת הפארק הלאומי, המתוקצבת על ידי עיריית רמת גן 

 ''הבית על האגם'', רמת גן / צילום: Shutterstock

המצב כיום: נטוש.

תוכניות לעתיד: "הבית על האגם", מבנה בן שלוש קומות דמוי אונייה, נמצא במרכז אגם הפארק הלאומי ברמת גן. הוא שימש בראשית דרכו כבית קפה וכמבנה להשכרת סירות, ובהמשך הפך לאולם אירועים מהמבוקשים ביותר בזמנו. עם הזמן הוא דעך, ואט־אט הפך מבוקש פחות ופחות עד שננטש לגמרי.

ב־2019, כ־15 שנים לאחר שנסגר, נערכה תחרות אדריכלים מטעם עיריית רמת גן, החברה הכלכלית לפיתוח רמת גן והתאחדות האדריכלים ובוני ערים בישראל, לטובת הכנת תוכנית לתכנון מחדש עבור המבנה. הוכרזה זוכה - אדריכלית הילה חבקין, ממשרד אקר־מיכאל אדריכלים, אך מאז נדמה שדבר לא קרה, והמבנה עומד עדיין בשיממונו ללא תוכנית חדשה נראית לעין.

מחברת הפארק הלאומי ומעיריית רמת גן נמסר כי "בשנים האחרונות השקיעה עיריית רמת גן רבות בשדרוג ובפיתוח הפארק הלאומי. מבנה 'הבית על האגם' הוא מבנה היסטורי בעל דרגות שימור מורכבות במיוחד. תהליך השיפוץ של המבנה, אשר כולל את מיגונו ואת הנגשתו לציבור באופן בטיחותי בהתאם לתקנים העדכניים, כרוך בעלויות גבוהות מאוד היוצרות חוסר כדאיות כלכלית עבור משקיעים פוטנציאליים. עיריית רמת גן ממשיכה לבחון פתרונות יצירתיים למבנה, תוך שאיפה למצוא איזון בין שימור ערכיו ההיסטוריים לבין יצירת תועלת ציבורית רלוונטית ובת־קיימא".

ארכיון צה"ל, גבעתיים

מקום: ז'בוטינסקי 50, לא רחוק מגבעת קוזלובסקי
שטח: 1.2 דונם
שנת הקמה: שנות ה־60 של המאה הקודמת
שנת סגירה: 2003
בעלות כיום: עדן קורל השקעות 

 ארכיון צה''ל, גבעתיים / צילום: איל יצהר

המצב כיום: נטוש.

תוכניות לעתיד: מבנה ארכיון צה"ל בגבעתיים נמכר לחברת עדן קורל ב־2002. עשר שנים לאחר מכן אושרה תוכנית חדשה למתחם, אשר כללה את הריסת חלקו האחורי של המבנה, שימור הסליק התת־קרקעי ("סליק ועדי", על שם ישראל ועדי ז"ל, חבר ארגון ההגנה), ובניית 20 יחידות דיור במתחם.

מאז עברו שנים רבות ללא התקדמות ממשית, בין היתר בשל בקשת היזמית לאפשר את הריסת מבנה הארכיון במלואו. מהנדס העיר גבעתיים, שגיא תמרי, מציין כי ב־2020 המליצה הוועדה המקומית לוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב להפקיד תוכנית חדשה להריסת המבנה, ולהקמת 24 יח"ד במבנה חדש במקומו - אך המחוזית דחתה את התוכנית. נכון להיום, מעדכן תמרי, נדונה בוועדה המקומית תוכנית זהה, אשר כוללת גם את צירוף הסליק אליה, כך שיירשם על שם העירייה. "בימים אלה מתקנים עורכי התוכנית את הוראותיה ואת התשריט, על מנת להפקידה בהתאם להחלטת הוועדה המקומית", מציין תמרי.